江苏
9月的狮山二手房，暴力反弹。
狮子山澜院一套227㎡，从1158万涨到1260万，12天涨了102万。建发缦云一周成交3套，绿城逸庐也陆续有了次新成交....
狮山二手市场的高端豪宅们，怎么突然在9月份集体出货？
真相是：新房，几乎没得买了。
一方面，8月28日新政后，现房销售大势所趋，狮山核心区的新房供应要大幅缩水。
另一方面，而狮山核心的高端新盘早就枯竭了，尤其是千万级，真没啥可选的。
当购买力撞上"没得选"，二手房就成了唯一的出口，被反复推高。
但好消息是——狮山核心的豪宅独苗「狮山上璟府」意外杀出，项目9月20日极限取得预售证，引燃了苏州高端市场。
01
狮山正核！只此独苗顶豪！
地段最正、超低密度、门槛最纯
狮山断供潮下，高端局末班车
这轮行情里，狮山上璟府为什么值得被单独拎出来说？
因为，只有它能接住整个狮山正核的尖端购买力。
核心地段，低密墅区、高段位圈层、强确定性、高站位...这些条件同时成立的，狮山只有ta。
①狮山最核心地段！玉山路南、淮海街东，占据正核...
狮山上璟府站在玉山路65号，淮海街与玉山路的交汇口——往前是狮山路沿线的中央商务区繁华万象，往后是浓荫深处的狮山豪宅区。
半径一公里内，是狮山资源最密的一段：一路之隔是淮海街，旁边围着龙湖狮山天街、美罗百货新区店、泉屋百货、金鹰商业广场。
地铁3号线狮山路站约700米，5号线在侧；新区实验小学、狮山实验小学、江苏省实验中学、苏州外国语学校都在片区内。
再往外看，是一山一河六公园，和苏州博物馆西馆、狮山文化广场、苏州科技馆、狮山大剧院。
这些全都是狮山极具代表性、最为精华的城市资源。
纵观狮山目前在售的新盘，位置散在竹园路、横山路、向阳路、何山路、横塘这些片区。淮海街与玉山路这种量级的地段，有且只有狮山上璟府。
越成熟的地段，越经不起纠结——因为你很难等到下一块地。
②狮山核心最低密！容积率仅1.3，逸庐之后唯一的墅区豪宅...
狮山不是没有低密地块，比如向阳路南地块容积率1.2；何山公园北地块容积率约1.02...但核心问题在于，它们距离传统意义的「狮山正核」还有一定距离。
狮山的低密，一直在核心区边缘打转。
正统的狮山核心低密别墅，上一个是绿城逸庐，再就是刚刚取证入市的狮山上璟府。
狮山上璟府的容积率是1.3，全盘只有9栋住宅3种产品类型——3层合院，4层叠墅，10+1层洋房，底层还做了架空，全盘一共只有139套。
同样一块正核的地，高层是消耗品，低密墅区才是收藏品——前者住一阵子，后者传一辈子。
③断供末班车！正核断供趋零，这139套是最后的入场券~
再看时机，这一看，紧迫感就上来了。
一方面，狮山路沿线，已经两年多没再拿出过宅地，几乎全集中在金枫路、何山路、金山东路之类的地段。
另一方面，828新政之后，开发商要垫的钱更多，回款更慢，核心区的地只会放得更谨慎。所以那些重量级地块，几乎不会再轻易出现。
更何况还有"封顶销售"的帽子压着——就算真挂了地，也要等它封顶才能入市。
层层卡下来，下一个狮山正统核心+低密墅区，保守估计要好几年。
三个条件叠在一起，结论很清楚了。在狮山正核，同时做到"最核心地段+最低密度+最纯门槛"，现在还能买到的，只有狮山上璟府。
狮山核心的新房供应，从来是阶段性的。
每一次补货，都是一次极少数人的机会，这次的139套，毫无疑问就是下一轮长周期的起点。
02
狮山低密豪宅，又来一个新标本
goa大象+罗朗+矩阵纵横
大师天团合体，高标准打造
前面三个条件，回答的是“它为什么稀缺”。但一个项目能不能站住，最终要看产品。
狮山上璟府的产品，只做一件事——纯高端的毕业级改善。而撑起这两件事的，是苏州低密项目里的顶配阵容：
建筑：goa大象设计，南京绿城桃花源、苏州玫瑰园背后的团队，中式宅院是他们的主场；
景观：罗朗景观，姑苏院子、拙政园苏博站的执笔；
室内：矩阵纵横，《INTERIOR DESIGN》全球设计巨头榜住宅领域的头名。
请大师不难，难的是让三家做成同一种语言——这既看预算，也看甲方肯不肯放权。
而落到眼前，第一眼看到的是建筑。
①三重脊！从拙政园提取坡顶形制，立起东方骨架...
狮山上璟府的建筑用的是“三重脊”设计，出自goa大象之手。其母题来自苏州名园拙政园，把传统坡屋顶的韵味提炼成一套当代语言。
屋面不是一块平顶，而是三重屋脊依次叠落。叠三层不稀奇，难的是最后那一下收口，收不住，整个屋顶就飘了。
项目用披檐收边，把三重脊的分量压住。坡顶铺的是深灰色陶瓦，不鲜亮，也不张扬。飞檐塔冠、寻杖栏杆、挂落依次出现，再配大面积落地窗、金属线条和仿木纹铝板。
东方神韵，当代语言。这是顶豪通用的解法，但比例很难拿捏，做过了显旧，做少了没味道。
狮山上璟府的分寸落在一个刚好的位置上，一眼看过去就知道是顶豪规制。
此外在立面上，还有2点值得细细品鉴——
第一，它用的不仅是石材，还是极具厚重质感与辨识度的金茂兰花岗石。时间越久越有气质，越有老钱感~
第二，它让建筑的每一面，都体面。很多楼盘只有朝着主入口那一面用好料，其它位置能省就省。狮山上璟府的南立面、北立面甚至是山墙，都是同一套高标准，颜值没有死角。
②五进归家！五重递进院落，把喧嚣一层层挡在门外...
