居者有其屋！这个一线城市，要实现了

本文为城市财经团队出品

香港商品房上涨压力，越来越大，这是我基于香港发布的首个“五年计划”作出的判断。

尽管美元已进入加息周期，在联系汇率制之下，香港也不得不跟随加息，香港金管局已于9月17日跟随加息25个基点。

但加息与降息是周期波动的，而长期决定楼市方向的关键，是供需。

从香港首份五年规划来看，未来香港的商品房供应将大大减少。

香港提出：

未来十年房屋供应规划将以公营出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成为基础，同时每年根据社会、经济和市场变化更新十年房屋供应目标。

未来五年，即2026-27至2030-31年度，香港总体公营房屋建屋量将达到约19.6万个单位，其中包括简约公屋。

同时，3万个简约公屋计划将在2027年度完成。

来源：香港市政府官网

这意味着：

香港未来的住房政策，会明显强化“置业阶梯”，努力实现居者有其屋。

公屋负责托底，满足最底层民众的居住需求，资助出售房屋负责承接首次置业和中等收入群体，私人住宅则维持市场化供应。

公营出租房屋与内地的公租房类似，租金明显低于市场水平，主要解决中低收入家庭的基本居住需求；资助出售单位介于“公屋”和商品房之间，售价低于市场水平，但这类房屋通常会有转售限制、资格限制等制度安排；私人住宅则是普通商品房。

说白了，香港要再度效仿新加坡，走新加坡模式。

1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋。

这是全球房地产史上划时代的大事情。

简单理解就是，新加坡将房屋划分为了两个圈子，一个圈子是商品房，给有钱人玩耍，让他们去玩商品房。另一个圈子则是组屋，给买不起商品房的人，政府提供居住。

经过几十年的发展，新加坡现在的房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

香港和新加坡非常像，都面临着地少人多，基尼系数居高不下，底层民众对高质量的房屋需求非常大。

所以，1997年香港回归后，香港首任特首董建华提出了“八万五”计划，即提出从1997年起，每年香港要供应不少于85000个住宅单位，10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。

但不巧的是，1998年亚洲金融风暴来了，香港房价跳水，大批中产阶层资产严重缩水，“八万五”计划最后难以继续。

对比新加坡的房屋结构，当下香港的房屋结构比例是：

公屋28%、资助出售15%、私人住宅57%。

公屋过少，香港的底层民众生活质量其实很低。

我们都知道香港的工资高，相比于内地，确实高很多。香港的收入中位数2.22万元，但要买均价十几万一平米的房子，简直是难如登天。

来源：香港市政府官网

所以，香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。

为了解决底层民众的居住问题，29年后的今天，香港再次调整房屋供应结构。

未来香港新房供应的主力是公屋和资助出售单位，这两者转为解决中低收入个体与家庭而来，未来这两类房屋的供应占比合计要达到70%。

自由流转的商品房供应量只有30%。

有人可能认为，公屋和资助出售单位比例大幅增加，未来香港市场的商品房购房需求会大大降低，利空香港商品房价格。

但这种观点是内地城市的惯性思维，并不适合香港，香港楼市的逻辑恰恰相反。

首先，公屋与资助出售单位的供应增加，对于香港的底层民众而言，自然是拍手称庆的好事。

意味着轮候时间会大幅降低，香港也明确提出随着供应增加，公屋综合轮候时间预计在2026/27年度降至4.5年，并在2030/31年度进一步降至4年以下。

此外，新增的公屋与资助出售单位品质也会大幅提高。

香港明确：

到2030年内基本解决住宅楼宇内劣质“劏房”问题（将普通住宅分割成多个小单位出租的住房形式）……未来十年落成的公营房屋将逐步增加室内楼面面积，新建资助出售单位中面积较大的单位比例也会提升，同时检视资助出售单位设计，以适应年轻一代的生活方式。

其次，新政对于香港的商品房价格，有明显的推涨作用。

因为新房供应减少，但需求并未减少。

表面上看，公屋与资助出售单位比例增加，会瓜分原本属于商品房的需求。

但我们必须要跳出内地思维，因为香港是一个资金自由、买卖自由之地，香港房屋的购买者并不只有香港居民，还有内地居民和全球居民。

尤其是内地居民。以今年上半年的数据来看，界面新闻披露：

上半年香港整体楼宇买卖登记共计49955宗，交易总额达4102.89亿港元，成交宗数创下2021年上半年以来五年新高，交易金额更是突破四年半峰值，市场回暖力度远超行业预期。

香港楼市内地买家（以买家姓名的拼音鉴别）登记量高达9776宗，对应交易金额突破1071亿港元，宗数、金额双双刷新历年同期最高水平。

计算一下可以得出，上半年香港成交的住宅中，有五分之一被内地居民买下，成交的资金中，内地居民贡献了26.1%。

其实看看新加坡就很清楚了。

当年新加坡推出“居者有其屋”计划后，新加坡的商品房价格上涨，大的趋势基本没变过。

时至今日，新加坡的房价绝对值已经位居全球前列。

任泽平梳理的数据显示，以中心城区来看，新加坡均价位居全球第四，仅次于香港、首尔、苏黎世。

外围区房价新加坡全球第二，仅次于香港。

新加坡房价能跻身如此高位，背后就三大逻辑：

第一，政治稳定，资金来去自由。

第二，供应有限。

第三，面向全球。

这三者其实可以用两个字来高度概括，就是稀缺，或者四个字，极度稀缺。

香港房价上涨背后的推动力，同样也是这三个逻辑。

其实无论是新加坡的商品房，还是香港的商品房，其金融属性远大于居住属性。

这样的金融资产，价格最终由稀缺程度、资金流动和全球购买力共同决定。

香港首份“五年规划”无疑是在强化香港商品房的稀缺程度，因此我个人认为，香港楼市的新一轮行情，正在启动中。