上海
前言：随着上海“十五五”住房发展规划正式落地，全市明确新增保障性租赁住房25-27万套（间） 的核心建设目标，全面推进租赁住房精准扩容、提质布局，各区域正加速落地租赁住房配套规划与供应统筹工作。
依托全市租赁市场精细化治理的政策导向，近期URI深度承接浦东新区相关政府端研判需求，聚焦区域租赁住房供需匹配、板块精准布局、容量科学测算等核心痛点，开展专项市场研究工作。
当前行业传统租赁市场研判模式存在明显短板，过往行业多依托办公岗位规模简单推演板块租房需求，忽略了流动人口实际居住流动、跨板块通勤租住等现实特征，极易造成各板块租赁需求统计失真、供需研判偏差、布局规划失衡等问题，难以适配现阶段政府统筹供应、企业选址投资的精细化需求。
基于此，本期URI聚焦浦东新区26个主流地产板块，摒弃传统粗放式测算逻辑，搭建自研专属测算算法体系，以区域外来常住人口真实结构为核心底层数据，开展全维度、精细化的板块租赁需求专项研判。
本文通过客观拆解、精准测算各板块市场化租赁人口规模、真实房源需求体量，完成全板块租赁需求梯队分级、全量数据交叉校验，精准还原浦东各板块租赁需求分层格局。
同时，本次研究沉淀的标准化测算模型、数据校验逻辑与板块研判体系，可为其他同类城市租赁住房需求测算、板块布局规划、供需平衡调控提供可复用、可参考的行业算法样板与数据支撑，也为政府统筹租赁住房供应、行业开展项目选址、市场容量测算、成果汇报定级提供权威定稿参考依据。
01
URI测算口径
1. 核心测算模型：仅采用流动人口差异化折算模型
2. 测算范围：浦东新区 26 个主流地产研究板块
3. 基础数据：浦东外来常住人口 229.87 万人（2024-2025 官方统计）
4. 租赁需求定义：市场化独立租房人群（剔除企业集体宿舍、投靠亲友、外来购房人群）
5. 差异化折算系数（市场真实校准）
• 核心 CBD / 成熟居住板块：70%
• 近郊居住导入板块：65%
• 产业园区板块：55%
• 产住混合板块（惠南）：60%
02
各板块租赁需求汇总
03
整体数据校验结论
1. 全区板块外来人口合计229.6万人，与官方229.87万人基本一致。
2. 浦东新区市场化租赁需求总人口：148.4 万人
3. 折合市场化租赁需求总套数（户均2.2人）：约67.45万套
04
结论 板块需求梯队分级
第一梯队：极高需求（≥10 万人）
三林、北蔡、张江、陆家嘴、金桥
浦东租赁核心底盘，居住人口 + 产业人口双支撑，租赁最稳健
第二梯队：高需求（7 万–10 万人）
周浦、川沙、唐镇、临港新片区、外高桥
近郊外溢主力、远郊产业核心，是次核心拓展片区
第三梯队：中等需求（4 万–7 万人）
花木、康桥、御桥、曹路、惠南
第四梯队：偏低需求（2.5 万–4 万人）
世博、洋泾、高行、前滩、塘桥、祝桥
第五梯队：低需求（＜2.5 万人）
潍坊、南码头、高东、泥城
05
URI研判结论
1. 最优有效模型为流动人口差异化折算模型，完全匹配上海租赁市场真实租客结构，规避了办公人口模型无法统计跨板块租房的致命缺陷。
2. 浦东租赁需求高度集中于5 大核心板块：三林、北蔡、张江、陆家嘴、金桥，构成全区租赁基本盘。
3. 近郊居住板块、重点产业板块为租赁外溢主力区域，具备持续稳定的租住需求。
4. 本数据适用于：板块市场研判、项目选址、容量测算、汇报定级，为本次项目唯一定稿依据。
注：本数据基于浦东官方外来常住人口基数，按不同板块业态采用差异化租房转化率测算；为市场合理估算值，适配宏观研判与板块对比分析。
内容来源:公开报道URI复核
数据来源:URl调研及URI Data Bank
撰文:URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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