建筑立起的是骨架。但真正的居住体验，从你走进社区那一刻就已经开始了。
好的园林，从来不让人"看见"，只让人"经过"。
狮山上璟府用五重递进式归家动线，把"静"做进了回家的每一步——从踏入社区到推开家门，层层入境，让一身的喧嚣在归家途中慢慢卸下来。这不是景观的堆叠，而是节奏的设计：一进一景，一重一境。
为什么要在归家动线上花这么多功夫？因为低密社区的价值，一半在房子里，一半在回去的路上。
你每天下班回来，从马路边走进社区，穿过几重院落，再推开门——这短短一段路的感受，决定了居住的品质。五重递进做的，就是把喧嚣一层层挡在外面。
在寸土寸金的正核，愿意把宝贵的土地拿来做归家园林，本身就是一种奢侈。
这是狮山正核唯一顶豪该有的样子。
③狮山唯一全系大户型！全盘没有低于190㎡的户型...
稀缺看数量，圈层看配比。
狮山上璟府的户型洋房建面约191㎡，叠墅约304到366㎡，合院约340到468㎡，全盘没有一套小户型。
三档摆在一起，项目的定位就很清楚了——它是纯高端顶改定位。
众所周知，面积门槛，就是圈层门槛。面积段越纯粹的社区，二手价格越稳。
这一次的二手行情刚好印证了这条规律——
9月成交的这批豪宅单，全部集中在狮子山澜院、建发缦云、绿城逸庐这类纯改善社区，涨幅也领先大盘。
这就是狮山顶豪的前瞻性——用139套的稀缺数量、套均近300㎡的圈层配比，把"高端局"的纯度直接锁死了。
03
套均约300㎡！没一款陪跑！
建面约340-468㎡合院+约191㎡洋房
一个不用再换的别墅终点站…
对纯改善家庭来说，户型从来不是几张平面图，而是未来十年、二十年，一家人怎么走路、怎么吃饭、怎么各自安静下来的答案。
狮山上璟府在户型设计上，解决了传统别墅难题，每一个面积段都是主力，没有为凑数而生的过渡产品。
不仅突破别墅采光难题，高窗地比的设计，使室内空间通透敞亮；而且打破了别墅的局促感，每一层都是大面宽+大开间设计。更重要的是，每一套，都拥有超高附赠空间，迭代出独栋别墅级的空间感。
①建面约340到468㎡合院！五层立体宅，一层一个世界...
先说合院，这是整个项目里最稀缺的形态，也是户型做得最狠的一个。
地上三层、地下两层，全盘27套。
别墅这个品类，过去最大的短板是面宽。
联排和合院为了在有限的地里多塞几户，往往做成窄面宽、大进深，开间只有一间房宽。狮山上璟府的大合院，南向做到三开间——"有天有地"之外，还补上了大平层的横向舒展。
尺度一打开，整套房子的格局就跟着变了。
地上一层是南向巨幕面宽，配独立院子，推门是院，院内是景。
地上二层三开间朝南，两个超级套房，再加一间可定制的大开间卧室。
地上三层是整层的行政级主卧套房，双开门设计，内置衣帽间、书房、化妆间和双台盆，外面接超级露台。
地下两层各自成立：一层挑高，开采光井引入自然光，规划多功能厅、影音室、会客厅和水吧；二层继续做拓展。
上是大露台，下是地下室，中间是院子——这才是别墅的完整形态。
再看小合院，建面约340到383㎡，同样有天有地。
二层给的是全南向的双套房，三层可以做整层主卧套房，主卧的排场照顾到了第二代人。
另外，室内预留了电梯井，老人小孩上下不用爬楼。
还有一点，是住过联排的人才会较真的事——私密。
联排是一排房子并排站，侧墙贴着侧墙，相邻两户的院子中间只隔一道墙。站在自家院里抬眼，二三层窗户和邻居是对着的。
合院不一样，每一户独享一方院落，三面被建筑和院墙圈住，同排相邻的两户之间，视线被院子挡在门外——站在自家院里抬头，看到的是自家那片天。
联排和合院的差距，有时候不在面积，就在这一圈"围"的隐私上。
②建面约191㎡超级改善！四开间全朝南，主卧双开门大套房...
最后说洋房，门槛最低的一档，也是全盘唯一的标准层户型。
建面约191㎡，四房两厅三卫，这个户型最硬的一项指标，是四开间朝南。
客餐厅、厨房、阳台连成LDKB一体化的大通厅。主卧是双开门的大套房，自带独立衣帽间和双台盆主卫。
看完狮山上璟府的户型配比和设计细节，你会发现，它给不同阶段的家庭提供的，是一个“不用再换”的答案。
洋房的人不用再换叠墅，叠墅的人不用再换合院。
某种意义上，它是为一些人量身定制的改善「终点站」。
9月这一轮二手房行情，本质上是核心区没新房可买之后，价格重新算了一遍。
而狮山正核，已经两年多没有新盘供应。
往后，核心区的每一套低密房源，都会变成稀缺品。
城市可以向外扩张。
但狮山的正核，不会再有第二个。
项目首批61套房源已于9月20日正式取证，售楼处与实体样板间对外开放。感兴趣的朋友可以去现场看看，也可以扫码了解更多↓↓↓
孔嘉诚18551106103
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