北京
文/李贝贝
9月28日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（下称《实施意见》），自2026年9月28日起施行，主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。
在商品房预售监管层面，新政要求全面加强商品住房预售管理，明确2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。
为稳步推进楼市销售模式转型，上海明确有序推行商品住房现房销售机制。自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。
同时，《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。
金融配套改革是本次新政的核心亮点与重要支撑。《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。按照监管要求，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。
在房企融资支持方面，新政精准施策。一方面，规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户；另一方面，加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配等。同时，支持符合条件的房地产开发企业通过多种方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
在土地供应端，新政提出优化土地供应管理，明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。针对房企资金周转压力，新政明确土地价款分期缴纳政策，降低拿地门槛：2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年。
此外，新政持续夯实楼市质量监管与市场秩序治理，提出实行项目开发公司制、建立健全商品住房项目工程质量保障体系、持续优化审批流程，提高管理服务效能等。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海此次出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法一致，标志着各地在落实国家层面房地产三项基础制度方面已形成具体细则。这既体现了对政策的贯彻落实，也反映了今年各地积极出台相关细则的整体态势。总体政策表述与上层保持一致，仅在部分表述上存在微弱差异，这也是各地结合实际情况进行的调整。
编辑：张蓓
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