上海
重磅的 828 新政过去将近 1 个月了，终于有一个地方政府出台了细则。
9 月 24 号，北京市相关部门出台本市《贯彻关于完善商品住房销售制度的通知的实施意见》。
也就是针对 828 “三不为” 新政出台的实施细则。
我把其中的重要内容和特征归纳如下。
首先，细则基本上完全按照 828 国家部委新政的主要方针和重要政策落地，细则中有新意的地方比较少。
这份细则的宽松程度，我认为是偏中性的，但也有极个别环节宽松化处落地。
值得探究的，主要有这几点：
第一点，比较重要，属于小利好。
8 月 28 号之后发布出让公告的商品住宅用地，土地款可按照国家规定分期交纳；首付款在出让合同签订之后的 30 个自然日内交纳，比例不低于总价款的 50%，余款可以延长至出让合同签订后 2 年内交清，不计利息。
关于缴纳土地出让金，此前国家有相关的政策规定：首付比例不低于 50%，余款需要在 1 年之内交完，延迟交付的土地款需要计息。
而这次北京细则当中，一是把 50% 首付款之外余款的缴交期限由 1 年延长至 2 年；二是延迟交付的土地出让金不再计息。
因此，这一条对房企利好比较大，节省了资金成本。
第二点，明确了现房销售的定金收取比例，不超过房价的 1%。
这一比例低于市场预期。
按照国家相关规定，商品房交易的定金收取最高比例不超 20%。
当然，由于房屋总价款比较高，实际收取比例一般会低很多。
按照过去房产交易的惯例，一般会收 1%‑5% 之间，尤其是二手房交易。
北京限定只有 1%，管控比较严格。
我想其他城市的细则中，估计会有部分城市把这一比例放宽，比如 2%、3%。
第三点，明确了期房预售中 “主体结构封顶” 的内涵。
这个在 828 新政中是没有详细规定的。
北京的规定是：主体结构封顶，是指楼顶顶板及楼体建筑配套设施完成混凝土浇筑，同时还需要项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位出具签字盖章的主体结构分部工程验收记录。
在这一点上，相比 828 新政，北京要求略严格。
第四点，相比 828 新政略有宽松。
828 新政提出：新政实施之日起，新出让土地的商品住房项目，和已出让土地、但未取得建筑工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。
而北京细则规定，对于在 828 之前已经取得土地使用权证，但未取得建筑工程规划许可证的商品住宅项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理；各区政府确认项目能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，2027 年底前仍可按照原有预售条件申请预售。
这其中的关键是：对于未取得建筑工程规划许可证的项目，按照 828 新政要求是需要优先选择现房销售。
而北京这里的规定，意味着项目依然可以申请实施预售！
而且，只要区政府担保，保证项目能够按时交付，那么在 2027 年底之前，仍然可以按照原来的预售条件申请预售。
所以北京在这一块尺度有所放松。
期房转现房销售的制度改革影响非常重大，对行业、对开发商影响比较深远。
828 新政出台之后，很多地方政府不敢轻易出台细则，可以说全国各地政府都在盯着北京。
北京细则出台之后，其他城市会跟进出台。
北京作为一线城市，楼市表现要比很多城市要强，所以这份细则制定得偏中性。
而其他很多城市，尤其是弱二线、三四五线城市，估计细则可能会比北京更宽松一点。
我们就拭目以待吧。
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