住建部连发三道金牌！新房白白空置？现房砸向谁也没想到的方向

还记得前几年买房要抢号托关系，恨不得连夜排队冻资的日子不？现在随便逛家线下中介，挂出来的二手房都比新房多，不少人逛完售楼处都纳闷，楼市这是彻底换了玩法？住建部早定了调，咱们房地产已经进入存量时代，这三个字可不是随便换个叫法，过去那套赚快钱的路子，根儿上都要变了。

现在二手房成交已经超过新房了，住建部公布的占比是52%。2020年这个数字才27%，到2025年就升到46%。短短几年，市场交易的重心就转了方向。

不止交易结构变天，新房赛道本身也变了味儿。2025年末全国新建商品住宅待售面积是40236万平方米，到今年8月末，这个数字还有40083万平方米。待售面积不全等于空置房，但至少能说明，新房造出来再也不是躺平就能卖完的行情了。

搁以前楼市高速扩张的时候，城市人口蹭蹭涨，住房缺口摆在那。开发商拿地开工，靠预售快速回款，转头就能把钱投去下一个项目。那时候需求旺，就算地块位置一般、产品大同小异、交付等得久一点，市场也能轻轻松松消化掉。

现在供求关系早就不一样了，大家手里基本都有一套甚至几套房子，改善买房的时候，新房二手房直接放一块比。购房者挑得很细，区位、价格、学区、物业、交付确定性，方方面面都要抠。新房的对手早就不只是周边几个新楼盘，而是整个城市的存量住房市场。

卖不卖得掉，这个问题早就前置到拿地和融资环节了。住建部提的人房地钱联动，说白了就是以人定房、以房定地、以房定钱，戳中的就是新增供给和真实需求对不上的痛点。人口持续流入、改善需求集中的城市片区，照样有新增住房的空间。库存大需求弱的地方，还按老节奏上项目，只会把去化周期拉得越来越长，把企业资金、银行融资、土地开发都套在销售端。

所以现在既要防风险也要促转型。风险是旧模式攒下来的项目和债务，转型说的是未来该怎么开发。只清库存不改供给逻辑，过几年还会堆出新的库存。只喊着要新模式，把在建项目的压力扔在那不管，转型过程中还会冒出新的麻烦。

住建部推出的三项基础制度，直接把监管落到了单个项目头上。开发、融资、销售都围着具体项目重新理清楚责任，就是为了让每套房子从开工到交付，都有明确的资金来源和责任主体。

把项目公司做实，最先改变的就是开发责任的边界。买房人买的是具体项目，银行评估的是具体项目，地方监管交付的也是具体项目。说白了就是限制房企集团靠跨项目调动资金维持高速扩张。按照要求，一个项目对应一家项目公司，企业总部严禁违规抽挪项目的资金。

高周转时期，集团内部跨项目调资金能提高资金使用速度，卖得好的项目可以拿钱支持新拿地新项目。市场卖不动之后，这种关联反而会放大风险。一个项目出了资金缺口，压力能顺着集团内部关系传导到所有楼盘。划清资金边界之后，房企拿一块地，就得先证明这个项目本身有销路、有建设资金、能按时交付。房地产投资自然会更谨慎，盲目扩张的空间被压得很小。

主办银行主管的是融资的事儿。一个项目确定一家银行或者银团当主办银行，开发、建设、销售的所有资金都进主办银行，由银行提供融资还参与全周期管理。项目公司的资金去向，也能持续核验清楚。这个调整刚好贴合现在的市场资金情况。

今年前8个月，房地产开发企业到位资金同比下降21%，其中国内贷款下降33.3%，个人按揭贷款下降22.4%。房企早就没法按照销售高速增长时期的现金流假设来经营了。资金收紧之后，项目最怕现金流被抽走，或是融资期限和建设周期错配，最后企业的压力转成了购房者的延期交付风险。

项目公司制定了谁担项目责任，主办银行制定了谁管建设资金，现房销售解决的就是买房人最关心的交付问题。三项制度放在一起，能看出来楼市监管的思路变了，从以前看企业能做多大，转向看具体项目能不能安全做完。

现房销售受重视，本质是重新排了住房建成前的风险顺序。买房人看完实物再付钱，房企得在销售前承担大部分建设资金和工程风险，过去老百姓提前付房款、等好几年交房的情况，会慢慢减少。

预售制度在房地产快速发展阶段确实起了大作用，房企能提前回笼资金，加快住房供应速度。可一旦房企流动性出问题，买房人交了首付甚至开始还按揭，房子还没交付呢。现房销售把付款和交房拉得很紧，楼栋、园林、采光、施工质量，购房者成交前都能亲眼看到，踏实太多。

当然现房销售对开发资金的要求更高，房子没建好拿不到大规模预售回款，房企需要拿出更多自有资本金，银行的项目风险暴露时间也会拉长。所以这次没有要求所有项目立刻切换，要求新项目优先选择现房销售，同时配套了土地、金融、税收支持政策，继续做预售的项目就强化预售资金监管。这种过渡给旧项目留了处置空间，也给新模式留了适应时间。

以后房企的竞争逻辑也变了。过去拿地能力、融资速度、周转效率占大头，存量市场里，项目匹配不匹配当地需求、能不能顺利建成、成品质量能不能撑得起售价，权重会高很多。二手房本来就是看房再成交，新房要是还让购房者担好几年的不确定性，又没什么产品优势，竞争难度自然陡增。

存量时代改变的远不止二手房交易占比这一个数字。住房存量积累到一定规模之后，行业收入和居民需求会慢慢往住房改善、交易更新、物业长期运维延伸，新建住房只是整个住房体系的一部分而已。房子建设只要几年，使用周期却能长达几十年，现在数量够了，老房改造、适老化更新、房屋安全管理这些，反而能开出更大的产业空间。

全国二手房交易占比超过50%，但不同城市的人口流动、库存水平、改善需求差别很大。以人定房、以房定地、以房定钱，就是让新增开发跟着具体需求走，不会再沿用统一的扩张节奏。

中国房地产接下来还是会建房卖房，但衡量行业运行质量的标准变了，更多看供需匹配不匹配、项目资金能不能封闭运行、能不能安全交付，既有住房能不能持续改善。

你觉得存量时代，对普通买房人来说，是好事还是坏事？

参考资料：经济参考报 住建部推进房地产三项基础制度构建行业发展新模式