9.21-9.27 周度市场全景-量跌价升，结构性筑底延续

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WEEKLY REVIEW

本周商品住宅新增供应 1.16 万㎡，环比下滑约 43%，供应主体集中于锡山区和居・天元珑廷单个项目，其余五区均无新增供应入市，房企以销定产特征突出，整体供应维持低位。

成交端在上周上行之后迎来正常回调，本周商品住宅成交 3.23 万㎡，环比下滑 15.89%；受中秋小长假影响部分需求观望、备案延后，量能虽有所回落，但仍处于近 15 周波动中枢上方，并非趋势性走弱；主力成交项目为建发・瑞云、迎龙观月与吉宝季景铭邸。

价格方面，本周成交均价 21655 元 /㎡，环比上涨 1.81%，连续四周上行，创下近 15 周新高，主要受梁溪区迎龙观月、经开区奥体潮鸣以及绿城・崇宁府等高单价改善项目集中备案的结构性拉动，并非市场普涨。

总体来看，本周量跌价升由高端热点项目集中备案驱动，属于结构性行情而非市场趋势反转，市场整体仍处在深度调整后的磨底阶段，成交反弹的持续性仍待验证，后续若无更多热点项目加持，市场大概率维持低供应、弱修复的结构性筑底格局。

商品住宅供求价走势

一、供应分析：供应维持低位，以销定产特征延续

本周无锡商品住宅新增供应1.16万㎡，环比下滑约43%，为锡山区的和居·天元珑廷项目单盘入市。

从近15周走势看，全市供应呈现明显的低供给、脉冲式特征：周度供应量在0-5.31万㎡区间波动，15周内有两周零供应，仅7月上旬出现过集中放量。近期供应规模逐周回落，本周为近四周最低。开发商"以销定产"特征明显，在成交量中枢维持在3万㎡左右，推盘节奏保持克制，新增供应对市场的边际冲击有限。

二、成交分析：量能环比回落，周度波动中枢约3万㎡

本周商品住宅成交3.23万㎡，环比下滑15.89%，主力成交项目为建发·瑞云、迎龙观月与吉宝季景铭邸。

从近15周走势看，成交端自8月上旬阶段性低点后整体温和修复，8月中下旬以来周度成交在1.97-3.84万㎡之间波动，中枢约3万㎡。本周成交3.23万㎡仍高于15周均值，量能回落属于上行两周后的正常回调，并非趋势性走弱；受中秋小长假节点影响，部分需求观望或延后备案，也对本周量能形成扰动。

三、价格分析：均价升至21655元/㎡，结构性拉动为主

本周商品住宅成交均价21655元/㎡，环比上涨1.81%，连续四周上行，创下近15周新高。价格上行并非普涨，而是备案结构拉动：本周梁溪区迎龙观月、经开区奥体潮鸣等中高价项目集中备案，梁溪区绿城·崇宁府单套均价高达60271元/㎡进入金额榜前五，高价盘占比提升直接抬升全市均价。

从近15周看，均价自8月初低点17117元/㎡回升至21655元/㎡，涨幅明显，需警惕高价项目集中备案对均价的结构性扰动，不宜将均价上行直接解读为市场价格普涨。

区域供求价与存量

本周各区除滨湖区、梁溪区与新吴区成交量下滑外，其余各区成交均有明显上涨；经开区的奥体潮鸣集中备案拉动区域成交大幅上涨，梁溪区成交均价最高（33678元/㎡）。供应方面，仅锡山区新增供应1.16万㎡（和居·天元珑廷），其余五区本周零供应。

梁溪区：量跌价升

本周无新增供应，成交0.42万㎡，环比下滑2.44%；成交均价33678元/㎡，环比上涨42.19%，为全市最高；存量100.2万㎡。价格大幅上行主要受迎龙观月（均价33165元/㎡、金额榜第二）及绿城·崇宁府（60271元/㎡）等高端项目集中备案拉动，属典型的结构性量跌价升。区内存量为六区最高，去化压力仍存。

