北京
9月28日回头看这一个月北京楼市的变化，9月24日那份由四个部门联合印发的实施意见，已经把买新房的流程改了一遍。8月28日之后出让的地块，想走预售，得先把楼盖到封顶；同一批地里的新项目，原则上优先考虑现房销售；购房者交的定金，压到总房款的1%以内。三条改动落在不同环节，方向是同一个，把交付风险往买房人看得见的地方挪。
封顶预售这条对开发商的冲击相当直接。预售条件过去卡的是工程进度比例，楼刚出地面就能领证卖房，回款先到手，楼再慢慢盖。现在要结构封顶，预售时点往后推了大半年不止。这段时间开发商得自己垫资，一个建筑面积10万平方米的住宅项目，按每平方米3000到4000元的建安成本粗算，垫资规模在3亿到4亿元；再按年化5%左右的融资成本估，多垫一年就是1500万到2000万元的利息。钱的成本变贵，拿地时的算盘就得重打。对资金链本来就紧的企业，这条规则等于加了一道筛子，手里没有长期便宜资金的公司，往后在北京拿地的机会会明显变少。
定金1%这条容易被忽略，落到个人头上其实更实在。以前看房当场刷定金的场景太常见，几万甚至十几万一下就出去了，回家想反悔，这笔钱退不退全看合同条款怎么写。现在上限卡在1%，一套800万元的房子定金不超过8万元，试错成本降了一个量级。说白了，就是让买房人能慢一点做决定，不用被售楼处的氛围推着签字。
现房销售优先这条，短期内的量不会太大。8月28日之后出让的地块，走完开发流程再到入市，怎么也要两三年。今年秋天能买到的新房，绝大多数还是老规则下拿证的项目。这不代表现在的政策是空的，它改的是未来两三年的供给结构，只是效果要等。
三条里真正会改变开发商行为的是封顶预售。现房销售是远景，定金上限是保护购房者，只有封顶直接改了现金流模型。靠预售回款滚动开发的打法，在北京会越来越难跑通，融资能力取代周转速度，成为拿地的新门槛。这也是8月28日到9月24日不到一个月连出两轮动作的原因，节奏比往年快。
对买房人的实际影响，要看你盯的是哪一类房子。8月28日之前拿的地，销售流程照老规矩走，定金比例、预售时点都没有变化；之后拿的地，看房到签约的体验会不一样，能看到的实体更多，先交的钱更少，等待的时间更长。9月前三周北京批了13张预售证，4458套房源入市，这批货对应的大多是老规则地块，房企抢在新门槛落地前把供应铺出来。等这批货消化完，市场里先盖好再卖的比例会一点点抬上去。
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