广东
文｜邓浩志
新政后广州连发 42 张预售证，超 4000 套房源入市
828 新政落地后不到一个月，广州新房供应集中放量，连发 42 张预售证，超 4000 套房源入市，预售总建面近 80 万㎡。包括保利冼村豪宅盘、黄埔未来城等刚需 / 刚改盘，以及多个首次取证项目。房企抢抓期房预售窗口期，加速回款。
评：这事挺有意思的，其他不方便谈，说说对市场的影响：
1、短期内新房不缺货，金九银十乃至年底供应相对充足。道理很简单，一大批项目拿到预售证。虽然开盘时间不确定，但无外乎今年内。所以广州新房库存要看到下降，估计要到明年，9、10 月份估计库存甚至可能上升；
2、房价其实已经开始上涨，目前广州核心城区超过一半的新房项目都在涨价，除非是前期定价明显虚高，销售困难的项目，剩下的另一半项目其实也在计划涨价。但这个是预期后续供应不足的提前反应。目前市场似乎不认这个涨价，我们见到的实际情况是，但凡涨价的项目，销售都在放缓。但开发商不着急，因为后续供应减少是一定的。我认为最终还是要买的客户，只能接受涨价的事实。
3、外围区域目前弱于主城，但由于后续供应也会减少，所以外围估计明年也能见到房价见底的情况，至于能否像主城那样反弹，目前还不好判断。
4、二手市场肯定是明年乃至后年市场的绝对主力。
封顶才能预售，冲击最大的房企有哪些？
建筑主体 2/3 预售是广东一直沿用的标准，但最近这几年各地纷纷大幅降低了预售门槛。但在一众房企爆雷，出现烂尾、交房问题的时候居然降低预售门槛，这似乎和解决市场矛盾背道而驰。
但实际情况却是楼市下行，房企资金紧张，拿地减少，地方为刺激卖地，故而降低预售门槛。比如某市，投资额过 1/3，正负零就可以预售。另一些城市，则是装配式建筑，正负零就可以预售。反正各类城市都在出各自的办法，就为了实现降低预售门槛，鼓励开发商拿地的目标。
需要注意的是，上述 “土政策” 在很多城市并不是公开宣布、全面执行的。甚至同一座城市，有部分企业在按新规执行，有部分房企（主要是民营房企）甚至完全不知道这类政策的存在。所以这类政策有些时候成了关照少数企业，特别是地方国企的特殊待遇。而这类型城市，尤其是这类型房企，反而成为了受新政冲击最严重的主体。
这段时间已经有民营房企和我表达，光预售门槛提升，对他们的冲击其实不算很大，毕竟只是多了 1/3 主体工程进度而已。而之前受照顾房企，现在被中央政策一刀切，必须封顶才能拿预售，等于徒增了一年左右的回款空窗期。
828 新政公布后，虽然业内普遍认为对房地产业冲击较大。但不可否认的是，由于政策是一刀切的，所以很可能反而有机会让民企和国企重新站在同一起跑线上。
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