这家“中铁系”房企的董事长，最近开心了！

2026年的北京楼市，新房是真不好卖。

二手房一个月成交1.3万多套，把新房客户分流走一大截；7月新房大盘环比回落约25%，8月还得靠“京七条”托一把。连深耕北京多年的老玩家，都在喊难。

但就在这样的行情里，有家第一次进京的中铁系央企，第一个盘就打响了。

6月底首开当天卖了243套、超14亿元；7月以113套网签拿下北京新房成交套数、面积双冠王；到9月中旬，累计网签已超160套。

别人在想办法过冬，它反而逆势而上了。

更有意思的是，这家公司的主业是修水库、建市政，2025年以前，住宅开发对它几乎是一张白纸。

这家公司叫中国铁工投资，掌舵的董事长叫张学军。换谁坐在这个位置上，最近都得开心。

今天涛哥就来聊聊，这个有意思的事儿。

1

一家做水务的央企，跑来北京卖房子

中国铁工投资，是中国中铁的全资子公司，1986年成立，前身是中国铁路工程机械租赁中心，2019年12月完成重组，总部在顺义。

它给自己的定位，是“生态环境系统服务商和现代城市投资运营商”。翻译成人话：修水库、治污水、建市政、运营城市。

中国铁工投资总部

而且它的还体量不小：全国30多个省区市超200个项目，累计投资超1600亿元，运营水务规模600万吨/日。

那它为什么要下场干住宅？账本上写着答案：2023到2025年，它的基础设施建设业务收入分别是118.68亿、91.82亿、93.82亿元，占比常年在78%以上。盘子大，但增量肉眼可见地收窄了。

主业遇到天花板，就得找第二增长曲线。而它挑中的，偏偏是别人正往外撤的房地产。

凭什么敢在这个时点进场？直接看一个数字：8月底，中国铁工投资发行10亿元公司债，票面利率只有2.08%。

当大部分房企还在为融资发愁的时候，人家借钱的成本是2字头。

铁工投26铁工Y1可续期公司债首期发行结果公告

所以在涛哥看来，房地产最难的这几年，反而是央企下场最舒服的窗口：地价回落了，对手变少了，央企信用前所未有地值钱。修水库的敢来卖房，底气一半在自己，一半在时代。

而北京这一战直接证明：新兵真能打赢老兵。一家住宅开发经验几乎为零的公司，进京第一战就把不少深耕多年的房企比了下去。

2

没人抢的地，被它干成了双冠王

再看它在北京这一战，怎么打的。

2026年2月3日，北京年内首场土拍，中国铁工投资以28.1亿底价，摘得顺义新国展三期三宗地块，住宅楼面价约3万元/㎡。

注意，是底价。这块地当时没人抢，围观群众多半以为，又是一家央企出来给土地市场“捧场”的。

结果人家是认真的。拿地到案名“青雲国樾”发布，72天；6月18日首批400套房源取证，6月28日开盘，取证到开盘只有10天。从拿地到首开146天，快是工程企业的肌肉记忆。

青雲国樾效果图

但快只是表面。这个盘真正的杀手锏，是它替买房人算清了三本账。

第一本是规划的账。现在北京很多新盘，容积率普遍在2.5到3.0，都想把每一寸容积率变成货值；它这块地容积率2.0，全做成14栋9到13层的小高层，全社区778户一梯两户为主，楼栋正南正北，最大楼间距拉到60米以上。

别人在算货值，它在算采光和视野。买房人两个售楼处一走，密度的差距是肉眼可见的。

青雲国樾效果图

第二本是空间的账。通过阳台、设备平台这些空间的整合拓展，户型使用率做到97%，部分户型能到108%；79㎡做出三居两卫，92㎡的实际体感对标市面上110㎡的老产品。

北京的二手房大多是使用率七八成的老规产品。同样的预算，在它这儿能多出一间房，这笔账买房人算得比谁都快。

青雲国樾样板间实拍图

第三本是总价的账。后沙峪是什么地方？北京传统的高端居住带。青雲国樾落在新国展三期、紧邻中央别墅区配套，用79㎡的紧凑三居，把这个板块的上车门槛打到了400万级。

豪宅区的地段，刚改盘的门槛。这个错位，就是它在7月大盘环比掉25%的行情里，还能拿双冠的核心原因。

青雲国樾效果图

配置上也没含糊：AEG档次的厨电四件套、中央空调、全置换新风、集中地暖全系标配，约1800平方米会所带恒温泳池，社区自持一座星级酒店。这套给法，放在5.4万的单价段里，明显是超纲的。

青雲国樾效果图

更别说它深度参与着新国展三期的整体开发，85万平方米的三期商业配套，跟它的房子同步推进。买它的房，等于连片区的确定性一起买走了。

有人可能会说，一个盘是运气。那就再看两个：呼和浩特的中铁·青云学府，首开登顶全市销售榜首，还顺手把直饮水接进了每一户；苏州的中铁·青云府，首开拿下全市住宅成交套数第一。

呼和浩特中铁·青云学府

苏州中铁·青云府

同一个青云系，三城三盘，全部打响。

在涛哥看来，这已经不能叫运气了。这家公司是把干基建的那套手艺，一针一线缝进了住宅里。

3

查完董事长的履历，这事儿就不奇怪了

一家水务公司，凭什么第一把就赢？

查完掌舵人的履历就明白了：这位董事长，本身就是个地产老炮。

张学军，1968年生，从铁道部电气化工程处的段长干起，是正经工程一线出身。

但他履历里最扎眼的，是两段地产经历：先是干过中铁电气化局集团房地产开发公司总经理，后来做到中铁置业集团副总经理。中铁置业是中国中铁的地产主平台，他在那儿就是管开发运营的。

再往后，他执掌过中铁股份的投资管理中心，管的是全集团的投资盘子。

懂工程、干过地产、管过投资，这三门课全修过的人，整个中铁体系里都不多。

2023年12月，他出任中国铁工投资党委书记、董事长。上任第三年，就带着这家水务公司，第一次杀进北京商品住宅市场，还拿下了北京7月新房成交套数与面积的“双冠”，在顺义则是套数、面积、金额三项第一。

所以青雲国樾这一战，哪是什么跨界首秀，分明是一位地产老炮，带着一支基建铁军，打了一场蓄谋已久的仗。

这一仗打完，后面的路线图也画得很清楚。今年8月19日的年中工作会上，张学军的定调是“越是风高浪急，越要稳住航向”，聚力做强“水、城、能”三大业务板块。住宅，就装在“城”这个板块里。

总经理李斌是水务条线出身的实干派，今年刚接棒，上来就把“加速房地产去化、打通资金循环堵点”写进了公司的五场攻坚战。

一家基建央企，把房地产去化单独写进年度攻坚清单。这句话的分量，比任何表态都重。

修水库的都能来赢，房地产的门槛真就这么低吗？恰恰相反。门槛从来都在，只是它不长在行业的名字上，长在人和体系身上。

央企的信用、基建的手艺、算给买房人的三本账，再加一个懂行的带头人，这套配置放进今天的楼市，本来就该赢。

真正该反思的，是那些守着专业招牌、却把产品越做越平庸的老玩家。

当然，三个青云盘都还在销售期，真正的大考在交付那天。

但至少眼下，张董事长有理由开心。而北京的购房人应该也乐意看到：多一个认真做产品的“外来户”，总不是坏事。

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