谢逸枫：重磅！新一轮房地产救市一触即发

文/谢逸枫

9月28日，国常会明确表示，“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。毫无疑问，这是房地产新一轮救市即将到来的强烈信号。

新一轮救市即将到来的窗口期看，首先是经济数据低迷。经济当前仍呈现外需强于内需、新动能强于传统动能、生产改善快于投资和消费，消费和投资下滑。

8月工业增加值同比增长5.2%，涨幅较7月加快0.7%。消费同比增长0.4%，较7月回落0.2%。前8月固定资产投资同比下降7.2%，降幅较前7个月扩大0.5%。

投资增速持续下滑，引发了市场对于投资失速的广泛担忧。受限于项目储备不足和衔接不畅、地产拖累仍较大、企业投资偏谨慎，投资大概率仍延续负增长。

其次是房地产数据低迷。尽管前8月房地产市场出现积极变化，二手房交易活跃，一线城市和几个二三线城市房价降幅收窄，库存持续回落。

但是房地产市场仍在深度调整进程中，例如房地产开发投资、房企到位资金、国房景气指数回落的趋势尚未扭转。另外是交楼、债务、库存等风险化解。

房地产产业链的萎缩，与经济通缩压力呈现正相关的关系，必须尽快阻止这样螺旋式、脉冲式的下降，避免再次形成负面循环。

最后是之前出的房地产救市政策效果越来越弱，市场陷入指标扩大的趋势明显。加上“8.28”新政让地方陷入细则难产的状况，目前只有北京、上海跟进实施。

北京和上海出台的细则可以看出，地方政府都在力争政策的平稳过渡，特别是给8月28日之前已经出让或发布出让公告的土地，留了一道政策过渡空间。

两地一模一样，8月28日（含）前已出让但未取得工规证的项目，各区政府确保能够按时建成交付的，加强预售资金监管情况下，报市房屋管理部门备案后。

2027年底前仍可按原有预售条件申请预售；8月28日（含）前发布土地出让公告的项目，在2027年底前上市，预售条件也可按原有政策规定执行。

北京和上海的细则，为了缓冲对开发商资金的压力，都给出了分期缴纳土地出让价款的具体方案。北京规定，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳。

缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。上海规定，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳。

缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按规定程序决策后，可再延长一年，不计利息。（可延长一年，与北京一样。）

明确规定现房定金比例。上海现房销售住房，房企可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金不超过购房总价款的3%，北京是1%。

从北京细则到上海细则可以看出，地方政府已经充分预判了“828新政”可能给市场造成的冲击，并在极其有限的自由裁量权下，尽了最大的努力给房企过渡空间。

值得注意的是，上海细则的方案在推行力度、制度配套、过渡期安排等方面均显著超越北京方案，堪称"最强版本"，比北京细则更加宽松。

总体看，房地产市场又到了重要的政策观察窗口期，目前国内经济持续的内需疲软，消费动力不足、投资萎缩、房地产深度调整，需要及时出增量政策支撑。

9月28日的国常会是落实9月26日政治局会议部署的具体行动，标志着四季度经济冲刺阶段的政策进入密集窗口期，预计新一轮房地产救市一触即发。

所谓的“新一轮救市”并非单一领域的突击行动，而是‌财政、货币、房地产、资本市场等多政策协同的系统性发力‌，即加力度，出增量为房地产止跌回稳托底。

新一轮房地产救市政策，以部委作为政策出台为次，以地方作为政策出台、执行为主的主体，将围绕着以下的政策为主实施，稳定预期、稳定房价、稳定市场。

1.核心城市（北京、上海、深圳、海南（澄迈、东方、文昌已取消，但海口等城市未取消）限制性政策（限购、限贷）优化、调整（以地方为主）。

包括限购的门槛和套数及对象的调整放松，限贷的房贷首付和利率下降，及房贷的套数认定放松，最大程度激活改善型的住房需求。

2.公积金贷款调整，包括适用对象人群、用途和范围的扩大、额度上升、贷款首付比例下降、贷款利率下调、异地提取和提取的对象等（以地方实施为主）。

3.契税、个税减免，针对人才、首套、以旧换新，包括购买新房、二手房的契税，个人所得税的减免，不排除财印花税减免政策实施（以地方实施为主）。

4.购房补贴，针对人才、首次购房、以旧换新的购房（一手房、二手房）财政补贴（以地方实施为主）。

5.按揭贷款房贷贴息，针对首次购买新房（全国性统一按揭贷款房贷贴息）。

6.城市更新和城中村项目改造，主要是专项贷款、专项借款、专项债的资金支持（全国性统一货币化安置可能性小，以地方实施为主）。

7.收储土地项目和商品房项目用作保障性住房，主要是闲置土地，新房和二手房（全国统一性收储可能性小，以有财政自给、有发专项债能力的城市为主）。

8.降息（预计降息10个基点）、降准（降准0.5个百分点）。

9.设立4万亿元-10万亿元房地产稳定基金（全国统一性的设立可能性不大，以有条件的地方实施为主）。

10.8.28地方新政细则等方向有较大放松空间，例如北京、上海的细则，为房企过渡与缓冲发展带来空间，可以缓解项目短期现金流的告急，对冲政策的冲击。

11.继续优化土拍规则，土地出让金分期付款、放宽房企合理融资（在银行信贷、资本市场、债券市场），缓解开发商资金压力。