锡山区：量升价跌

本周新增供应1.16万㎡（和居·天元珑廷），为六区中唯一供应区域；成交0.53万㎡，环比上涨5.48%；成交均价19656元/㎡，环比下滑9.53%；存量78.9万㎡。成交由和居天宸兴塘院（19762元/㎡）、和居·天元珑廷（23948元/㎡）支撑，均价回落主因本周主力备案项目价格低于上周高价项目，属结构性回调，量能小幅修复。

惠山区：量价齐升

本周无新增供应，成交0.34万㎡，环比上涨21.43%；成交均价14244元/㎡，环比上涨4.36%；存量78.3万㎡。青云琚（15163元/㎡）为区域主力支撑项目。惠山区均价为六区最低，本周量价同步小幅修复，但整体量能仍处低位。

滨湖区：量价齐跌

本周无新增供应，成交0.50万㎡，环比下滑6.59%；成交均价19888元/㎡，环比下滑1.89%；存量99.0万㎡，为六区次高。凤鸣江南（24127元/㎡）、万科·锦上荣曜（19903元/㎡）为区域主力项目。区域量价同步小幅回落，存量与梁溪区同处高位梯队，去化周期压力需持续关注。

新吴区：量价齐跌

本周无新增供应，成交1.05万㎡，环比下滑41.74%，仍居全市首位（占全市成交约32.5%）；成交均价18505元/㎡，环比下滑12.29%；存量74.6万㎡，为六区最低。上周区域集中备案的高基数导致本周量价大幅回落，建发·瑞云（23827元/㎡，金额榜与面积榜双榜首）、吉宝季景铭邸（14559元/㎡）、龙湖·峯萃（20994元/㎡）为区域主力。新吴区本周占比回落但仍为全市最大成交基本盘。

经开区：量价齐升

本周无新增供应，成交0.39万㎡，环比上涨30.27%；成交均价28627元/㎡，环比上涨6.85%；存量89.2万㎡。奥体潮鸣（32279元/㎡）集中备案拉动区域成交大幅上涨，是本周全市均价结构性上行的重要来源。经开区量价齐升，核心区项目溢价能力凸显。

总结与后市研判

综合研判：量跌价升，结构性筑底延续

本周无锡楼市呈现"供应低位、成交回调、均价新高"的组合：供应1.16万㎡连续四周回落，成交3.23万㎡环比下滑15.89%但仍处近15周中枢上方，均价21655元/㎡连续四周上行并创阶段新高。

量价背离的主导因素是备案结构而非市场普涨，市场整体仍处于深度调整后的磨底阶段，趋势性反转尚未显现。

板块分化显著，核心区韧性凸显

区域分化：新吴区一区独大（占比32.5%），梁溪、经开双核心区凭借高端项目保持价格高位；惠山区量价均处全市低位。

量价背离普遍：六区中三区量升价跌或量跌价升，仅经开区、惠山区量价齐升，且均由单一项目集中备案驱动（奥体潮鸣、青云琚），缺乏广泛的量价共振基础。

产品分化：成交面积段集中在100-120㎡（占比36%），总价段集中在180万元以下（占比34%），刚需刚改仍是基本盘；同时绿城·崇宁府、奥体潮鸣等高端改善项目去化良好，"两头强、中间弱"的产品分化格局延续。

政策托底与高库存博弈，核心区结构性机会延续

预计无锡楼市短期仍将维持"低供应、弱修复"运行：国庆假期营销节点或对节后成交形成一定支撑，但高库存与需求观望仍将压制量能弹性。

价格端预计延续结构性波动，核心区高端项目备案将阶段性拉高均价，难现普涨。

中期看，市场将呈现"核心区企稳、外围区承压"的结构性筑底走势，竞争从"价格战"转向"产品力+地段+服务"，具备核心地段、产品力突出的项目仍将保持结构性去化优势；"好房子"导向下高品质供给或成为下一阶段房企突围的关键。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

• 本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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