当街区成为更新重地︱院士大师共谋：模式、政策、技术提升

●当城市从增量扩张转向存量提质，历史文化街区成为城市更新中最具分量也最富张力的阵地。本期报告以“基本概念—政策法规—现状问题—策略路径”为经，以全国多地实践为纬，系统梳理历史文化街区从何而来、处于何种境遇、将如何通往当下乃至未来。

●报告汇聚常青、张杰、桂学文等院士大师的深度访谈，直面基础设施落后、保护修缮欠账、过度商业化等多重困境，提炼“适应性再生”“可持续制度体系”“多专业全过程统筹”等策略路径，并选取全国9片代表性街区，归纳三重破局逻辑——针灸式微更新让街区活态生长，织补式干预将街区嵌入城市框架，共建共治让原住民与商户成为更新主角。

福州市三坊七巷历史文化街区，于2024年入选《住建部城市更新典型性案例（第一批）》。图片来源：清华大学张杰大师团队

当城市走过以“大拆大建”为标志的粗放扩张期，城市更新的指针便自然而然地指向了存量空间中最具分量也最富魅力的部分——历史文化街区。它们不再是城市发展“包袱”的代名词，而正成为衡量城市人文厚度与治理水平的关键阵地，是城市更新浪潮中当之无愧的“重地”。这一转向，既有自上而下的政策驱动，也有自下而上的全球实践共鸣，更源于其作为多元价值耦合体的独特属性。

国家战略的持续加码，是历史文化街区成为更新重地的首要推动力。自“十四五”规划明确提出实施城市更新行动以来，文化和旅游部、国家发展改革委于2022年-2025年共发布4批“国家级旅游休闲街区”，住房和城乡建设部于2024年-2025年印发两批《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》。中央层面，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确将“保护传承城市历史文化”列为8项主要任务之一，《城市更新“十五五”规划》明确提出“促进城市文化繁荣发展”，并将“新认定历史文化街区100片以上”、“实施300片历史文化街区提升”作为重要手段。

国家战略与人民需求共同将历史文化街区推至城市更新的聚光灯下，一个根本性的追问愈发清晰：面对我国已划定的1300余片历史文化街区，以及位于历史文化名城、历史风貌片区并承载丰厚历史文化信息的街区，应当以怎样的理念与方法展开更新？澎湃新闻作为城市更新的观察者、记录者和推动者，推出《街区更新报告》系列，采访对象包括中国科学院院士常青、中国工程院院士崔愷、全国工程勘察设计大师张杰、全国工程勘察设计大师桂学文、中国城市规划协会副会长邓东、中国城市规划学会城市更新分会主任委员阳建强、中国城市规划设计研究院历史文化名城保护与发展研究分院院长鞠德东，文化学者上海社科院原副院长熊月之，实施主体负责人苏州名城保护集团总经理杨跃、南京历史城区保护建设集团董事长范宁、华夏江鸿（大同）文化旅游开发有限公司夏滔，以及政府部门及商户代表。本文试图从“基本概念—政策法规—现状问题—策略路径”四个维度，系统梳理历史文化街区从何而来、处于何种境遇、将往何处去，为这一关乎城市文脉存续的时代命题提供一份深度的认知图谱。

基本概念：城乡历史文化延续的基因

“目前，我国已公布的144座国家历史文化名城、划定的1300余片历史文化街区，是城乡历史文化延续的基因。它们保存了大量的历史文化资源和拥有完好的传统风貌，是经历不断适应性变化的活态文化遗产。”

