二开二罄千人摇！绿城在上海，又被抢光了！

上海今年最难抢的新房，又卖光了！

就在刚刚，绿城·悦海棠二批次开盘，1361人抢281套房源，开盘当天即售罄，现场选房气氛火爆异常，小红书上也讨论度拉满。

既是2026年上海首个「千人摇」，也刷新了2025年以来上海新盘单批次认购组数与认购率两项纪录。

但涛哥觉得，比「千人摇」更值得探讨的，是另一组数字——

一批次，946组认购，认购率415%，入围分62.12分，是大虹桥板块近三年来第一个触发积分的住宅项目；首开228套当天卖完，成交约16.7亿。

二批次，1364组认购，认购率485%，入围分68.19分，47天时间实现两开两罄。

同一个盘，两次推售认购率皆超400%，甚至第二次推盘，人比第一次还多了400多组。

今年的上海并不缺红盘，但「越卖越火，客户越来越多」的盘，几乎只此一个。

今天涛哥就来聊聊：悦海棠凭什么这么火？以及它背后那家，把爆款做成常态的绿城。

1

越卖越火，绿城把底牌亮出来了

绝大多数楼盘，首开就是热度的顶点——第一批人最多、最难抢，往后越推越平。

如今，悦海棠把这个常识打破了。涛哥分析下来，这个盘卖爆，靠的是三本账。

第一本是产品账：卷到了同价位的天花板

悦海棠是绿城在上海的第一个全域抬板住区，整个社区通过“两抬三降”的手法，地面整体抬高约3.1米，释放出了巨大的公共空间。

抬板之上，是完整的公共空间：约800米全龄景观环道，串起运动、社交、童玩、学习四大主题岛，中间嵌一片约300㎡的度假泳池。

抬板之下，藏着一座挑高超9米的综合球馆——FIBA标准全场，靠电动收卷器和可升降吊篮架，可以迅速切换成4片羽毛球场。

还配备了健身房、多功能房、休闲水吧、棋牌室等设施，健身房用的是商用级“必确”，滑雪机、洗烘一体机配齐，连亲子更衣室都想到了。

在徐泾，在6万出头的价位段，这种社区底盘的完整度，是超纲的。

目前项目公区已经部分呈现，抬板上的步道铺出来了，室外游泳池的形态也已经出来，下场庭院逐渐成形，层叠的水景在绿化之间……虽然绿植还没长满，但这种立体水景的体感，已经初具雏形。

第二本是户型账：实得率高出不止一个身位

3.5代宅的新规红利，绿城几乎按上限用足了。

悦海棠的实得率整体在82%到91%之间，和两三年前的同板块产品比，普遍高出10个点以上。

双联阳台加花池，花池全赠送、阳台半赠送；应飘尽飘，主卧270°转角飘窗；119㎡、136㎡配独立电梯厅和入户800库；106㎡做出同级少见的独立家政间。同样的建面，住起来的体感差了一间房。

