聚焦丨‌‌‌融信一度暴涨42%，世联万科双双开板：地产股冲高回落，资金在博弈什么

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9月23日上午‌，A股房地产板块经历了一轮快速冲高又回落的行情。9点44分起，中华企业、世联行、万科A、荣盛发展、绿地控股等多只个股先后封上涨停，‌万科A 9点52分触及涨停，板上封单一度超过两百万手‌。但涨势没能站稳，10点后多股陆续开板，截至上午11点30分收盘，‌仅华远控股、我爱我家两股封死涨停‌；万科A收涨4.99%、世联行收涨2.81%，早盘涨停的华丽家族、中华企业、荣盛发展、绿地控股均回落。

港股内房波动更剧烈。‌融信中国早盘最高摸到0.090港元、涨幅一度达42.86%‌，随后回落到约19%；万科企业最高涨约15%、午间涨幅收窄到约6%，融创中国、碧桂园、旭辉控股同样冲高回落。

这是‌9月18日以来地产股的第三波集中上涨‌。9月18日和21日板块已经两轮全线走强，其中9月21日申万房地产指数收涨3.95%、报1971.06点，领涨两市。

封到午盘的，是做存量生意的公司

把上午的名单排开，有个细节：早盘批量涨停的个股里开发商占多数，但到午盘封死的两只，华远控股和我爱我家，都不是传统开发商。

华远控股主营房地产服务，我爱我家做存量房经纪和长租，两者均为3连板。我爱我家半年报显示，上半年归母净利润约8079万元、同比增长110.4%，增长来自核心城市二手房成交和市占率提升。

开发商的涨停更短暂。万科A 9点52分触及涨停，‌4个交易日里第3次摸到涨停板‌，午盘已回落到涨4.99%；荣盛发展、绿地控股早盘涨停后开板，*ST华幸（原华夏幸福）冲高回落。

资金这几天的选择，指向很一致。9月18日行业被定调进入存量时代，资金就往经纪、物管、租赁、资产管理这些"后地产"环节走。‌上午的冲高回落进一步说明，压在开发商身上的资金多是短线博弈，拿得最稳的还是存量服务股。‌

一个月里，政策一层接一层

行情的底气来自密集落地的政策。

9月18日，国新办"十五五"主题发布会上，住建部给出‌"两个转变"的判断‌：房地产供求关系发生重大变化，行业进入存量时代。住建部房地产市场监管司司长张雪涛给出的数据是，二手房交易占比2020年为27%、2025年为46%，今年前8个月已经达到52%；按他的说法，‌"超过50%就标志着房地产进入到存量时代"‌。

再往前，8月28日多部门打出一揽子新政，核心是‌现房销售和融资改革‌。住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，要求各地有力有序推行商品住房现房销售；同时改革房地产信贷管理，完善房企股票、债券、ABS和REITs融资制度。9月20日，新修订的《住房公积金管理条例》施行，公积金支持范围从购房扩展到购、租、修、养，提取情形由6项增至9项。

9月23日盘中又有消息，住建部表示"十五五"要建好房子，住宅层高从2.8米提高到3米，4楼及以上加装电梯。建材、电梯、家居板块早盘一度跟涨。

需要说明的是，9月21日板块爆发当天，市场还流传"首套房财政贴息"的说法，这一消息至今没有官方证实；23日上午的冲高，也主要由这类政策预期推动。

二手房在增，新房还在缩

基本面的变化并不均衡，冷热分在两类房子上。

国家统计局9月15日发布的前8月数据显示，‌全国新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房网签面积同比增长10.6%‌，住宅销售价格同比降幅收窄。

重点城市9月有边际转暖的迹象。网上房地产数据显示，上海9月19日二手房单日网签1495套，刷新下半年单日纪录；截至当日，9月累计成交15597套、同比上涨28%。深圳9月前20天二手房成交4084套，环比增长16%。中指研究院数据，9月1日至20日重点30城新房成交面积同比微增1.4%，其中一线城市增长超10%；重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海已连续7个月同比增长。

累计口径仍在收缩。中指数据，1月至9月（截至9月20日）重点30城新房成交约7200万平米，同比下降8%。9月的回暖集中在核心城市优质板块和项目，三四线城市新房去化压力没有明显缓解。

股价跑在了成交前面

23日上午的走势，把"股价跑在成交前面"演绎得很直接。早盘9点44分到10点，多只个股用了不到半小时冲上涨停，随后又用一个多小时陆续开板，到午盘真正封住的只剩两只。

连板和冲高个股投机特征明显。世联行早盘涨停、6个交易日内第5次摸到涨停板，午盘开板后涨幅收窄到2.81%，这只股票‌6个交易日累计换手率已达68.21%‌。港股融信中国从涨42.86%回落到约19%，日内振幅巨大。

A股地产板块长期破净，企业现金流修复和行业出清还在进行，8月28日提出的股权融资改革要落到公司报表上，也需要时间。21日的爆发叠加了未经证实的贴息传闻；23日上午的冲高回落，则显示这批短线资金高度依赖政策预期，预期没有新增，资金就先撤。

港股内房弹性更大、回撤也更快。融信中国、万科企业等股价长期处于低位，部分只有几分、几角港元，资金进场后涨幅猛，一旦没有新消息接力，回落同样迅速。

万科9月22日晚的异动公告也侧面说明了这一点。公司A股9月18、21、22三日涨幅偏离值累计23.44%，自查内外部经营环境未发生重大变化，也没有应披露而未披露的事项；第一大股东深铁在异动期间没有主动买卖股票。

‌政策底已经比较明确，市场底能不能坐实，最终还要看新房成交、房价和房企现金流。‌23日上午这轮冲高回落说明，在数据兑现之前，资金给新模式的定价并不稳固，行情反复，更谈不上行业全面反转。

数据说明：本文A股行情为9月23日上午收盘（11时30分）数据，港股为当日11时31分至35分盘中数据，均非全天收盘口径；个股涨停、涨幅午后可能继续变化，最终以沪深交易所及香港交易所收盘为准。