广东
观点网讯：9月20日，2026城市更新大资管论坛在青岛举行，下午分会场二在风华筑就上街里文旅研学中心举行，主题为“城市更新的健康、可持续与产业内容引擎”。在演讲环节，「自然与」品牌创始人兼CEO唐国栋以《松之屿3·平江路：空间价值重塑案例》为题，解析了将苏州平江历史文化街区一处闲置幼儿园旧址改造为标杆民宿项目的路径。
唐国栋介绍，项目位于江苏省苏州市姑苏区平江历史文化街区核心区，建筑面积约1,394平方米，紧邻世界文化遗产苏州古典园林。改造初期，项目面临四重挑战：教室结构与住宿业态冲突，空间属性与商业价值脱节；街巷狭窄无停车条件，制约散客市场；紧邻居民区、夜间噪音管控严格，常规增值活动无法开展；门店入口紧邻垃圾房，夏季异味影响入住体验。
面对上述难题，他提出：“在约束条件下做定位，而不是在理想条件下做加法。”空间重构上，团队对原幼儿园全面加固改造，打破教室格局，将30间客房围绕中央苏式庭院布局，实现“一房一景”，以“自然森系×在地文化×年轻活力”的理念，在800年平江路街巷肌理中植入一片“森林”。
定位上，项目锁定亲子家庭与宠物家庭出行场景。针对停车难题，外围设置合作停车点并配置专属接驳车，将劣势转化为差异化体验；针对垃圾房异味，主动承担环卫成本、联系社区增加清运频次；针对噪音限制，以“静”制胜，开发苏扇手作、苏州评弹等沉浸式文化体验，匹配亲子客群寓教于乐的需求。
运营数据显示，项目自2025年8月开业以来已完整运营一年，入住率稳定在80%至90%区间，旺季基本满房，亲子家庭占比超60%，获携程评分4.8分，长期位居大众点评苏州民宿热门榜TOP1。唐国栋总结道，松之屿3·平江路做到的“不是更好，而是不同”，项目完成了从负资产到正向现金流的转变，并为平江路古街区贡献了百万级线上流量。
在随后的《危机是价值重建的起点》躬耕行动者对话环节，CitylinX设计联城创始人贾蓉、社区商业创新实践先锋营发起人郑萍联席主持，高和资本执行合伙人苏鑫、华润资管华东分部设计负责人董雪峰、华发中城商都副总经理易非参与对话，围绕“当原有模式失效，如何重新发现真正的问题”展开探讨。贾蓉由此前唐国栋的分享引出议题：单点更新往往面临周边更廉价、更大投入的恶性竞争压力。
对此，苏鑫结合AI工具复盘了高和资本17年的发展历程。他坦言，15年前做城市更新更多是自发的生存生意，即“资产精装修”；随着行业演进，他看到片区更新与REITs两大趋势，认为片区更新能解决单点更新的竞争困境、实现利益一致，上海滨江梦中心便是早期案例。在他看来，危机是常态，越成功面临的挑战越大，而AI作为客观的镜子，能帮助从业者厘清历史脉络与认知偏差。
易非则分享了武汉项目的破局之道。该项目位于江汉区，人均商业面积高达4.3平方米，远超全球公认的商业饱和度1.2至1.4，竞争极度内卷。团队从研究品牌转向研究人的消费行为，定位从家庭转向18至24岁年轻群体，注重空间的内容密度与情绪价值。这一转型不仅让项目存活，更使其成为“孵化器”，孵化出武汉网红餐饮“五件套”，并借助华润体系走向全国。
董雪峰分享了杭州亚奥万象天地的案例。该项目周边人口少且开业延期，一度招商无解。他表示，团队打破了传统购物中心的底层逻辑，不再单纯追求短期租金回报，而是转向客户导向与美誉度导向，通过环境改革打造“审美松弛感”与宠物友好街区，吸引日均5万、周末高峰15万的客流，客户甚至愿意支付半小时交通成本前来打卡。他总结，做非标商业是“先做交情再做交易”，核心在于创造人流导向的目的地。
最后，苏鑫对华润项目给予高度评价，认为其体现了极致的“产品主义”和对消费者理解的深度。他指出，在AI时代，效率提升、算法加速，但人心的底层逻辑不会被颠覆，无论片区更新还是非标商业，最终都要回归对人性的把握和对品质的坚持，在波动中寻找确定的价值重建起点。
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