600元/㎡+楼面价！成都这一拳给我干哪来了？

今天，天府新区白沙7宗组合供应的土地走上拍卖台并全部成交。

开拍前，这宗地就掀起不小的波澜，原因很简单：天府新区，住宅用地，起拍楼面价600+元/㎡，清水限价6900元/㎡，没有附加配建条件（包括产业）——组合起来看，心尖一颤。

一时间，风言风语满天飞，什么“天府新区房价垮丝”“万安惨遭背刺”“地价回到十年前”……

但若仔细看出让文件会发现，“百元级楼面价”，其实没想的那么简单。

还是 按照惯例，咱们先看土地。

天府新区今天出让的7宗地，位于白沙，合计约240亩，容积率2.0，采取“组合供应+限价竞买+抽签竞得”方式拍卖，吸引15家房企参与竞拍。经过多轮举牌，触发熔断进入抽签环节，14家房企参与抽签！

最终，由重庆二航置业发展有限公司（中交二航局）以694～760元/㎡，合计约2.34亿元总价竞得。

hold on , hold on，又是限价又是抽签，一拳给人干回“双限地”时代了？其实不是“双限”，而是一种新的模式，咱们后面慢慢说。

表面来看，这7宗地的亮点在于：

• 绝对震撼的地价：限定最高楼面价684～750元/㎡。

百元级楼面价已经多年没在成都“5+2”区域出现过了，在UP君的印象中，上一次出现还是2014年出让的蔚蓝卡地亚花园城275亩地块，楼面价866元/㎡，但须配建的内容相当多——商业、酒店、文化中心等。

而今天出让的地块，不仅价格更低，并且没有配建要求。

• 6字头的房价：未来入市新房最高清水限价6900元/㎡，这也是不明所以的网友看跌天新房价的主要原因。

• 规模大：约240亩，放在如今成都土地市场上，属于巨无霸。

•总价低：单宗土地起拍总价低至1250万，240亩合计成交总价也才2个多小目标，拿地成本相当低。

•土地属性：虽是住宅用地，实则兼容了微量底商，摊下来商业楼面价反而更高（超过1000元/㎡）。

地段，反而没那么值得细究：虽属万安街道，但分板块并不是万安或万安南，而是麓山大道以南、蓉遵高速以东、名不见经传的白沙。没有地铁、没有知名资源，最强配套是麓山大道，乏善可陈 ，自然也对天府新区任何一个热点板块都难以造成房价层面的威胁。

▍底图来源：寻圭云图

▍从利州大道远眺白沙镇，可以更直观地体会它的“偏”

点开出让文件，真正的看点才浮出水面。

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“两限一定”的成都初尝试

今天的7宗土地，事实上也是天府新区 “两限一定”住房项目用地——白沙122亩建设项目、白沙118亩建设项目。

早在8月7日，天府新区就召开了「“两限一定”住房项目推介说明会」，并重点推介了今天公开拍卖出让的白沙片区“两限一定”住宅用地。

▍来源：@天府公园城市建设

会议详细介绍了“两限一定”住房项目涉及的土地出让、户型设计、销售对象、销售价格、建设要求等情况。

“两限一定”，对于成都人而言，是一个陌生的词语，但在其他城市，早有关于“限”和“定”的实践，多与保障/安置房土地拍卖相关。

比如北京有“三定三限三结合”定向安置房：定供应对象（只面向被征收搬迁户）、销售价格、套型面积；限销售价格、套型面积、建设标准；建设方式与征地拆迁方式结合、销售价格与征地补偿标准结合、建设与农村拆迁安置房政策结合。‌‌

