51%的地拿去修路，住宅只占5.77%！来安4107亩供地计划，藏着县城最清醒的一笔账

3月26日，来安县自然资源和规划局公布2026年度国有建设用地供应计划：全年供应总量273.804公顷（约4107亩）。在这张表里，交通运输用地以140公顷独占51.13%，而住宅用地只有15.804公顷、占比5.77%。一个紧邻南京江北新区、被称作安徽"东向发展桥头堡"的县，一年只拿出237亩地盖房，却拿出2100亩地修路——这个比例，本身就是一篇关于来安未来五年走向的宣言书。

NO.1｜壹

拆解4107亩：交通占一半、住宅不足6%，还有一条"双轨地价"

先把这张表算成看得懂的账。

总量273.804公顷（约4107亩）的分配是：交通运输140公顷（2100亩），占51.13%；工矿仓储70公顷（1050亩），占25.56%；公用设施32公顷（480亩），占11.69%；住宅15.804公顷（约237亩），占5.77%；商服5公顷（75亩）、公共管理与公共服务5公顷（75亩）、绿地与开敞空间5公顷（75亩），各占1.83%；特殊用地1公顷（15亩），占0.36%。

三个反常识的点，值得逐条拆。

第一，交通用地一家独占半壁江山。 51.13%这个比例，在绝大多数县城的年度供地计划里几乎不可能出现——常见结构是工矿仓储占大头、住宅占一到三成。来安把过半指标给了路，意味着2026年这个县的土地工作重心不是"卖钱"，而是"拉骨架"。这140公顷里绝大部分是划拨而非出让，本质是财政投入而非财政收入。

第二，住宅用地237亩，且全部是商品房。 计划表显示，15.804公顷住宅用地中，经济适用房、公租房、棚改三栏全部为"0"，商品房15.804公顷，其中明确标注"中低价位、中小套型普通商品住房用地11公顷"——占住宅约69.6%，正好卡在70%政策线上。附表2《保障性安居工程用地供应计划》同样只有一项：11公顷中低价位、中小套型普通商品房，廉租、公租、经适房均为零。保障房不新供地，这是今年最值得注意的一处留白。

237亩按容积率1.8—2.0估算，可形成约28万—32万㎡住宅、2800—3200套。对照去年实际出让的涉宅地，这个量并不激进：2025年下半年，来安先后推出建阳南路西侧两宗（76.66亩、84.10亩）、三里河路东侧（66.35亩）、汊河新区正阳路西侧两宗（62.10亩、48.34亩）、汊河新区长江路东侧与美平路东侧两宗（95.23亩、88.35亩）等一批地块。一年新增237亩住宅计划，实际是在给此前的存量去化留时间。

第三，最精彩的藏在横向比价里——来安是一个"一县两价"的市场。

县城一侧：建阳南路西侧两宗起始价9600万元（76.66亩）、10600万元（84.10亩），折合约125万—126万元/亩，按容积率1.8算起始楼面价约1043元/㎡；三里河路东侧66.35亩、起始8700万元，约131万元/亩。

汊河一侧：长江路东侧95.23亩、起始34000万元，约357万元/亩；美平路东侧88.35亩、31000万元，约351万元/亩；正阳路西侧62.10亩、22000万元，约354万元/亩；来宁大道北侧37.05亩、13000万元，约351万元/亩，按容积率2.0测算起始楼面价普遍在2630—2680元/㎡。

同一行政县，汊河的住宅地价是县城的2.8倍。 差价不是地本身的差，是"距南京江北新区多远"的差。而产业用地是第三档：顶汊功能区永丰路南侧81.35亩工业地起始价668万元，约8.2万元/亩；经开区汊河片区多宗工业地约7万—8万元/亩；2026年9月汊河片区一宗8.53公顷物流仓储地成交1280万元，约10万元/亩。住宅350万、工业8万，相差四十余倍——来安的账算得很清楚：用近乎成本价的产业地换税收和就业，用汊河的高价宅地回收基础设施投入。

还有一组数据印证"存量时代"的到来：2025年，来安曾公示拟用专项债收回收购12宗闲置存量土地，其中汊河新区一宗4.77公顷商住地拟收回价26284万元（约367万元/亩），另一宗5.30公顷住宅地24204万元（约304万元/亩）；而新城区顿丘路西侧5.80公顷商住地仅10235万元（约118万元/亩）。一边收回卖不掉的旧地，一边只新供237亩——来安的土地逻辑已从"增量扩张"切换到"腾笼换鸟"。

