河北
深圳的房价跌了多久？
从2021年算起来，已经快五年了。
把这五年的二手房成交一笔笔翻出来，你会发现整个深圳的均价从8万出头回落到了5.8万上下，回撤45%左右，个别片区甚至跌掉六成。
说实话，「深圳房价跌回2015」这句话，你这两年大概刷到过无数次。
然后是这个9月。
宝安中心一个叫观潮的盘，9月16日加推，折后单价比上一批同朝向的房源贵了近1万元一平。
开盘当天，还是去化了近八成。
同一个深圳，像两个人。
一、唱衰深圳，是这五年最有市场的说法
那几年你只要刷到深圳楼市，基本就三种腔调。
一种说价格，深圳跌回2015了，五年白干还倒欠银行。
一种说流动性，说深圳73%的小区挂上半年都没人问。
还有一种最狠，说深圳这套玩法到头了，人都在往外走，谁来接盘。
这些话不是凭空来的。
深圳房价从2021年高点往下走，走了整整五年，这在深圳历史上确实没出现过。
全市均价从8万出头掉到5.8万上下，一套500万的房子，账面少掉差不多200万。
这个跌幅砸下来，你什么感受，我大概能猜到。
但我得说句可能不中听的。
跌得多，只说明它前面涨得急，不说明它现在不值钱。
二、先别急着下结论，看这半个月深圳发生了什么
9月上半月，深圳楼市有点热闹。
先说量。
8月深圳一二手住宅成交6864套，同比涨8.5%，是2022年以来同期新高，还是在传统淡季里做出来的。
新房住宅网签2589套，同比涨幅超过两成。
再说价。
70城的数据里，深圳新房、二手房价格从3月开始，已经连着6个月环比往上走。
8月新房环比涨0.2%、二手房涨0.1%。
数字不大，但方向是明确的。
连着半年环比往上走，这个势头比单月跳一下值钱得多。
不过有个细节，很多人没注意。
8月深圳二手住宅成交均价5.78万元一平，环比还降了3.7%。
看着像在跌吧？但你细想，这一轮降是300万以下的低价盘卖得多了，把全市均价拖了下来。
同一个8月，业主挂牌价和实际成交价之间的差在收窄，能砍下来的钱，越来越少了。
最有意思的是那些具体楼盘。
南山华润城润玺一期，新政落地后第二天成交一套173平的，总价3050万，单价17.5万，比这个小区在售均价高了27%。
香蜜湖的深业中城，一套204平的成交4100万，单价过了20万，比去年底同面积的一笔成交贵出620万。
到9月，深圳已经有11个项目拿到预售证，一共1805套房源，比整个8月还多。
光明的润锦园、龙华的深业上宸瑞府，开盘去化都是八成以上。
看到这肯定有人要抬杠，几个豪宅盘的成交，代表得了整个深圳吗？
朋友，这话问得对。
单看这几笔，确实代表不了全城。
所以你往下看一层就明白了。
三、真正托住这波的，是三件硬事
第一件是结构。
深圳这轮不是一个价位段在动。
8月成交里，300万以下的刚需盘占比31.1%，创了年内新高。
9月上旬，800万到1500万的改善盘占比，从8月的9.3%提到了13.4%。
刚需在低位悄悄上车，改善在抢窗口期，两头都在动，中间那批还在犹豫。
这不是普涨，是有人先动了。
我更愿意把这一轮叫结构性回血，还谈不上全面反转。
第二件是供需。
有人说深圳人都在往外走，谁来接盘。
呵呵，深圳人口净流入连着很多年排在全国城市第一。
可这地方商品住房的存量规模一直不大，住房自有率也不高。
说白了，来的人多、房子少、自己有房的更少。
这种地方，价格只要调整到某个位置，购买力自己就会回来。
第三件是政策。
8月28日那套组合拳，五个部门同一天出手。
最实在的两条，一是个人房贷最长年限从30年拉到40年，二是房子要等竣工验收备案之后才放贷，你不用再一边交房租、一边养着一套没影的房子。
算笔账你就明白了。
100万贷款、3%的利率，30年月供大概4216元，40年降到3580元上下，每个月少还636元，一年省出7632元。
你想想，一个月供本来就吃紧的家庭，这600多块钱意味着什么。
四、所以深圳到底争气在哪
它争气的地方，其实不在涨幅上。
是在所有人都说它不行的这五年，它先稳住了。
但也把话说清楚。
深圳这轮不是全面开花。
东部坪山、龙岗不少盘价格没怎么动，光明、宝安外围的库存压力还在。
全市均价因为低价盘成交占比高，看着甚至还在往下走。
所以你问我深圳现在能不能闭眼买。
我说不能。
反过来一句，你要问深圳核心地段的房子值不值得拿，我的判断是值得。
跌幅最大的那批，大多是靠概念堆起来的片区；
真正扛住的，是南山、香蜜湖这种攥着稀缺资源的地方。
这一点，五年的调整已经写得明明白白。
对深圳那些扛了五年的业主来说，最难的日子，大概率是过去了。
深圳不是突然争气。
是它本来就没那么差。
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