中国城市规划学会城市更新分会主任委员、东南大学建筑学院教授阳建强告诉研究员，“历史文化街区”的概念是从历史文化保护区演变过来的，凝聚了我国文化遗产保护学术界许多前辈的集体智慧和大量心血。早在1985年，在北京召开的审议第二批历史文化名城专家座谈会上，参会专家讨论了设立“历史性传统街区”的必要性，认为对能比较完整的体现某个历史时期的传统风貌和地方特色，具有较高历史、科学、艺术价值的地区应加以保护，并提议命名为“历史文化保护地区”。1986年，国务院批转《城乡建设环境保护部、文化部关于请公布第二批国家历史文化名城名单报告的通知》，对“历史文化保护区”的概念有了正式的确认，文件规定对一些“文物古迹比较集中，或较完整的体现出某一历史时期的传统风貌和民族地方特色的街区、建筑群、小镇、村寨等”，各省、自治区及市可以根据具体的历史、科学、艺术价值，核定公布为各级“历史文化保护区”。

2018年，国家标准《历史文化名城保护规划标准》定义“历史文化街区”是“经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的历史地段”。上海的外滩、南京的颐和路、重庆的磁器口、苏州的平江路等都是著名的历史文化街区。

宜兴市蜀山古南街历史文化街区入选《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单（第一批）》。图片来源：东南大学王建国院士团队

政策法规：建成遗产的核心价值载体

“历史文化街区是国家历史文化名城制度中重要空间层次和核心价值载体，是法定保护对象。”中国城市规划设计研究院历史文化名城保护与发展研究分院院长鞠德东指出，历史文化街区是城市传统风貌的集中体现区域，是人民群众传统生活方式、生产技艺、民俗文化传承延续的活态场所，是凝聚人心、寄托乡愁的邻里社区，也是当前城市更新中培育新业态新功能、促进动力转型，聚焦精准投资，营建文化消费场景的重要地区。

2002年修订的《中华人民共和国文物保护法》第十四条，首次将“历史文化街区”列为法定保护对象；2008年，国务院颁布《历史文化名城名镇名村保护条例》，进一步明确了其定义，即“经省、自治区、直辖市人民政府核定公布，保存文物特别丰富、历史建筑集中成片，能够较完整、真实地体现传统格局和历史风貌，并具有一定规模的区域”。2024年，修订公布的《中华人民共和国文物保护法》规定“依托历史文化街区、村镇进行旅游等开发建设活动的，应当严格落实相关保护规划和保护措施，控制大规模搬迁，防止过度开发，加强整体保护和活态传承”。针对历史文化街区的专项保护规划编制方法和认定标准逐步完善，具有中国特色的“名城—街区—建筑”三级名城保护体系正式形成。

现状问题：保护与发展、精神与物质，矛盾交织叠加

“中国现代的城市更新虽与西方有着百年以上的阶段时差，但受土地开发红利井喷和现代化诉求激增的驱动，后发速度极快，从改革开放至今仅仅40年左右，把大部分农耕时代城市带入了工业时代，在一些发达地区及大城市，甚至是跑步进入了后工业时代。”

中国科学院院士常青告诉研究员，在城市拆旧建新成为主流时，即便是一些国家级名城，在旧貌换新颜的同时，历史文化街区个数与规模也已所剩无几，有的甚至基本销声匿迹，而大量建设项目从功用到风貌的建造品质尚待提升。

城镇化上半场增量扩张模式取得巨大成就，也造成历史欠账，其中格外棘手也格外值得凝视的命题，莫过于历史文化街区。阳建强指出，不少地方的历史文化街区仍存在物质性老化、功能结构性衰退和建设性破坏等突出问题，这些问题交织叠加，使历史文化街区的保护利用变得日益复杂严峻与举步维艰，主要体现在以下三方面：

一是基础设施与保护修缮欠账严重。基础设施方面突出的问题是排水与消防，许多历史文化街区缺乏完善的消防和防洪设施，导致火灾隐患和内涝现象严重。生活设施方面，普遍存在市政管线混乱、日照不够、通风不畅、厨卫设施数量与建造水平不足等一系列问题。同时，传统建筑普遍也存在年久失修的问题，由于传统建筑产权复杂和居住情况复杂，加上维修费用高，很多传统民居得不到及时修缮。长此以往，这些问题造成历史街区人居环境品质下降，出现人口老龄化现象严重、传统生活形态难以延续以及街区活力不足等衰败问题。