东莞的“三限房”：限房价、限地价、限销售对象的共有产权保障性住房。

还有唐山的配售型保障性住房，虽然没有红头文件明确“x定x限”，但明确限定套型、面积和配售价格。

因此，虽然天府新区“两限一定”的新闻稿里没有明确具体所指，但根据新闻通稿表述和土拍文件推断，限的大概率是房价和地价，定的可能是户型或销售对象。

为什么这么说呢？继续看↓

02

土地还没卖，设计图已经公开了

对于房企而言，这7宗地不是“想怎么修就怎么修”，而是只能按照现有的平面图、效果图和户型图来，最多只能深化设计。

这在成都土拍上，还是首例。

以39亩的1号地块，为例：

总平图↓

效果图↓

户型图↓

（整个项目有5个户型，建面55、60、75、105㎡，篇幅原因，只放了最大和最小两个户型）

为啥房企还没介入，图纸已经先出来了？

前面已经说了，这7块地，分属 白沙122亩建设项目、白沙118亩建设项目，搜索这两个项目后会发现——它们，正是白沙人民心心念念多年的安置房项目。

今年2月，两个项目同步完成了勘查设计招标，进入签约履行阶段——出让文件中的设计图纸，应该就是这个时候开始设计并逐渐成型的。

但就是这样两个让房企几乎没有发挥空间的项目，为啥能吸引房企参拍？

03

房企大佬们图啥？

其实就一个字：利。

这两个项目，可以估算出个大概且不低的收益。UP君对住宅部分利润（按清水房状态售卖）的粗略估算如下↓

这里要重点说一句，建安成本我们是按3000元/㎡来算的，几乎达到改善住房标准，如果按刚需住房标准，建安成本还可以再降。同时由于商业部分很少，我们也直接把土地成本视为住宅用地成本了，如果扣除商业用地成本、加上商业利润部分，利润还能再提一提。

与此同时，240亩土地规模很大，一定会有一部分房源流向市场。而6900元/㎡的清水房价，与斜对面雅居乐花园、碧桂园海昌天澜近期成交的二手房价形成倒挂，具有很强的性价比。

你看，“确定性”绝对不单单是购房者的追求，更是房企大佬们的渴望。

过去，成都安置/保障房用地多是通过划拨，而今，官方有了土地财政、房企有了切实利益，何尝不是一种双赢？

天府新区所开的这条先河，或许也将更多地应用到全城。

除了今天这7宗地，本月中心城区还通过拍卖出让了8宗地（7宗住宅+1宗商业），同时撤回一宗（郫都犀浦36.6亩）、延期一宗（新津五津71.4亩，延至10月16日出让），此外挂牌市场也有2宗商业地表现亮眼。咱们就挑9月最有亮点的几宗地来说一说。

这是828新政后的第一个月，土地市场，作为楼市最前端，其表现从某种程度上也能反映政策对市场的影响。

从9月中心城区土地市场的情况来看，不是那么乐观，但又不至于完全悲观——今年迄今的最好与最坏的情况，都发生在了这一个月，戏剧性很强。

最坏的情况，不是平台托底，而是连平台都不再有托底的勇气，只能被“撤回”：它，就是五津71.4亩。说起来也有些唏嘘，毕竟五津明明去年还表现不俗，不仅有民营企业拿地，也有微溢价成交。看样子，短时间内很难重回高峰了。

至于最好的情况，必须展开说。

01

住宅、商业双双创下今年最高溢价

说来也巧，两宗地，都在大源，它们分别是——双流区大源西38.7亩住宅，溢价39.58%；高新区大源164.5亩商业，溢价94.24%！

先看住宅。

9月22日开拍，为38.7亩住宅用地，容积率2.0，吸引了3家房企参拍 ，在97次出价后才最终以39.58%的溢价花落渝太，成交楼面价16750元/㎡，总价8.646亿元。

这宗地最大的看点，当然是地段——虽属双流，但和高新南仅一路之隔，按板块算，妥妥的大源西！

也就是说，未来渝太的新项目可以完完整整地享受到大源西除公立学校外的所有资源！

这就让它具备很高的性价比。

• 价格端：西侧仅隔2个地块的招商玺地块，由招商蛇口于去年竞得，楼面价31700元/㎡，为当前成都住宅楼面价TOP3。双流这块地，与之价差近1.5万元/㎡。

未来房价差或许也非常可观——招商玺在售5.6万～11万元/㎡，如果渝太不走顶豪路线，预估未来房价差可能至少2万元/㎡，对于购房者而言，买房立省几百万。

• 资源端：它是大源西近两年出让的地块中离地铁最近的，步行约400米可达5号线骑龙站；门口就是剑南大道、天府六街（元秀路），驾车出行非常高效；虽然读不到市教科院，但双流自己在这一片也是有不少学校的，包括怡心第一实验学校、协和红瓦幼儿园、双流中学协和实验学校等；步行400米可达骑龙地铁站口的大润发，步行1公里能到伏龙菜市，开车3公里就到世豪广场+伊藤还有Regular源野；骑龙公园、中水湿地公园这些大源西的明星公园，也都能享受到。

