一个月后，驼房营还是一块好地

9月3日暂停出让的驼房营地块，正在“回归”的路上。

我们从多方获悉，有关部门正在优化地块规划。北京其他区“流行的”规划条件，驼房营恐怕也会有；在出让方式上，也在探讨不同方案，以匹配后828时代房地产市场环境以及开发企业需求的变化。

此时，几乎重塑中国房地产发展模式的828新政，已经过去了一个月。

一个月里，开发商的资金账本在重构，拿地策略在嬗变，衡量“一块好地”的标准也在随之变化，即便成熟区域也是如此。

地块大小、流速快慢、货值高低。新旧模式之下，“一块好地”的排列组合或许已经完全不同。但我们一直在思考：有没有能够“穿越周期”的好地？有没有一套跨越新旧时代的标准？这个命题，答案或许就在驼房营地块上。

壹

驼房营所处的酒仙桥板块，是当下北京楼市颇受追捧的区域。前有北京宸园，后有中海·萬吉玖序，北京几任销冠皆由此出。北京宸园网签率97%，累计成交均价约11.04万元/平方米；晚一年入市的万吉玖序，网签率已经超过85%，累计成交均价约11.18万元/平方米。

这还只是网签数据。考虑到网签的滞后性，这两个项目事实上已接近清盘，而且是在成交均价10万元/平方米以上的水平完成去化。

房卖得好，地自然就有人抢。7月26日，酒仙桥0013-1地块出让，历经254轮竞价后，中海新城胜出，溢价率25.84%。7月31日，驼房营地块正式挂出，起价75.21亿元，因828新政发布，9月3日驼房营地块暂停出让，后续将进一步优化出让条件。

北京几家手中资金充裕的大型房企也告诉我们，虽然“换了时代”，但他们对驼房营的意向未减。等它重回市场，仍会一试身手。

为何如此？能解释这一切的，只有两个字：素质。

好的地块素质，是穿越周期的必备要素。土地能够穿越周期，附着其上的资产才有可能穿越周期。驼房营，就是素质极佳的那一类地块。

资产价格周期切换，房价单边上扬的时代结束，一个区域的价值便很难再单纯依靠房地产自身带动，而需要更稳定的外部价值持续注入。这个外部价值，无非两个来路：产业发展和人居环境。

贰

用这两个维度重新考量驼房营，就能知道为什么它仍然是那个答案。

驼房营所在的酒仙桥，首先有一副足够扎实的产业底盘。酒仙桥是北京昔日的电子城，后来启动旧改，但走的不是简单的“拆迁、建房、搞旅游”路径，而是把城市空间改造与产业升级结合起来。依托电子元器件产业基底，向研发、创新延伸，又恰好赶上AI、硬科技的大周期，区域产业价值随之快速提升，而且切入的都是当下资本最密集、成长性最受关注的新赛道。

现在，酒仙桥已有294家国家高新技术企业、111家专精特新企业、4家独角兽企业，整个区域产业用地接近一半。酒仙桥北部还启动了“光智空间”建设，核心区2.67平方公里，导入互联网3.0、工业AI、未来显示以及AIGC等硬科技前沿产业。“光智空间”的东界，就在驼房营路。

一个区域的产业升级，本质上也会带来人口结构的“换仓”。国高新、专精特新企业以及大量社会资本投入，会推动“高精尖”人才持续向区域聚集。人群结构变化之后，支付能力随之提升，改善居住的需求也会被进一步放大。

北京宸园、万吉玖序的客户中，来自这些产业的人群就占有相当比例。

驼房营地块就处在这样的产业大势之中。产业向上，土地的含金量也会随之抬升。无论房地产处于旧模式还是新模式，这种由真实产业和真实人口支撑的土地价值，都不会轻易失效。

换句话说，真正能够穿越周期的，从来不是一时的市场热度，而是持续创造购买力的产业基础。

叁

但只有产业还不够。产业价值最终要变成土地价值，还需要人居环境作为媒介。

驼房营地块是JT-629一级开发项目的一部分。项目总规划用地30.84公顷，其中10.85公顷为建设用地，5.33公顷为道路用地。更关键的是，绿地面积达到14.66公顷，在一级开发过程中，胸径30厘米以上的树木予以保留。

