首批煤电REITs来了，底层资产越装越多，全市场已上市89只公募REITs

财联社9月21日讯（记者 吴雨其）公募REITs新一轮扩容正在提速。相比单纯的产品数量增加，越来越多此前未曾进入或较少出现在公募REITs市场的资产被装入产品。

9月20日，招商资管招商蛇口商业不动产REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT、长城华能燃煤发电REIT同日获得证监会注册批复，其中后两只为市场首批燃煤发电公募REITs。至此，9月以来获批的首发REITs已经达到8只，今年以来达到28只。

数量之外，底层资产的变化更为明显。今年以来，商业零售、写字楼、酒店、市政供热、水利设施发电等资产陆续进入发行或获批阶段，9月又首次出现燃煤发电REITs。从早期的产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房，到近年来的数据中心、水利设施，再到商业不动产、酒店和煤电，公募REITs可覆盖的资产范围正在继续向外延伸。

截至9月18日，全市场已经上市89只公募REITs，总市值约2316亿元。今年以来已发行15单，发行规模455.5亿元，同比增长35.3%。

首批煤电REITs即将上线

9月20日获批的3只产品，横跨商业不动产和燃煤发电两个领域。

其中，华夏华润电力燃煤发电REIT底层资产为华润焦作电厂项目，位于河南焦作，拥有两台660MW超超临界燃煤热电联产机组，合计装机容量132万千瓦。证监会批复显示，该基金合同期限20年，募集份额总额7亿份。

长城华能燃煤发电REIT底层资产则为华能青岛项目，作为青岛市董家口经济区唯一的大型公共热源和主力电源，项目兼具发电、供暖、供汽三项业务，收益来源多元、运营稳定、现金流可靠，是山东省新旧动能转换重点项目。核心资产包括两台350MW热电联产机组及配套供热设施，业务收入来自发电、供汽和供暖，基金合同期限27年。

9月21日盘后，基金管理人发布《询价公告》，长城华能燃煤发电REIT成为市场首单启动询价发售的煤电REITs。根据《询价公告》，本次发行初始发售份额10亿份，询价区间为2.716元/份—3.319元/份，网下询价时间为2026年9月28日9:00—15:00。

作为能源领域标志性REITs探索，华能煤电REIT启动询价发售具有多重意义：一是将非流动的热电联产煤电资产转化为可交易的金融产品，以资本市场服务实体经济高质量发展，并通过市场化定价释放资产真实价值，服务国家能源安全、彰显煤电“压舱石”作用；

二是回笼资金可精准投向风电、光伏、储能和新一代煤电升级等领域，形成“存量盘活—资金回笼—清洁能源投资”良性循环，服务“双碳”战略；

三是填补煤电资产在公募REITs领域的空白，丰富公募REITs品类，为资本市场提供具有能源不动产特色的投资标的；

四是向市场充分展示优质煤电资产的长期投资价值与现金流稳定性，为同类存量资产盘活提供可复制的路径与标杆范例，有效提振行业信心。

煤电进入公募REITs后，能源类REITs覆盖范围进一步从风电、光伏等新能源资产向传统电源延伸。从两只煤电REITs披露的信息看，发电利用小时数、上网电量、煤炭采购价格以及供热、供汽收入等，均是影响项目现金流和估值的重要因素。

同日获批的招商资管招商蛇口商业REIT，底层资产则为昆山招商花园城和深圳太子广场，覆盖零售商业和办公两类物业。

从9月整体情况看，除上述3只产品外，中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居保障性租赁住房REIT、广发新城吾悦商业不动产REIT、银华粤海水务水利REIT于9月初获批，国金嘉泽新能源REIT随后获得批复，单月获批产品由此增至8只。

其中，银华粤海水务水利REIT又是一个新的细分品类。该基金底层资产包括广东飞来峡项目和潮州项目，是全国首单水利设施发电REITs、首单省级水利REITs，预计发行规模15.83亿元。此前国内首单水利REITs以水库供水收入为主，新项目的主要收入来源转向水力发电。

今年8月获批并于9月完成募集的山证晋中公投瑞阳供热REIT，底层资产则是晋中市市政供热管网及相关设施。基金9月16日正式设立，覆盖供热收费面积超过1200万平方米、服务超过14.5万户用户。

商业不动产进入密集申报期，K11、泰华城等排队

另一条扩容主线来自商业不动产。

2025年12月31日，证监会正式推出商业不动产REITs试点。到了今年6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT首批4只产品集中上市，合计募集资金约203亿元，底层资产已经覆盖购物中心、商业零售和办公楼。

此后，商业不动产项目开始持续进入申报队列。

证监会行政许可进度显示，9月以来已有6只首发REITs新申报，包括华夏中海商业不动产REIT、国泰海通上实租赁住房REIT、华安晶澳科技新能源REIT、国联安泰华城商业不动产REIT、国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT以及广发新世界商业不动产REIT。

仅最近一周，商业不动产就新增3单。

国联安泰华城商业不动产REIT于9月14日申报，底层资产为山东潍坊泰华城，商业体量约33万平方米，原始权益人为山东本土民营企业世纪泰华集团。该项目也是山东首个由本土民企独立打造、位于非省会地级市的单一商业资产REITs申报项目。

国泰海通鹏瑞利商业不动产REIT底层资产则指向成都鹏瑞利青羊广场，原始权益人为新加坡鹏瑞利集团旗下企业。该项目此前曾按照消费基础设施项目推进，并于今年6月取得国家发改委推荐，正式申报时项目类型调整为商业不动产REITs。

9月17日申报的广发新世界商业不动产REIT关注度更高。其底层资产为上海香港新世界大厦，包括上海K11购物艺术中心及K11 ATELIER办公楼，底层资产由香港上市公司新世界发展独资持有。9月21日，新世界发展披露，NWD C-REIT申请已获上交所出具受理通知书，预期发行规模约38.18亿元，新世界发展将认购至少20%的基金份额；证监会行政许可信息显示，该基金募集注册申请材料已于9月17日接收。

排队项目的资产形态还在继续细分。

华夏银泰百货商业REIT底层资产为合肥银泰中心一期、二期；华夏大悦城商业REIT拟装入天津大悦城；华安中电浦软商业REIT对应上海张江金科路地铁站上盖的汇智国际商业中心。中金开元旅业商业REIT则直接装入杭州、温州、嵊州三家开元名都酒店，目前已经进入反馈阶段。

酒店资产也已经走到发行端。8月获批的华泰华住安住REIT，底层资产包括广州天河体育中心美居酒店、全季酒店以及上海江桥万达桔子水晶酒店，是深交所首单酒店型商业不动产REIT，产品将于9月23日进行网下询价。

资产类型越来越多，审核关注点也开始更多落到资产运营和现金流本身。

商业不动产项目中，交易所对于出租率、租金增长、租约期限、租户集中度以及估值参数的问询明显增加。9月4日，华安中电浦软商业REIT收到上交所反馈，问题覆盖返租安排、重要现金流提供方、租金水平、租约续签以及资本性支出等内容；招商蛇口商业REIT在回复问询后，也主动下调了部分出租率、市场租金和长期增长率等假设。

煤电项目面对的则是另一套运营变量，包括煤价、电量、电价、供热收入以及机组运行年限；酒店资产更加依赖入住率、平均房价和品牌运营能力；购物中心则需要持续观察客流、出租率和租户结构。

（财联社记者 吴雨其）