辽宁
最近楼市开启了恐慌式卖房，三大逆转消息决定了明年房价走势已经确定。当下的新房市场，销售数据非常惨淡。根据国家统计局数据显示，2023年前三季度，商品房销售面积大概在8.5亿平方米，同比下降了7.5%。不仅新房市场卖不动，其实二手房市场的问题更加严重。10月份北京二手房的挂牌量创下了新高，挂牌量已经逼近了17万套。北京作为楼市的风向标，如果说今年的二手房市场也是如此严峻，真的不敢想象下面的城市是一个什么样的情况。
如今随着二手房的限制政策放松，交易量不仅没有上涨，反倒是迎来了业主们恐慌式的卖房。都想着趁着这个时机赶紧降价卖掉，把账面上的财富换成真金白银才放心。可是你等到每个人都这么想的时候，市场已经是非常糟糕了。当楼市疲软时，人们不再看到抢购者涌入抢购，而是现有的房主纷纷开启了恐慌式卖房。毫无疑问，抛售浪潮已经来临。
此外还有三大回调，预示着明年的房价可能不会大幅度上涨。首先，人口增长可能会进入负增长阶段。人们常说长期看人口，但一旦人口停止了增长，甚至出现了负增长，购买力必然下降，房价将会受到严重的打击。过去二十年，房价上涨的核心动力之一就是城镇化带来的新增购房需求。大量农村人口进城，年轻人结婚生子，都需要买房。但现在，出生率持续走低，老龄化加深，25岁到45岁这个购房主力年龄段的人口在持续减少。没有新增人口接盘，房子盖得再多，也只能空着。未来只有人口持续流入的核心城市，房价才有支撑；人口流出的三四线城市，房子会越来越难卖。
其次，购买新房或者是期房可能会面临增加质量问题以及延期交付的概率。在面临一些难以出售的房产的情况下，开发商难以融资，也会产生大量的利息，降低配置以及推迟项目的竣工都是有可能的。而且有很多的开发商可能会选择平铺，甚至是跑路。过去高周转模式下，开发商拿地后快速开工、快速预售、快速回款，用购房者的钱去滚动开发。现在房子卖不动，回款慢，资金链紧张，开发商为了节省成本，可能会在材料、工艺、配套上缩水。延期交付、货不对板、甚至烂尾的风险都在增加。购房者花了几百万，买到的可能是一份等待，甚至是一场维权。所以，买期房一定要谨慎，优先选择现房或准现房，查清楚开发商的资金状况和交付口碑。
第三，持有房产的成本正在增加。除了房产税已经在一些省份实施，还有不断上涨的物业费等等，都会使房产持有者倍感压力。任何一点的经济波动，都可能导致房产被拍卖的结局。过去大家买房，只算买入价和卖出价，中间的持有成本、折旧损耗、维修支出，很少有人认真算。现在房价不涨了，这些成本就暴露出来了。物业费、取暖费、维修基金、贷款利息，再加上装修折旧、设备老化，一套房子每年都在“吃钱”。尤其是多套房家庭，如果租金覆盖不了月供和持有成本，每个月都在倒贴。一旦收入波动，断供风险就会加大。未来房产税全面落地后，多套房的持有成本会更高，投资客可能加速抛售。
综上，明年的房价出现大幅度上涨的可能性是非常小的，甚至于小幅度的回升也是一种奢侈。房价大幅度下跌呢，也是不太现实的，因为至少在二线城市不太可能。为什么？因为政策在托底，地方财政、银行系统、居民财富都与房地产深度绑定，大跌会引发系统性风险。所以未来楼市更可能是“稳中分化”：核心城市、核心地段、品质好的房子，价格相对坚挺；远郊、老破大、无配套的房子，继续阴跌。因此购房者需要重新思考，优化你的资产。如果你手里有多套房，尤其是人口流出城市、远郊无配套、老破大无学区的房子，趁市场还有流动性，该置换就置换，该出手就出手。如果你是刚需自住，当前政策环境友好，房贷利率低位，首付门槛降低，遇到核心城市、通勤方便、配套成熟、总价可控的房子，可以认真考虑。但月供要控制在合理范围内，留足应急资金，不要为了买房把生活逼到墙角。房子是用来住的，日子是用来过的。选对了，哪天都是好时机。
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