曲靖老街的见闻与思考

周末的时候，到曲靖西门街逛了一圈，是故为本文写作之缘起。

一

就某种意义而言，对于曲靖老街意外走红的现象，这并非政府主动规划的意料之中，某种程度上恰恰是因为当年整体改造计划未能实施，客观上反而保住了西门街的自发生长。

之前，李石松主政曲靖的时候，曾计划将西门街整体改造，但因西门街的民宅太多了，涉及国有土地上房屋征收补偿款，因无力支付才使西门街得以保留下来。然而，遗憾的是东门街就被拆干净了。

大约在2022年的时候，全国掀起了"老街热"的风潮，继"赵樾故居"修缮之后，"陈家大院"也被修缮并商业化。同时，一些在外打拼的曲靖籍才俊，他们也将目光瞄准到了老街。于是，西门街出现了一股自发的民间投资热。

对于曲靖老街的观察，已经有很长一段时间了。老街的活力来自于本地青年的"热情"，以及外地游客"避暑经济"的"他者意象"。

目前，曲靖老街的景象是游人如织，但深层问题却不容忽视。对于张总而言，他作为"陈家大院"的修缮者，对于老街的发展无疑是有发言权的。在和他聊天过程中，我能感受到政府对老街改造乏力。在海瑞的土陶器店里，我得到的信息是"经营者承担了所有的风险及成本"。此外，虽部分临街民宅经修缮出租商业化，但大多背街背巷的民宅几乎就是危房了。西门街看似是一个聚宝盆，但却处于棚户区改造的叠加态。一句话，老街盘活了就是一个聚宝盆，若是政府缺乏思路及措施，那就是社会治理的无能。

二、

"老街热"的本质是"他者的意象"。来逛的人看到的"烟火气"，镜头外背街巷子里是危房和潮霉味。旧式民宅的居住环境是差的，且不说房檐低矮、缺乏卫生间就是致命的客观事实。游客、青年主理人、消费者，把自己的审美和消费意愿投射进这个场域。这种投射赋予了老街消费价值，让原本几乎无自住效用的民宅，突然有了出租和变现的可能。

然而，只有经过修缮之后的民宅，才具有适格出租的商业价值，但民宅修缮却是需要资金投入。或者说，老街开发就是缺乏资金投入，但它又不仅仅是缺乏资金投入，它还关乎政府于其中的价值定位。

西门街改造表象问题是资金投入，深层问题是产权高度分散。在此过程中，只有尊重民宅产权人的利益，将民宅产权人利益置于整体项目开发之中，从而最大限度的谋求原住民的共识，这才能消除老街开发的集体性阻力。

在此基础上，政府搭建民宅修缮融资平台，由产权人以民宅产权向银行抵押贷款，政府在其中发挥贷款担保的作用，银行将贷款交由经营者进行民宅修缮。经营者修缮民宅并与房东签订房屋租约，房东又以经营者支付的租金偿还银行贷款。

当然，对于老街民宅融资修缮平台，应以政府规章的形式予以效力保障。其一，让危房能融资。确认"修缮后租金收益权"可以独立设质。多户共有的老院子，单户就能以自己份额的未来租金去银行质押贷款。其二，让质押权能登记。授权街道设收益权质押登记窗口，银行才敢放贷。其三，让退出有通道。万一经营者跑路，政府平台优先回购→拍卖经营权→新经营者接手→银行受偿。

三、

从张总、海瑞的土陶店到牛总茶馆，每家都在用自己的方式撑着老街的活力，但个体的努力撑不起系统的可持续。老街开发改造的叠加态，本质是基层政府的社区治理，而这也决定了项目开发的递进指标：1.民宅修缮率，危房修好了多少；2.民宅商业化率，修好了租出去多少；3.租金/利润+租金，产权人与经营者的利益均衡指标；4.银行还款率，赚到钱还得上贷没有；5.税收率，政府收到公共回报没有。这五个指标是因果递进的关系：修得动→租得出→赚得到→还得上→税得回。

对于寥廓街道而言，其对西门街的社区治理，不是要"管住老街"而是让碎片化的产权主体，在规则框架内自行协商、自行对接。同时，其职能职责也应当发生转变，从"收租者"转向"服务者"，从"行政末梢"转向"协商平台"，从"被动应付"转向"主动监测"。产权人信任社区、商户认可社区、矛盾不出社区、规章不打折执行，做到这四句，社区治理就成功了。

四、

从牛总茶馆出来之后，我又专门去隔壁的书店转了一圈，那个正在打卡拍照的小姐姐很是好看。在这个浮躁的时代，还有人愿意在老街上开个书店，想必也是情怀多于功利的了。

三三两两的游人，或走、或停、或站，拿着手机拍摄老街的街景。

一些还未出租的民宅，有的已经破败不堪了，显然是长时间没有人居住了；而有的在低矮房檐下，主人正在昏暗的堂屋里坐着。

这就是老街最真实的一面，有活力、但脆弱，有人干、但被收割；有机会、但缺制度。老街走红的窗口期不会一直开着，热度在的时候把路铺平，若等窗口期关了就再难开了。

不知怎么的，我突然想到了曲靖通APP。当年，该项目可是石松书记，追着数字经济的风口浪尖搞的，结果却是自己砸了自己的招牌。如今，老街无疑是曲靖文旅的聚宝盆，但却也处于某种不确定的叠加态，希望其开发改造能吸取教训了。

记于知止堂上

2026年9月28日