二是出现“大拆大建”和“拆真建假”破坏行为。由于一些地方缺乏科学正确的历史文化街区保护价值导向，错误理解实施城市更新行动核心要义，盲目追求经济效益与经济回报，过度开发历史文化街区，大搞房地产开发项目，简单粗暴大拆大建，致使一些具有历史价值的街巷和历史建筑被拆除，历史文化名城的总体格局和风貌遭到相当程度的破坏，历史街区的文化价值受到严重影响。此外，为了表现某时期的统一形象，重现街区初建的辉煌，把其他时期的建筑统统拆除，形成“仿古一条街”，出现“拆真建假”的问题。这些现象违背了历史文化街区的真实性、完整性和延续性保护原则，导致一些作为城市文化灵魂的历史文化街区完全失去原有的魅力与价值。

三是存在过度的商业化运作和旅游开发现象。一些历史文化街区片面追求历史文化街区的商业潜力，不尊重历史文化街区本身蕴含的独特文化特征，盲目改变历史文化街区文化功能，引入过多的商业和旅游项目，大量迁离原来的居民和商户，将过多的无关功能聚集于历史街区之内，改变了历史街区的人文环境和历史底蕴。传统居住街区内应有一定规模的居住人口，保留有传统的地方的生活方式和社会网络，过多的原住民流失和过度的商业化，导致历史街区文化内涵和传统生活形态遭受破坏，同时也丧失了历史街区原有的浓厚的生活气息。

近年来，伴随我国城镇化进程由增量扩张转向内涵提升，行业和社会各界对街区保护与更新的认知不断深化，许多过去较为突出的问题已逐渐受到重视，并在实践中得到了积极回应和探索性解决。“湖北省武汉市昙华林历史文化街区”入选《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单（第一批）》，该项目的更新实践由全国工程勘察设计大师、中南建筑设计院首席总建筑师桂学文指导设计，他告诉研究员，住建部连续发布可复制经验清单，说明各地在探索中积累了不少行之有效的经验。桂学文同时指出，在持续推进的过程中，仍有一些课题需要进一步思考和深化：

一是"保护"与"发展"的平衡问题。如何在保护与发展的张力中找到恰当的结合点，是各街区面临的共同课题。当前，越来越多的实践表明，过度商业化与静态化保护这两种倾向都需审慎对待——前者可能使街区逐渐失去原有的生活气息与文化底色，后者则可能使街区与当代生活产生脱节。如何在活化利用中保持街区的真实性与完整性，仍是各地需要结合各自实际不断探索的课题。

二是"物质"与"精神"的协同问题。随着实践深入，人们越来越认识到，街区保护不应仅停留在建筑修缮、街巷美化等物质层面，更需关注社会网络、文化记忆和生活方式等非物质要素的传承。近年来，不少项目已开始注重社区营造与文化延续，但在如何有效实现物质空间更新与非物质文化传承的有机统一方面，仍有较大的提升空间。

三是多元主体协同治理机制的完善问题。街区更新涉及政府、市场、社会等多方力量，如何在不同项目中实现有效协同，形成权责清晰、可持续的治理模式，是各地正在积极探索的方向。目前，一些地方已尝试建立政府引导、市场参与、社会协同的多元共治机制，取得了有益经验，但如何因地制宜、形成长效机制，仍需在实践中持续完善。

策略路径①：“留、改、拆、拼“，适应性再生

“城市演进中从增量扩张占先，到存量提质为主的更新，有着两种截然不同的方式：一为‘除旧布新’主导的开发性更新方式，二为以‘因旧而新’主导的适应性再生方式。”

常青告诉研究员，以发展阶段看，如今中国正处在工业与后工业的并行或交织期，在东部与西部、城市与乡村、发达地区与欠发达地区之间，存在着很大的时空差异。因而推进城市更新，还要顾及这些时空差异的社会事实与相应条件，其关键点就在“适应性再生”这五个字。