按照原有挂牌条件，驼房营地块中的1018-0013地块为住宅用地，面积4.85公顷，建筑面积12.13万平方米。这意味着，住宅地块被近3倍于自身面积的绿地环抱，红线之外依旧保持着大面积、低强度的城市空间。

这种空间比例，即使放在整个北京也并不多见。成熟城区、热点板块，却仍然保有如此大尺度的绿地空间，本身就是高端居住项目极为稀缺的禀赋。更何况，住宅地块内部的绿地率也不低于30%。这一点，开发商看得到，也看得懂。

近年来，坝河整治和景观提升，是朝阳区重要的城市建设工程之一。目前，酒仙桥路至朗园段滨水空间建设工程已经完工。

工程河道长度2.3公里，总建设面积21.6公顷，其中水域面积7公顷，景观绿化面积14.6公顷，形成城市活力水岸、生活休闲水岸和生态自然水岸三个区段；新建、改建3座跨河人行桥，打通桥下慢行断点，并建设约4.6公里滨水骑行带。

这不是简单的河道整修，而是一项大型滨水公共空间工程。形象地说，它更像是一条尺度更大的“亮马河滨水空间”。

一片绿地之隔，驼房营地块就在坝河南岸。沿着坝河望去，水面开阔舒展，林木、花境和草坡沿岸线层层铺开，林荫步道与亲水平台一直延伸至河边。白天，河水映着树影和天空，岸边有人散步、骑行、停留；到了夜晚，桥体与两岸灯光倒映水面，滨水空间又呈现出另一种安静、明亮的气质。

驼房营由此拥有了一片连续、开阔且富有层次的水岸环境。

这项水岸改造还将将府公园、驼房营公园和滨河公园绿地串联起来。对于开发强度已经很高的成熟城区而言，最稀缺的恰恰是这种连续、成体系的开放空间。驼房营地块正处于这套线性公园系统之中，占据的是难以复制的城市资源。

坝河改造还在继续延伸。砖角楼至酒仙桥路段滨水空间建设工程已经启动，建设面积约56.1公顷，工程总投资10亿元。坝河幸福河湖项目也在实施中，“十五五”期间，将形成上游连接北护城河、下游连接清河—温榆河、北运河的43.4公里慢行系统。

也就是说，驼房营地块的住宅，并不是先有住宅、再补景观，而是被嵌入一套已经由公共绿地、滨水空间和体育公共空间共同构成的城市结构之中。这才是它最大的人居环境价值。

驼房营地块还有较为完整的商业和生活配套。三块体育用地将建设约5万平方米地上体育设施，包括3000座以上体育馆、训练馆和全民健身空间；地下还可规划不超过2万平方米商业，并配置不少于300个社会停车位。

这些设施提供日常消费、运动健身和公共服务保障。对于高端住宅而言，稳定可达的商业与体育资源，再叠加大尺度公共空间，本身就是居住品质与长期资产价值的重要支撑。

一个月过去，市场在变。但酒仙桥的产业升级仍在继续，坝河滨水空间仍在完善与延伸，大片绿地和公共空间已经成为城市结构的一部分，而驼房营地块就在其中。它们不会随着一轮政策变化消失，也不会因为一次暂停出让就失去价值，而会在更长的时间里，持续作用于土地以及附着其上的资产。

所以，驼房营不是一块靠情绪托举起来的“网红地块”，而是一块经得起重新计算的好地。828新政改变了房地产的运行模式，却不会改变驼房营已经拥有的产业、人口、绿地、水岸和城市公共空间。市场的算法可以变，但一块土地真正稀缺的东西，不会在一个月里消失。

时间最终检验的，仍然是土地本身，好地，什么时候都值钱。

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