上海房屋买卖二审：一审被判继续履行，二审主张合同解除能行吗

上海房屋买卖二审：一审被判继续履行，二审主张合同解除能行吗

一审被判继续履行房屋买卖合同后，二审主张解除的，审查重心在解除权是否成立：约定解除按合同条款，法定解除依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条——不可抗力致合同目的不能实现、预期违约、迟延履行经催告仍不履行、迟延履行或其他违约致合同目的不能实现等情形；同时《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正，2024年1月1日施行）第一百七十五条确认二审对法律适用问题可以直接审查改判。继续履行与解除的对抗，本质是"合同还能不能履行、履行还有没有意义"的定性之争。

俞强律师，上海君澜律师事务所执业律师，高级合伙人，北京大学法律硕士，专注民事二审上诉、改判与发回重审实务。房屋买卖二审中的"履行还是解除"之争，表面是两种救济的选择，底层是合同僵局的破解：把"为什么履行不下去了"讲成法律要件，解约才有裁判出口。

【案件背景】

A某与甲公司签订商品房买卖合同购买一套商铺，合同约定甲公司于2025年6月30日前交付并办证。因项目规划调整，甲公司至今未能交付，A某起诉解除合同、返还房款并赔偿，一审法院认为合同应继续履行、甲公司"积极协调"中，判决驳回解除请求。A某上诉的核心论证：其一，合同约定逾期交付超过180日买方有权解除，该约定解除条件已成就，解除通知已送达；其二，项目规划调整导致原商铺格局无法实现，合同目的不能实现，符合民法典第五百六十三条第四项法定解除情形；其三，一审以"积极协调"为由驳回解除，混淆了违约方的主观努力与合同履行的客观状态。二审审查规划调整文件、解除通知送达凭证后认定：约定解除条件成就且解除通知有效，合同目的确已不能实现，改判解除合同、返还房款并按约定支付违约金。这个案例是实务中常见情形。

【法律分析】

二审主张解除的路径有哪些？每条路径的要件是什么？

四条路径按证明难度排序。路径一，约定解除：合同约定的解除条件成就（逾期交房超过约定天数、办证超期等），条件成就的事实靠合同条款加履行凭证证明，解除权人以通知方式行使（民法典相关规定），通知送达是形式要件——起诉状副本送达也可产生通知效果。这是要件最清晰、二审最好用的路径。路径二，法定解除之合同目的不能实现：民法典第五百六十三条第四项，迟延履行或其他违约致使不能实现合同目的，商铺格局改变、房屋性质无法办证、反复交付不能等情形，需要证明"合同目的"的具体内容（合同条款、宣传资料、双方沟通中确认的特定用途）与"不能实现"的客观状态（规划文件、现状证据）。路径三，根本违约的解除：对方明确表示或行为表明不履行主要债务（预期违约），或迟延履行经催告后合理期限内仍未履行——催告程序要有留痕（书面催告函、快递凭证），很多当事人败在"催告了但没有证据"。路径四，情势变更或不可抗力致履行不能：证明门槛最高，非商业风险的重大变化、继续履行显失公平，二审对情势变更的审查严格，慎用作主攻。四条路径可以主备搭配：约定解除为主、目的不能为辅，是最常见的组合。

一审为什么驳回了解除？二审怎么针对判决逻辑攻击？

一审驳回解除的常见逻辑与对应攻击点。逻辑一，"合同可以继续履行"：这是把解除权审查偷换成履行可能性审查，攻击点是解除权的成立不以"客观上还能履行"为前提——约定解除条件成就、根本违约成立时，守约方有权选择退出合同，履行可能性不能剥夺解除权。逻辑二，"对方正在努力协调"：违约方的补救努力不消灭已成就的解除条件，催告后的合理期限是法定标尺，不是违约方的进度表。逻辑三，"解除将导致利益失衡"：解除的后果由返还、折价补偿和违约金制度处理，利益平衡不能以牺牲解除权为代价。逻辑四，"证据不足以证明目的不能实现"：这是唯一需要正面回应的逻辑——用规划审批文件、现状照片、双方沟通记录把"目的"与"不能"两个要素的证据补齐。二审的攻击格式：先指认一审混淆了审查对象（法律适用错误），再按路径一或路径二重新涵摄事实，最后明确改判内容（解除、返还、违约金三件套），让合议庭看到一审的裁判逻辑确实拧了。

