即将公开！产权缩水24年，翠岛花城三期能否破解这道硬伤？

在现房销售政策出台后，南京炸出一批骨灰级楼盘，其中就包括翠岛花城三期。

现备案名已经定为“花屿台院”，临时展厅也开放了，虽然看去有些简陋。不过展厅内还没有专属项目的置业顾问，客服说，预计10、11月份公开位于玉兰路的售楼处。

目前靠近玉兰路的地方，有几栋建筑已经建起来，历经24年搁置，以及规划风波，看来这次真的要上市了。

谈起这个盘确实比较波折，首先是它的产权缩水24年。还有容积率翻倍、规划博弈，目前这两道坎已经跨过。但产权这道坎，恐怕没那么容易迈过去。

一、24年产权缩水，到底缩在了哪里？

花屿台院的产权缩水，根源在于这块地的出让时间。

2002年，编号为2002G23的翠岛花城地块以1341万元总价出让，楼面地价仅约30元/㎡，这就“如同白送”。2004年翠岛花城便启动一期销售，2006年一期二期销售完毕。

三期的情况则完全不同。由于开发商改制、容积率争议、规划方案反复被推翻，长期搁置。到2025年规划终于落定，2026年正式亮相，这块地已经“晒太阳”晒了整整24年。

这24年，土地年限在持续消耗，但房子确基本没建。这意味着，如果购房者现在买入花屿台院，拿到手的住宅土地使用权大约只剩46年，而非正常的70年。

二、产权到期后怎么办？住宅自动续期，南京尚没有收费细则

这是购房者最关心的问题。

根据《民法典》第三百五十九条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

也就是说，即使花屿台院的土地年限只剩46年，到期后业主依然可以正常居住，不用担心“房子被收走”。

但有一个关键风险需要留意：到期后，可能还要收取一定的费用。

《民法典》第三百五十九条在明确“自动续期”的同时，也规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。这意味着，国家把“是否收费、收多少”留给了专门的法律法规，没有在《民法典》里直接定死。目前全国层面尚无统一的续期收费标准，南京本地也没有专门的执行细则。

温州是住宅土地使用权到期问题最早引发全国关注的案例。温州市主城区部分住宅的土地使用权年限仅为20年，2016年到期后业主被要求缴纳相当于房价三分之一的土地出让金才能续期。这一事件引发巨大争议后，国土资源部介入，最终以“两不一正常”的过渡性办法处理——不申请、不收费、正常办理交易和登记。

所以，购买产权缩水的房产，真正的风险在于时间差：花屿台院比其他正常70年产权的楼盘早24年面对续期问题。当2072年产权到期时，如果全国统一的续期收费法规已经落地，花屿台院的业主将更早面临缴费问题。

不过，从住宅到期事件的最终处理结果和各方表态来看，住宅续期走向高额收费的可能性较低，更可能采取象征性收费或减免的方式。购房者在决策时可以将这一时间差作为参考因素，但无需过度恐慌。

三、容积率翻倍、规划博弈，这两道坎是怎么跨过去的？

值得欣慰的是，花屿台院容积率翻倍和规划博弈“这两道坎已经跨过”。

容积率方面，翠岛花城整个地块规划容积率不超过1.19，2002年出让时即是如此。但三期地块最初被留出的容积率仅为0.6，这一数字在2003年“限墅令”发布后实质上已属违规。

最终，花屿台院以1.19的容积率获批，本质上是涉嫌通过调高容积率来“洗白”原本违规的低容积率规划。

至于增加容积率是否补缴了土地出让金、补缴了多少，目前没有任何公开信息可以证实。

南京市此前有开发商将容积率从1.2增加到1.8后迟迟未补缴出让金、被检察院督促追缴近1.8亿元的案例，说明容积率变更与土地出让金之间的合规链条是被监管重点关注的。

规划博弈方面，2025年3月第一版规划公示时，翠岛花城菊香苑3栋前方原本的中心景观花园被调整为配电房，引发40多位老业主联名投诉。

开发商随后调整方案，2025年6月新版规划将配电房从小区中部位置移至北侧及东侧大门入口处，同时楼栋布局也进行了优化，地上住宅建筑面积从4.62万方缩减为4.3万方。

至此，这两道坎算跨过了，项目也终于把上市推上日程。

四、值不值得买？关键要看你怎么权衡

市场有消息传来，花屿台院均价预计在4万/㎡左右，别墅产品可能达到5-6万/㎡。

产品本身确实有吸引力：容积率1.19、建筑限高35米、23栋3-8层低密住宅，洋房约140㎡和180㎡，叠墅300㎡以上，定位高端定制台院，内部规划泳池、会所、球场等配套。

地段也是实打实的——花神湖畔、地铁1号线花神庙站约500米、雨花外国语小学和雨花台中学环伺、华为中兴等产业人口支撑，片区内新房已断供多年。

但产权缩水24年是一道无法回避的硬伤。

如果你计划长期自住，产权缩水的影响相对有限。住宅自动续期的法律保障使得“住”的权益不会因年限缩短而丧失，你买的是一套软件谷核心区的低密四代宅，房子本身的品质和地段是真实的。

如果你考虑中期转手，产权缩水的影响会更大。20年后当你打算卖出时，产权仅剩约26年，二手买家在贷款审批、心理预期上都会计较。银行在审批房贷时通常要求贷款期限不超过土地剩余使用年限，剩余年限越短，接盘者的贷款空间就越受限。

最务实的建议是：在签约前要求开发商出示土地使用权证书，确认剩余年限；向南京市规划和自然资源局核实三期地块容积率调整的审批文件和土地出让金补缴情况。一套可能4万/㎡的房子，值得你花时间去弄清楚它脚下那块地的全部真相。

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