华润置地和保利发展在北京拼了！

华润置地和保利发展，竟然携手开启了北京抬板住宅的新时代！

时间倒回到今年4月，当时北京丰台万泉寺地块开拍，最终地块被华润置地底价拿下：

成交价57.71亿，可售楼面价约6.2万/㎡，刷新了当时北京土拍的年度总价纪录。

2个星期后，北京丰台太平桥地块开拍，与华润置地底价拿地的画风相反，经过155轮的激烈厮杀，被保利发展拿下：

成交价41.54亿，溢价率15.4%，可售楼面价约6.7万/㎡。

6万多的楼面价，放在北京的二环并不算高，但是在丰台，这个价格不算低。要知道同处丰台二、三环之间的中海·丽金府网签均价约9.7万-10.5万/㎡。

这么高的楼面价，定位又都是豪宅，两个项目都容不得有半点马虎，毕竟两个项目的直线距离只有约2.5公里，又是前后脚拿地，大概率也会前后脚入市，客户肯定会对两个项目有所比较。

保利发展太平桥项目、华润置地万泉寺项目区位示意

就在上个月，2个项目同日规划公示，动作相当同频——北京首个抬板住宅。

所以，从成功拿地的那刻起，两家房企非常默契：联手将北京住宅的产品力，提升到一个全新高度！

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北京首个抬板住宅

华润置地、保利发展携手“剧透”

摆在保利发展面前一个明显的挑战就是价格的挑战：

要知道的是，保利发展的可售楼面价要比华润置地的楼面价贵约5000元/㎡。

虽然项目案名还没有公布，但此前他们办了场媒体分享会，并给自己贴了一个标签：

北京首个全抬板住宅。

首个+全抬板，这2个关键词还是有很强的聚光效应的。毕竟在高度内卷的北京豪宅市场，抬板住宅的呼声相当高。

能拿下“首个”，不管是曝光量还是关注度，都会成为市场和客户关注的焦点。

巧合的是，华润置地前几天在深圳发布了万泉寺项目案名：

北京澐玺。

艳姐从流出的现场图看到，北京澐玺也给自己贴了一个响亮的标签：

北京首个抬板，全域立体抬板架空社区。

两个项目前后脚拿地，虽然直线距离约2.5公里，但在产品打造上相当“默契”。

艳姐看了下，两个项目同时在8月12日进行的规划公示，但严格意义上说，保利发展太平桥项目的公示时间确实要比华润置地北京澐玺早。

图源：北京市规划和自然资源委员会

不过保利发展非常有巧思——项目规划建设9栋住宅、2栋配套用房，其中北侧的9栋住宅全域抬板，南侧的2栋配套用房常规布局，抬板区域的面积在95%左右。

而对比来看，华润置地北京澐玺比较纯粹，100%全域抬板。

从这个角度来看，保利发展的“北京首个全抬板住宅”并没问题，毕竟规划公示的时间要比华润置地早，也确实做到了住宅区域全抬板。

而华润置地北京澐玺的“北京首个抬板”也没问题，毕竟是纯粹的全域抬板。

巧合的是，保利发展和华润置地抬板高度很默契地的都是约6米。

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保利发展，这次在北京真的拼了

实际上保利发展这几年在北京也都有不错的表现。此次拿下如此重磅的地块，也是非常值得期待的。直接放一张图，大家可能就都明白了：

保利发展太平桥项目区位示意

项目往东约100米就是西城区地界，向北1.5公里直达海淀。部委扎堆、金融总部云集。这样的地段，也为项目的高端定位和高昂价格，提供了坚实的基础。

在保利发展竞得太平桥地块后，坊间一直传闻，未来项目售价将在10.5万~11.5万/㎡，总货值接约80亿。

所以市场也都在期待，他们到底会带来什么样的产品？

目前项目效果图还比较少，但从规划公示图上，我们还是大概能看出项目的豪宅底盘的。

先来看一下地块的基本质素。

|地形并不太方正，整体呈倒“凹”字形；

|地块的西侧、南侧都几乎被现有建筑包围；

|南边要给威尔夏大道的高层和精图雅苑的楼栋让路，北边还要保证太平桥中里和太平桥学校操场的日照，退线要求非常苛刻。

保利发展太平桥项目区位示意

第一眼看上去全是bug，十分考验开发商的设计能力。不过对于保利发展来说都不算难题，他们的解决方案非常巧妙：

分区抬板。

他们把9栋住宅放在了地块的北侧，并且全域抬板；将配套用房放在了南侧，常规布局。

这样的设计非常讨巧，不仅解决了地块不方正带来的割裂感，还通过抬板提高了低区视野，把住宅区和配套区做了物理“隔离”，保持了住宅区的相对完整性。

保利发展太平桥项目抬板示意

原以为地块形状不规整会导致楼栋比较局促，在保利发展的调教下，现在楼栋之间保持了较好的楼间距，而且每栋楼也都有较好的面宽条件、南向采光和景观视野。

艳姐虽然没有到北京实地看过这个项目，但从已经披露出来的方案来看，在分区抬板设计之外，保利发展还做了别人根本不敢做，也不想做的事情，由于涉及到的细节太多，艳姐就说说打动艳姐的几个细节：

第一个细节，是用极其严苛的“曜系”标准来打造产品。

此前的媒体分享会上，保利发展就透露太平桥项目将打造为其在北京的首个“曜系”作品。作为保利住宅最高阶的产品序列，曜系主打立体空间规制、高阶公区美学与精细化人居体系，代表着保利产品研发与打造的顶级水准。

比如在东侧主街街面和转角处，保利发展做了一个大约150米长超大尺度的门庭和景墙体系。社区内是约10米高差的立体景观，甚至在立体景观内架起5座玉桥，打造“檐上檐下”的立体叠境山水园林。