玄关柜、橱柜、衣柜大件满载交付，扫地机器人专属泊位上下水预埋，主卧电动窗帘预装，防眩光小夜灯……一百多个细节，是住进去第一天就顺手的那种。

客户一对比，尺度差、配置差、细节差，三样同时摆在眼前。

第三本是质价比账：产品领先一代，价格留足空间

二批次备案均价62814元/㎡，比一批次只微涨约1%；叠加签约折扣，成交预计会落在6万到6.1万之间。

这个价格是什么水平？同在徐泾，绿城自己在这里的上一个项目春晓园，备案均价约6.27万/㎡；而在2024年，虹桥润璟一批次过会均价约7.1万元/㎡。

徐泾标杆次新蟠龙天地一期解禁上市后，二手挂牌价普遍超过7万/㎡，常态成交也在6.5万/㎡ 以上。

换句话说，绿城在2026年用低于两三年前的价位，卖领先一代的产品。

产品超纲、实得率领先一代、质价比拉满——三个“利好”同时出现，才是它两次都卖爆的原因。

特别是828现房销售新政之后，悦海棠卖完之后，徐泾板块大概率要迎来约两年的新房供应断档。

于是预期掉了个头。过去客户想的是「再等等，价格还会跌」；现在想的是「再等等，这套就没了」。

所以答案就清楚了：悦海棠接住的，是大虹桥攒了三年、又被政策一次性打通的购买力。

2

一盘爆是运气，盘盘都爆才是本事

如果只有一个“悦海棠”，或许可以归结为运气。

但把绿城今年在上海的盘子摊开看，就会发现：它不止悦海棠一个「爆款」。

北外滩的顶豪，绿城·潮鸣外滩三开三捷，半年揽金约50亿，9月下旬又压轴加推楼王大平层收官。

张江低密作品，绿城逸庐上半年累计成交16.29亿，项目至今整体去化率约94%，接近清盘。

顶豪能卖，刚改也能卖；新盘在卖，老盘在清。这才是绿城今年在上海的全貌。

今年前8个月，绿城在上海的全口径销售额约94.62亿元。加上悦海棠二批次和潮鸣外滩四批次的贡献，在头部房企贴身肉搏的上海，绿城已经站上百亿台阶。

土地端也在同步加码，今年绿城在上海已新增土储4宗：3月的西虹桥，6月30日同一天拿下的嘉定新城与周浦，8月初的嘉定菊园。

西红桥地块已打造悦海棠项目，9月也有项目定下案名：周浦的绿城·汀香园、嘉定新城的绿城·璟园与绿城·恒庐。汀香园是绿城在浦东的第一个3.5代新规作品；恒庐是绿城中国的第三座恒庐。

四宗地块，落在徐泾、周浦、嘉定——都是它深耕过的板块。

销售端在兑现，土地端在加码，这两件事同时发生，才叫势头。

3

盘盘爆款背后，是绿城华东体系能力

很多人会问：绿城凭什么在上海总能踩准？

涛哥观察下来，答案不在某一个盘，而在绿城华东这几年磨出来的一套体系。

第一条线，产品共创，而且做到了2.0

行业还在讨论「要不要做共创」，绿城华东已经迭代到2.0——把使用者、经营者一起请上桌，形成「开发者—使用者—经营者」三方共建。

落到悦海棠身上很具体：600多组意向问卷、229组定量问卷、55组深度访谈、11轮协同会，最后长成了那个「两抬三降」的社区。

这套机制已经在华东近10个新项目上铺开。

第二条线，动作标准化，把「快」做成流程

绿城华东有一套「拿地九件套」：拿地前价值共创会先行；拿地后5分钟海报发出、直播开进地块现场；30分钟推文与视频上线；5天内客户共创会、媒体共创会落地；7天内完成价值前策。

快不是目的，快，是为了在客户注意力最集中的那个窗口里，把该说的话说完。

围绕营销端，绿城华东今年也梳理了14项能力建设。过去靠个人经验的动作，现在有流程、有标准。

第三条线，服务做实，今年明显在加速卷

今年以来可以明显感觉到，绿城把服务当成一门新产品来打磨。

上半年住宅落地“一老一小”八大IP服务标准，下半年，潮鸣外滩发布《The Bund Life外滩新百年生活服务体系》。

延续了18年的“海豚计划”今年也升级了。这个夏天，22座城市约600个小业主聚到杭州奥体中心游泳赛——从社区泳池一路游进亚运级场馆，18年累计陪伴23.7万孩子游泳。

涛哥觉得，服务这事儿最容易做成“概念”，但绿城今年是真往细里做。

产品、服务、营销，三条线各自成章，圆心只有一个——把“以客户为中心”，变成一条可复制的生产线。

结 语

回到悦海棠，单看一个盘，是产品、定价、时机三件事同时做对了。

拉开一层看，是上海多盘齐火、拿地不停，再往里看，是一套在华东跑顺了的体系。

从「一个盘卖得好」到「很多盘都卖得好」，再到「体系化做得对」——这三步，才是一家房企真正的护城河。

上海是全国最挑剔、也最检验成色的市场。能在这里把爆款做成常态的方法论，大概率会在更多城市被验证。

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