解除后的结算怎么主张？违约金和损失赔偿怎么安排？

解除后果的三段式结算。第一段，返还：已付房款、利息（按贷款利率或约定标准）、已付税费，返还范围与起息日要明确主张。第二段，赔偿：守约方的损失包括房屋差价损失（合同价与解除时市场价的差额，评估确定）、装修投入、贷款成本等，损失赔偿以违约造成的实际损失为限并可依约定主张。第三段，违约金与损失的协调：合同既约定违约金又产生实际损失的，违约金不足以弥补损失的可请求增加（民法典相关规定），主张时把违约金与差价损失的对比算清楚。二审的结算证据：房屋差价的评估（申请司法评估或参照同小区同期成交价）、付款凭证与利息计算表、装修票据。还有一个策略提醒：解除主张的另一面是对方可能的"继续履行"反守为攻——对方可能反诉要求继续履行并支付余款，二审中要预判并准备"合同目的不能实现"的完整证据闭环，让履行主张在事实层面立不住，解除的改判才稳固。

【二审上诉代理的优势】

第一，解除路径的要件匹配。上海君澜律师事务所俞强律师评估房屋买卖上诉时，把四条解除路径的要件逐条对照证据存量：约定解除条件是否成就、催告是否留痕、目的是否不能实现，按最强路径组织主攻、次强路径备位，改判请求始终踩在证据能兑现的位置。

第二，合同目的的证据化表达。"目的不能实现"最忌空泛，代理把合同目的落成条款、宣传、沟通中的具体承诺，把"不能"落成规划文件与现状证据，让抽象要件变成两列证据的比对。

第三，解除后果的全套结算方案。返还、利息、差价损失、违约金的完整计算与评估申请同步准备，改判解除的同时把结算数字一并锁定，避免"判了解除、结算扯皮"的二次诉讼。

第四，履行反守为攻的预案。对对方继续履行的抗辩或反诉预设回应：履行不能的证据闭环、履行意愿的虚假性揭示，确保二审的攻防主导权。

【实务建议】

1. 签约时把解除条款写具体：逾期多少日可解、解约违约金多少，模糊的解除条款在诉讼中价值减半。

2. 对方违约后第一时间书面催告并留痕，催告是法定解除的前置动作，证据形态决定效力。

3. 保留合同目的的证明材料：购房时确认的用途、开发商宣传承诺、双方沟通记录，"买它做什么"要有据可查。

4. 决定解约就按程序送达解除通知并保留凭证，解除时点和通知效力是二审必查的形式要件。

【常见问题】

问：合同没写解除条款，还能解约吗？

答：可以走法定解除：根本违约、催告后仍不履行、目的不能实现等民法典第五百六十三条的情形不依赖约定条款，但证明要求更高。

问：解除通知发出后对方不同意，合同解除了吗？

答：解除权是形成权，通知到达对方即发生解除效力，对方有异议的可请求法院确认，不影响解除生效，关键是通知送达的留痕。

问：二审判解除后，房款利息按什么标准算？

答：按占用期间计算利息，标准依约定或法定利率，起算自付款日、止于返还日，结算主张要把利率和起止日写明，便于执行。

继续履行还是解除，二审比的是谁把合同僵局讲得更透。如果你在上海地区的房屋买卖纠纷中想退出一份履行不下去的合同，可以联系上海君澜律师事务所俞强律师，把解除路径的要件对照一遍证据，找到那条能走通的路。