何为“适应性再生”？常青总结了四大要素：一是要适应对象的保护身份及法律底线，这是再生的可行性前提；二是要适应风貌的可识读性及时空叙事性，这是再生的文化价值目标；三是要适应对象的内生动力需求，这是再生的经济价值目标；四是要适应合法、合理、合情的留、改、拆、拼策略选择，这是再生的方法与途径。

策略路径②：建立可持续的城市更新模式和政策法规体系

今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出开展历史文化名城、街区保护提升工程，“新认定历史文化街区100片以上”、“实施300片历史文化街区提升”。面对这一目标，桂学文认为，未来五年中国历史文化街区更新最需要突破的是建立可持续的城市更新模式和政策法规体系。住建部提出要建立以居民为主体的保护实施机制，需要探索、实践、验证的课题非常多，桂学文总结了以下三点策略：

第一是街区提升的模式更新。如何从“单一项目制”的更新转向“街区可持续运营”的更新，探索建立政府引导、市场运作、社会参与的多元投融资机制和长效运营机制，让街区在保护中发展，在发展中更好地保护，是其中最复杂、最困难，也最为重要的课题。

第二是街区提升的政策保障。亟需完善与城市更新相适应的土地、规划、消防、产权等配套政策，在原本的新建为主的制度体系中，构建一套以城市更新为主要施策对象的制度，破解制约更新工作的制度性障碍，为更新实践提供制度保障，是开展批量化街区提升的先决基础。

第三是街区提升的技术标准。建立科学、弹性的历史文化街区保护与更新评估标准和技术导则，避免“千街一面”和过度商业化，引导各地因地制宜，走出特色化、差异化的更新之路，是更新成果得到公众认可的关键技术支撑。

武汉市昙华林历史文化街区入选《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单（第一批）》。图片来源：桂学文大师工作室

策略路径③：多专业前置与全过程统筹

“中国城市更新绝非简单的物质空间改造，而是需在中华文明大国的语境下，重构历史遗存、现代生活与未来发展的关联，如武昌古城的山水格局保护、北京国子监街区的肌理修复等，均体现了对中国历史城市文化载体保护传承的深度解码。”

全国工程勘察设计大师、清华大学教授张杰师从“有机更新”理论的提出者、两院院士吴良镛。在中国城市建设高歌猛进的1990年代，在与北京市文物局、东城区规划局合作实施“国子监地区保护规划”过程中，张杰创造性提出“小规模、渐进式”更新设计原理，用数十年的时间致力于老城、老街区的保护与活化工作，主持完成的福州三坊七巷、景德镇陶溪川与陶阳里、济南大明湖、南京老门东等代表性工程，为亚洲遗产保护与可持续发展树立了重要典范。结合多地实践，张杰总结了三重策略：

第一是文脉牵引，构建“山水-社会-空间”三位一体的分析模型。山水格局是城市文脉的物理载体（如黄鹤楼与武昌山水的千年呼应），社会网络是活态传承的核心（如福州三坊七巷的里坊制度延续），空间肌理则是文化记忆的物质表征（如北京四合院的院落尺度与门头形制）。更新工程需通过“定性识别+定量分析”，精准把握不同层级的文脉要素，避免“千城一面”的修复误区。

第二是技术赋能，多专业前置与全过程统筹。历史文化街区的更新，不能再走“先设计、后施工、再招商”的线性路径，而要采取“设计、投资、建造、运营”一体化协同（DIBO）模式。这一模式的落地，离不开以规划师、建筑师为代表，结构、给排水、暖通、电气、消防、交通、市政、景观、文保、投资测算、策划运营等多专业团队全流程的深度协同。

第三是以人为本，构建以居民为主体的整体保护实施机制。更新过程中必须以空间的使用者——居民为主体，坚持“最小干预”与“活态延续”原则，在传统院落中融入居住、展示与休闲功能，维持手工艺、生活与社区网络的连续性，而非让历史街区沦为外部力量主导的同质化商业空间。

（实习生姚思羽对本文亦有贡献）

澎湃研究所研究员 鲁怡