什么是“D级危房”，为什么必须“拆除重建”？

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楔子

前两天刷到了一则新闻，说的是：国务院新闻办公室举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部明确提 出了‌D级危房要尽快拆除重建的要求。

这两年，“原拆原建”这个专业术语已经逐渐被大家所熟知，但什么是 D级危房？为什么要尽快拆除重建？我看网络上的科普并不多。

其实我前两年也写过相关的文章，但不是针对D级危房，感兴趣的朋友可以扩展阅读： 《》

今天这篇文章，我就聚焦“住建部提到的D级危房”这个话题来聊聊吧。

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定义

在规范《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）中，我找到了“危房”的定义。

危险房屋 （dangerousbuilding）

是指房屋结构体系中存在承重构件被评定为危险构件，导致局部或整体不能满足安全使用要求的房屋。

危险构件 （dangerous member）

承载能力、连接构造等性能及裂缝、变形、腐蚀或蛀蚀等损伤指标不能满足安全使用要求的结构构件。

而房屋的危险性鉴定，一般根据房屋的危险程度划分为：A、B、C、D四个等级。（如上图）

D级危房

就是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

而我们生活中，往往除了D级危房这个概念之外，还会出现Dsu、Du、Deu等一些概念。虽然看上去都是D开头的，但是危险程度却不太一样。

一、危险D级

出自《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016），一旦被认定为危房D级，就不能再住了，必须要尽快拆除重建。

二、安全Dsu级

出自《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015），一旦被认定为Dsu级，则说明被鉴定的单元安全性严重不符合本标准对Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。

但并不意味着整栋楼都是危房，因为 鉴定单元（ appraisal system）只是整栋楼的一个部分，而 根据被鉴定建筑物的结构特点和结构体系的种类，可以将该建筑物划分成一个或若干个可以独立进行鉴定的区段，每一区段为一鉴定单元。

所以 Dsu安全评级，并不能完全判定为“危房”。

三、抗震Deu级

出自北京市的《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/T 637-2024），用来评估建筑抗震构造、抗震承载能力是否达标。 一旦被认定为Deu级，则说明已经严重影响整体安全性能，或建筑抗震能力整体严重不满足现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB 50023 和本标准的要求。 四、Du级 出自《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016），是房屋基础及楼层危险性鉴定的等级，一旦被评定为Du级，则被认为整体危险。

所以不同的评价体系，对应的评价对象也不同，表达方式也就不一样，而法定的“危房”对应的是第一种“危险D级”。

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判定标准

D级危房的定义中“不能满足安全使用”，听起来有些“抽象”，那我们来看看其具体的判定标准吧。

房屋危险性鉴定应以房屋的地基、基础及上部结构构件的危险性程度判定为基础，结合下列因素进行全面分析和综合判断：

1、 各危险构件的损伤程度；

2、 危险构件在整幢房屋中的重要性、数量和比例；

3、危险构件相互间的关联作用及对房屋整体稳定性的影响；

4、周围环境、使用情况和人为因素对房屋结构整体的影响；

5、房屋结构的可修复性。

第一种情况：

在第一阶段地基危险性鉴定中，当地基评定为危险状态时，应将房屋直接评定为D级。（如上图）

大家可以简单地理解为：地下的土是不是牢固，如果地基不牢固，那就建在沙滩上的城堡那样很容易倒塌。

第二种情况：

当地基评定为非危险状态时，应在第二阶段鉴定中，综合评定房屋基础及上部结构(含地下室)的状况后作出判断。

首先确定鉴定房屋的危险构件，分析每个危险构件的直接影响面积(m2)，并求和，得到鉴定房屋总危险面积，然后计算总危险面积与鉴定房屋面积(m2)的比值，以该比值作为评定的依据。当这个比值大于25％时，可评定为整幢危房(D级)。（如下图）

当一栋楼被鉴定为D级危房之后，居民住在里面是真的不安全，而且还可能给周边带来风险，所以必须停用、搬离、封控，尽快拆除重建。

即使因为一些原因，短期内拆不了，也要先停止使用，做支护、围挡、警示。（如上图）

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症结

对于D级危房的处置，当然是尽快拆除重建为好，但问题的症结就在于：资金来源和居民的重建意愿，两者是相辅相成的关系。

目前主流的原拆原建有两种模式，一种是政府出资为主，另一种是居民自筹资金为主。

政府出资的模式，上海实践的项目比较多，前段时间总书记都去考察的保屯路211弄就属于此列。（如下图）

这种模式的优势就是：居民不用自己出资，所以原拆原建的意愿比较高。但新建的房子每户增加的面积有限，总面积还是只有二三十平方，所以也遭到一些网友的“嫌弃”。

想知道项目详情的朋友，可以扩展阅读：《》

而居民自筹资金的模式，主要案例是杭州的浙工新村。（如下图）

这种模式的优势是：居民可以购买“平方”，使本来就不算太小的房子变得更大。

但动则十几、甚至几十万的出资，并不是所有居民都能承受，可能也只有浙工新村这样本来是高校老师的高知小区才能实施吧。

想知道项目详情的朋友，可以扩展阅读：《》

所以对于D级危房来说，改造的钱该如何解决，决定了尽快拆除重建的“到底能多快”！

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结束语

房子就和人体一样，经过了岁月的洗礼，都会出现各种“问题”。

而对于危房D级这样的重大“疾病”，就应该当机立断，尽快拆除重建。

而居民朋友们，如果自己家不巧正好是这类房屋，那赶紧响应“原拆原建”的号召吧。

“博动迁”的时代已经过去了，还是人身安全更重要一些吧！