全款86折、低首付95折：北京新政后首批新盘有项目价差超百万元，房企回款诉求凸显

在建新房项目。董红艳/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董红艳 北京报道

“8·28”新政落地半月，北京新房市场迎来首批新盘入市。海淀上地改善盘瑜海澐颂将于近期开盘，项目针对首付比例设置的优惠备受市场关注。9月18日，售楼部工作人员向《华夏时报》记者明确，“首付档位越高，折扣力度越大”的优惠策略是开发商为加快回款而设。

设置“高首付优惠折扣”的不止于瑜海澐颂这一个新房项目。近期北京将要入市的多个新房预售项目均向记者表示，虽然尚未完全明确执行“竣工备案后才放款”的相关要求，部分项目正在沟通确认具体要求中，但这些项目均针对不同的首付比例设置优惠等级，吸引购房者支付较高的首付。

市场预期正在经历多角度重构。中指研究院曹晶晶分析，当前市场仍处于新政认知与政策衔接阶段。新房中介张俊（化名）判断，后续新房供应节奏或放缓，部分热门项目可能乘机提价。

全款可享最大折扣

按“8·28”新政要求，预售商品房个人住房贷款发放时点已由“主体结构封顶”调整为“竣工备案”。叠加拿地等方面的要求，业内普遍认为新房开发周期有所拉长，对房企的资金管理能力提出更高的要求。

作为“8·28”新政后在北京首批入市的新房项目，同时作为海淀上地的稀缺改善盘，瑜海澐颂的一举一动都备受关注。日前，有市场消息称，瑜海澐颂针对不同首付比例设置不同优惠，折扣方案为首付每上一个台阶，折扣多让一分，低首付档95折，中付款档89—92折，全款首付档可享受最高86折的优惠。

按照上述折扣方式，低首付和全款方式购房的价差明显。如果以98平米近1000万元的预期总价房源来计算，25%以下的低首付95折后的优惠价为988万元，首付全款享受86折优惠，总价约895万元，相比低首付可节省本金超90万元；按照同样的核算方式，179平米总价约1880万元四居户型，全款购买比低首付可节省本金约近170万元。

瑜海澐颂这套优惠方案成为市场观察房企回款策略的样本，也引发对后续新房定价模式的讨论。根据土拍消息，瑜海澐颂是北京市海淀区上地0702街区东地块上开发的住宅项目。项目地块于2025年12月23日，由海开控股方面以总价84.56亿元，溢价仅0.4%摘得。2026年7月上旬，项目正式取得建设工程规划许可证；2026年7月27日，项目案名“瑜海澐颂”正式官宣。

虽然拿地时间早于“8·28”新政时间，但市场普遍认为，瑜海澐颂的销售或将受到新政的影响。新政明确，自2026年8月28日起施行，新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

不过，瑜海澐颂项目售楼部工作人员向《华夏时报》记者明确，该项目并未执行现房销售，还是做预售，9月21日上午正式开盘认购。项目建造目前尚处于刚开始打地基的初步阶段。“买房首付比例不同，折扣不同”是开发商方面为了加快回款而设置的优惠策略。优惠后，预计销售单价为10万元到11万元/平米。

同时值得关注的是，新政后，购房贷款发放时点与项目交付进度深度绑定。8月28日，同步出台的《个人住房贷款管理办法（试行）》，将预售商品房个人住房贷款发放时点从“主体结构封顶”调整至“竣工备案”，贷款期限上限由30年延长至40年。

有市场人士向记者表示，购买瑜海澐颂的，应该是在项目竣工备案之后才开始还月供。不过对于还贷方面的具体安排，项目工作人员向记者表示，目前尚不明确是否执行“竣工备案后开始还贷”的政策。

市场预期正在重塑

除了瑜海澐颂，招商·湖映天青、亦庄国贤府、首开·熙悦京晏等一批新房项目也将在近期集中入市。虽然尚未完全明确“预售项目个人住房贷款在项目竣工备案后发放”相关执行要求，但这些新入市项目均针对不同的首付比例设置优惠等级，吸引购房者支付较高的首付。

具体看来，湖映天青售楼部工作人员向《华夏时报》记者表示，购房人开始还贷的时间目前尚未完全明确，不是在明年五六月份封顶的时候，就是在项目竣工交付的时候。同时，招商湖映天青售楼部工作人员也表示，项目也会针对不同的首付情况，设定不同的优惠折扣，具体优惠标准会在项目开盘以后公布。

亦庄国贤府销售人员向记者表示，项目大概率会执行新政。届时购房者可在项目竣工备案之后，再进行还贷。不过目前相关执行细则还没完全确认。目前该项目也会针对不同的首付比例设置不同等级的优惠折扣，不过支付30%的首付就能够享受最高的86折优惠，并未针对更高的首付设置更多的优惠。

首开·熙悦京晏销售顾问则向记者明确，现在有的银行要求在新政前拿到预售证的按照以前的政策执行，有的银行可以封顶就放贷，所以具体的放贷执行标准，项目还在确认中。针对首付比例，项目也会设定不同的折扣标准，首付比例更高的优惠更多。因为在新政的影响下，开发商可能也在考虑快速回款。

除了项目销售运营方面，新政之下，房企拿地研判、开发建设等全环节的预期，都在经历重塑。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《华夏时报》记者表示，新政后核心城市仍有部分宅地实现高溢价成交，但整体房企拿地态度更趋审慎，区位价值与销售确定性仍是投资决策的重要考量。当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，部分地方细则及执行口径尚待明确，新政影响仍需结合各地细则及市场供需结构观察。

据此，新房中介人员张俊（化名）向《华夏时报》记者表示，在当前的形势下，后续一段时间内新房项目供应的节奏可能会有所放缓，部分热门项目有可能会趁机提价。事实上，已有一批新房在新政发布后不久“喊涨”。9月上旬，保利发展在上海的三个项目，新取证的楼栋售价全线统一上调1%；成都嘉禾兴旗下10余个楼盘在已有优惠体系基础上减少优惠2%。