保利发展太平桥项目示意图

还有约10000㎡的立体会所+泛会所空间，户均面积超20㎡，标准非常高。

这样高的标准，是非常耗费金钱和时间成本的，但为了争夺更多的客户，这样的付出也是值得的。

第二个细节，是全系四居起步来提升高定生活体验。

项目在圈层方面非常纯粹，整个社区没有小户型、没有两居、三居，全系四居起步，建面约120~180㎡。

更炸裂的是得益于多阳台+全飘窗+设备平台的设计，全系空间实得率超90%，部分户型甚至超100%。

此前他们也向外释放了价格信息，即使是建面约180㎡的四居户型，总价大概率会控制在2000万以内。

说实话，在如今很多项目都是进行批量复制+少量创新的背景下，此次保利发展走的则是创新+高定路线，虽然成本会增加不少，但对于行业来说还是非常有意义的。同时，这也为保利发展构建了一种难以在短时间内被复制的竞争优势。

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华润置地的抬板住宅，也来了

华润置地在北京已经有约32年的开发经验，近两年其打造的北京润园、北京润府等代表作早已深入人心。

所以，此次在丰台打造北京澐玺项目，可以说是驾轻就熟，甚至凭借之前在北京积累口碑和影响力，就能吸引一大波客户了。

相较于保利发展只是举办了小型的产品内部分享会，华润置地直接把北京澐玺的产品发布会放在了深圳后海。

把一个北京项目的发布会放在了2000公里外的深圳，在行业内还是很少见的，不过发布会现场的窗外就是“澐”系的成熟案例——深圳湾澐玺。

两个项目也有不少相似的地方，比如说抬板设计、比如说华润置地的片区统筹，这些都在深圳湾澐玺得到了验证。

北京澐玺抬板示意

这种市场验证过的确定性，要远比几张效果图的说教来得更加直接和震撼。

艳姐也特地去看了一下北京澐玺的设计方案，跟保利发展太平桥项目相比，大家各有各的特点，还是各花入各眼，每个人对于项目的观感可能都会有所不同。

比如在抬板层面，保利发展太平桥项目通过抬板，规避了地块不规则的先天不足，通过社区内部景观的高水准营造，带来更好的景观体验；北京澐玺则是基于片区统筹的逻辑，通过抬板将外部天然河道的景观资源引入到社区内部，形成外园内景的双重景观格局，甚至还修建了一座直连公园的空中廊桥。

北京澐玺规划示意

换句话说，保利发展侧重内部社区的营造，而华润置地侧重于将社区和城市咬合为一个整体。

最终通过约6米的抬板，让每一户从踏入社区起就凌驾于水岸之上，滨水景观不再是远观风景，而是沉浸式的临水居住。

北京澐玺效果图过程稿

此次北京澐玺在建筑风格的打造上，可能更突出的是生活的舒适度，整体产品风格主打“现代功能美学”，相比于保利发展项目大门的气势恢宏和层次感的细节，北京澐玺走的是完全不同的路线。

在户型层面上，华润置地和保利发展的设计逻辑也有一定区别。

比如保利发展太平桥项目聚焦120~180㎡面积段，全四居打造，主打一个“半步西城”的总价可控；而北京澐玺的产品更加丰富，面积段覆盖130~260㎡，起步也是四居，但在临河的楼栋通过外挂270度转角错层空中庭院的设计，把别墅的居住体验搬到了空中。

北京澐玺效果图过程稿

也就是说，保利发展侧重室内空间功能性的营造，而华润置地更鼓励你能走出去、走到阳台。

更重要的是，北京澐玺的西北侧约500米是丽泽城市航站楼，未来可提前值机、五轨换乘；以及由华润置地自持，建面约20万㎡的万象城。

北京澐玺区域规划示意

这意味着北京澐玺不是一个简单的住宅项目，而是天然被嵌入在“轨交+商业+办公”的丽泽TOD底盘之中。

这或许也是北京澐玺的一个独特优势，通过抬板+空中庭院+自持万象城来锁定兑现预期，吸引那些更注重生活功能的客户购买北京澐玺。

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“豪宅销冠”保利发展的韧性

在刚刚过去的8月，保利发展在北京拿下了2个销冠。

一个是海淀区商品住宅成交榜，保利·熙瑞凭借单月网签33套、5105㎡、5.72亿元，拿下金额、面积、套数月度“三冠王”；

一个是北京10万+豪宅赛道，保利·熙瑞蝉联金额、套数销冠。

一个项目，两个销冠，对于保利发展北京公司来说相当不易。

实际上保利发展早在20多年前就进入北京市场，早期一直在刚需和改善赛道深耕，近几年通过海淀的嘉华天珺、朝阳的保利朝观天珺、海淀的保利·熙瑞等项目切入豪宅赛道。

作为保利发展今年在北京拓展的第一个新项目，此次的太平桥项目对于保利发展北京公司来说，战略意义已经非同一般。

去年初，保利发展对北京公司总经理进行了调整，“80后”李红亮接替刘喜涛，出任北京公司总经理，此前还曾担任过广东公司副总经理、保利发展董办副总经理。

李红亮

与李红亮搭档的是副总经理敬甫，分管营销，此前曾担任山西公司营销总、副总经理，河北公司副总经理。两位可以说都是保利发展的老将，对于保利发展的战略操盘打法，也可谓是熟门熟路。

敬甫

在北京这个充满挑战的市场上，他们又将把保利发展带往何处？时间会告诉我们答案。

未来保利发展和华润置地这两个北京“首个”抬板项目，会给到市场什么样的惊喜？也欢迎大家在评论区留言跟艳姐互动。

主编：张艳

责编：eric

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