江苏
这几天，很多人问石榴叔：金九银十，楼市到底有没有起来？
如果说实话，那就是成交量虽然有所回升，但99%的城市，并没有进入大家想象中的旺季。
也许从两年前开始，金九银十就已经不复存在了。
今天为什么突然写学区房？
因为最近一段时间，至少从我接触到的咨询看，买房、看房的家长明显多了起来。
大逻辑，我在之前的文章《南京模式，就是学区房的结局》里已经写得很清楚。
有两句话，再重复一遍。
学区房的主要功能是筛选家庭，这个功能仍然存在。
短期内，优质初中教育资源依然稀缺。
这个结论对不对，等孩子读到初二、初三，很多家长回头再看，自然就明白了。
01
第一个案例，非常典型。
最早来咨询石榴叔，是去年11月，老友的同事。孩子已经上了高中，这才想起来把学区房挂牌。
银城花园南片，汇文初中学区，50平方米不到的两室，当时成交价在170万元左右。
他觉得亏得太多，认为春节后市场会反弹，于是一直犹豫。到了今年3月，同类房源成交价跌到150万元，中介也带了几波客户上门谈。
我以为房子早就卖掉了，因为当时再三交代过，要尽快出手。
没想到前几天，他又托老友问我，现在还能卖多少钱？
我看了一下最近的成交记录，已经不到110万元。
纯学票型房源，用完立刻马上就卖，这是铁律。
这类房子的居住属性很弱，交易的本质是学位，而不是房子。现在房源越来越多，缺的是孩子。一旦形成踩踏，大家都想跑，价格就很难稳住。
对于这种房子，任何等待市场回暖的念头，都应该打消。
不知道这一次，他能不能狠下心来。我感觉还是很难。
02
第二个案例是买房。
二胎家庭，5月份招生新政出台后咨询我的。有改善需求，也希望兼顾学区，但在后来的沟通中，我发现他们更在意学区。
所以我建议他们，7月份最热的时候就开始看房。
毕竟要住10年，居住属性尤其重要，甚至要做好准备这套房子以后可能不好卖，或者卖不上价，需要长期住下去。
他们从7月份看到9月份，错过了好几套房子。
事实是，真正的好房子，价格并没有怎么跌。小区、楼层、采光都不错，装修又比较好的房源，挂牌时间往往不会太长。
挂牌超过一年，价格始终不动的房源，业主大多也不是真心想卖。
为什么今天特别提这个案例？
楼市调整到现在，居住属性强、配套成熟、没有明显硬伤的房子，水分其实已经挤掉了不少。
有些房子，已经从过去的买学区送房子，变成买房子送学区。学区只是加分项，房子本身才是核心竞争力。
小区好、楼层好、采光好、装修好的房子，毕竟是少数。如果价格基本合理，就可以出手。至少在这一轮购买周期里，继续大跌的概率正在降低。
把这两个案例放在一起，变化就很清楚了。
只剩学票价值的房子，居住属性不好的房子，房龄过老的房子，还要继续跌。既能住又有学区的房子，正在逐渐稳住。
03
接下来，纯干货，也算是未来半年市场的一个预测：
1、小学学区房彻底凉透了，优质初中学区的需求，至少还能维持3年左右。
2、小户型挂学位的房子，价格还会继续探底，因为房源太多，踩踏很难避免。明年3月前后，可能出现一轮成交窗口，但不代表价格反转。
建议真正有需求的家庭春节前开始动手，选择更多，也能提前落户，防止政策变化，按照落户时间先后入学。
3、居住属性差的房子，只有降价一条路，不要抱有幻想，尤其是老破大。
4、大高层在这一轮行情中比较受伤，过去被忽视的缺点正在被放大。
5、居住属性好的房子，目前基本挺住了，未来也会相对抗跌。
6、从今年的情况看，一线学校的优势虽然在缩小，但不能优录以后，二线学校受到的冲击反而更大。
未来，所谓一线、二线的划分会逐渐淡化，只剩下好学校和普通学校。
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