可能唯一不足的就是，没有下楼就能买的社区底商。

值得一提的是，大源西已经一年没供地了，这次不仅是现房优先的新规产品，还有性价比拉满的价格，足够让大家期待一番了！

不过这块地也有自己的先天不足：临剑南大道，后续需要花更多功夫解决噪音问题——渝太会为这块地匹配怎样的产品？不妨拭目以待！

再说说商业。

9月10日，华润旗下成都润盈置业，以楼面价5400元/㎡、总价14.09亿元竞得大源约164.5亩商业用地，溢价率高达94.24%，竞价力度在今年的商业土拍市场十分罕见。

天府一街与剑南大道交汇，正儿八经的大源核心，含金量有多高、周边家庭消费力有多强，看地图一眼就懂↓

这块地，早期网传将落地赛格，此番却遗憾出局。好在，「华润万象系」在成都已经具备足够强的号召力。

按照规划，作为重大产业用地，该地块要求建设不小于26万方综合体，涵盖购物中心、生态、演艺、数字文创专区，并且要求100%自持、不得分割销售——大源大型旗舰商业的缺口，即将被填上！

02

成都迄今楼面价天花板，闪亮登场！

是不是有些惊讶？楼面价破纪录，为何却没多少讨论度？

因为它是一块商业地。

9月17日，春熙路12.12亩商业用地挂牌出让，并由兴锦城更建设发展（锦江区国资三级子公司）以总价1.446亿元底价竞得，虽是底价成交，但楼面价高得惊人：44737元/㎡，比上一位“天花板”——建发海耀地块（41200元/㎡）还高出3500+元/㎡！

如此高的地价，只有一个原因：位于成都千年来的绝对中心范围内——距离太古里约400米，属于百年春熙路商圈，是连对外地游客都不需要多解释的地段。

而地块未来规划，也并非传统商业：容积率仅0.4，新建面积非常小，计容建面只有3000+㎡，但还含2000+㎡保留建筑，实际新建部分的面积不足千平！

保留建筑部分尤其值得一看：涵盖3处已完成修缮的历史建筑，分别是清同治年间客家宗祠——邱家祠堂、民国时期地主刘仲宣私宅——70号院、清代商人杨润生宅院——润居，以及多处待提升院落、民居等。

▍地块周边实拍

这些宗祠、宅院，早在2024年就被锦江区纳入城市更新项目，其中，润居、邱家祠堂等历史建筑活化利用项目，都有明确定位：前者计划引入高端品牌，后者则以“百年祠堂，文博里巷”的总体定位，计划打造为集文化体验、商业休闲、社区服务于一体的复合空间。

此番拿地，宣告两大城市更新项目即将融入春熙路商圈，和太古里形成互补，期待感拉满！

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以上，就是本月所有“饱含惊喜”的土地。

但若目光放大至整个土拍市场，就有些黯然神伤——这个月，成都中心城区计划16宗宅地，“撤回”1宗、延期1宗、成交14宗，除了今天出让的白沙7宗地之外，其余7宗地均是区属平台托底。

整体来看，非核心板块如今所面临的一个巨大问题很是明显：大型房企认为地段不适合做高端产品，而小型民营企业则感觉几个小目标拿地、做现房压力太大，两者都不愿拿地。这就指向一个结果：托底或将成为常态。

不过，828新政之后，五城区还未有任何一宗土地出让，二圈层土拍可以看作“试水”，如果五城区供地，或许走向又不一样了——新政对土地市场的整体影响，大概也只有等五城区卖地后，才能显现。

与此同时，白沙的7宗地，则为房企打开了一扇“利润稳定”的窗。未来，或许“两限一定”的土地将会越来越多地出现在土地市场，值得期待。

关于本月的土拍，你有什么想说的？欢迎进群讨论～

2026土拍合集↓

8月28日：

7月17日：

6月30日：

6月24日：

5月15日：

3月31日：

2月10日：

2025年全年：

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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