NO.2｜贰

对着国土空间规划读：每一块地，都能在2035蓝图里找到出处

把这份供地计划与来安的规划文本叠在一起看，它不是随意的数字分配，而是一场精密的对表。

其一，51%的交通用地，对应"十五五"五大交通工程的落地窗口。 来安县"十四五"交通发展成果发布会已明确"十五五"重点推进五大工程：蚌滁宁城际铁路来安段（40公里，2026年开工）、淮扬高速来安段（14.685公里）、G235来安段一级公路改建（17.764公里，2026年开工）、黑扎营大桥（1841米，2026年开工）、滁河及清流河疏浚与智慧航道建设（通航能力达1500吨级）。其中黑扎营大桥安徽段全长466米、双向六车道、总投资约2.64亿元，与滁宁城际共廊建设，建成后两地通行时间平均缩短约40分钟；滁宁城际汊河镇站至省界段调整工程全长4.833公里，已于2026年4月实现首联连续梁合龙。2100亩交运用地，就是这些项目落地所需的物理空间——来安正在用土地指标为"跨省通勤"买单。

其二，汊河镇国土空间规划的批复，直接写明了这些项目的优先级。 来安县政府对《来安县汊河镇国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复要求：构建"中心引领、双轴带动、组团布局、绿带链接"的城乡空间格局，支撑建设全域城市；重点保障顶山—汊河省际毗邻地区新型功能区建设空间；构建"一心、两轴、六区"的城镇空间结构；并专门点名"保障中李大桥、黑扎营大桥等重点项目落地，进一步提升与南京交通通达水平"。交通用地过半，正是这条批复的年度执行版。

其三，25.56%的工矿仓储，对应"研发在南京、制造在汊河"的产业现实。 顶山—汊河跨界一体化发展示范区规划范围约72平方公里（汊河、大英两镇35平方公里，江北新区顶山、盘城、葛塘三街道37平方公里），形成"一心两片"格局。截至目前，功能区已招引亿元以上项目50个、协议总投资291亿元、19家企业建成投产；汊河镇超250家企业来自南京，形成"整机在南京、零部件在汊河"的协作模式。来安2026年计划草案进一步提出：加快启动区三期5.9平方公里征地拆迁、处置低效土地600亩以上、盘活僵尸企业不少于20家。1050亩工矿仓储，是给这些制造业项目留的位置——在来安，工业地几乎是"零地价招商"的载体。

其四，住宅只占5.77%，与县城的人口账和中心城区边界直接相关。 《来安县国土空间总体规划（2021—2035年）》覆盖县域1493.78平方公里，中心城区东至天天高速、北至北环路、西至西环路、南至县界，总面积74.35平方公里。来安常住人口城镇化率已从2020年的57.4%升至2025年的61%，并入选省级新型城镇化建设试点。人口还在往城里走，住宅供地反而被压到不足6%——答案在存量端：来安已公开征集收购存量商品房用作保障性住房，明确以90㎡以下为主、原则上不超120㎡，收购价上限为"划拨土地成本+房屋重置价+不超过5%利润"。新增住宅用地只保商品房，保障房靠收存量，这正是"控增量、去库存、优结构"在县域的完整闭环。 而在滁州市"一主四副"格局中，"一主"即滁来全同城化主城区，汊河新城被列入九大重点板块之一，环宁发展轴穿境而过——这也解释了汊河宅地为何能卖出县城近三倍的价格。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：来安这份供地计划最该被记住的不是273.804公顷的总量，而是51.13%这个数字——一个县城把过半土地指标押在修路上，本质是用今天的土地成本，换取明天接入南京都市圈后的资产重估。真正的分水岭已经出现：汊河宅地350万元/亩、县城125万元/亩、工业8万元/亩，三档价格划定了一个清晰的价值梯度，也划定了未来的人口与资本流向。对开发企业而言，跟着"一心两轴六区"的城镇结构和滁宁城际、黑扎营大桥的站点走，比赌周期更可靠；对城市而言，来安已不靠卖住宅地过日子，它赌的是"研发在南京、制造在汊河"这条产业链能否持续兑现。当交通骨架按期落地，汊河与县城的地价差就不是泡沫，而是先见之明。