不出所料，全国新房 "涨价潮" 蔓延，很多人都开始坐不住了

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成都的小周这几天有点睡不着。

他看了 3 个月房，盯上高新区一个改善盘，销售给 94 折，总价 305 万。他总觉得还能降，一直没交定金。

9 月 15 日，销售发来微信：哥，明天起项目收回 2% 优惠，今天定还能按原来的折扣走。

小周没当回事，觉得又是开发商的老套路。

第二天再去，94 折没了，96 折也只当周有效，看上的 12 楼被定了，剩下的楼层总价贵了 6 万多，相当于半年工资。

当天他就交了定金。

这不是小周一人的遭遇。8 月底到 9 月底，全国超 80 城、600 多个楼盘收回折扣或调价，涨幅 1% 到 3%，从上海广州到杭州成都，像多米诺骨牌传开。

这篇文章写给正在看房的刚需、想置换的改善家庭，以及握着房子犹豫卖不卖的业主。

很多人说这是营销套路。可翻翻开发商的账本，再看看土拍市场上真金白银举牌的人，就知道没那么简单。

先看看涨价潮里各色人等的反应。

刚需是真慌了。广州保利海韵上调 2% 后，售楼处到访量翻 3 倍，有人从佛山赶来锁房；上海嘉定金茂满嘉加推，有游客拖行李箱中断度假回来选房。贝壳数据显示，9 月末一周重点城市售楼处到访量环比涨 42%。

刚卖房的业主是真悔了。上海杨浦李先生 8 月把延吉中路 60 平老破小 370 万出手，比年初挂牌价低了 20 万。结果 9 月同户型成交价到 390 万，少卖的 20 万等于两年白干。

业主的预期说变就变。21 世纪不动产数据显示，9 月上海上调挂牌价的业主占 31%，撤牌惜售的环比增 42%。南京杭州出现签约前房东反价，过去中介劝房东降价，现在劝房东别涨太狠。

中介是真忙了。杭州一个置业顾问说，9 月下旬每天接 100 多个咨询电话；成都某中介门店月末一周成交 17 套，比 7、8 月份加起来还多。

正在看房的刚需注意了，收到 "收回折扣" 的通知别一律当套路，跑一趟售楼处核实清楚，该锁房就锁房；手里有房想卖的业主，核心区的好房源议价空间已经在收窄，别在底部恐慌割肉。

开发商的腰杆为什么突然硬了？三本账摆在那里。

头一本是债务账。三道红线今年初不再考核，保交房交付率 99%，50 家典型房企现金短债比从 2022 年低点 0.89 倍回到今年上半年 1.42 倍，生存问题解决了。更关键的是，AMC 和国有平台接盘后不允许贱卖资产，长沙较早收回折扣的信达曙光映象，背后就是信达作为债权人，不可能看着资产低价甩卖。

再一本是成本账。828 现房销售后，资金回笼周期从 18 个月拉长到 36 个月，一个 50 亿的项目光利息多花 3.75 亿，综合成本涨 8% 到 10%。杭州保利天奕新批次备案价上调 1000 元 / 平方米，不是漫天要价，是按现房销售的新成本重新测算后刚好保本。成都 10 余个楼盘收回 2% 优惠、广州保利上调 2%，连新增资金成本都勉强覆盖。

还有一本是供需账。全国房屋新开工面积连续 48 个月同比下滑，累计降幅超 50%，核心板块新房供应青黄不接。据中指院数据，8 月重点城市新房开盘去化率回升到 58%，去年同期才 42%，成都高新区、广州天河热门板块去化周期不到 4 个月，房子卖得动，当然没必要打折。

盯紧你所在城市核心板块的新批次备案价，备案价一旦上调，后续折扣只会越来越少，同板块的次新房性价比会相对凸显。

土拍市场更不会骗人。面粉贵了，面包不会便宜。

9 月 29 日杭州两宗宅地溢价 33% 和 23%；厦门湖里地块楼面价 58148 元 / 平方米，刷新福建单价地王，还是 828 新政后福建首批现房销售地块；深圳香蜜湖溢价 125%，上海浦东金桥 143 轮竞价，郑州华润 62% 溢价拿地。

拿地的清一色是保利、华润、中海、建发、绿城、滨江这些财务稳健的头部房企，TOP10 拿地金额占百强 53%，过去托底的城投已全面退出核心区。现在这个行情，拿错一块地能让一家中小房企关门，头部房企的投委会把未来 2、3 年的风险算透了才敢举牌。

算笔明白账：杭州萧山市北地块楼面价 30775 元，加建安、财务、税费，综合成本约 4.2 万，未来售价至少 4.5 万，比周边均价高约 10%。厦门地王容积率 1.2，做低密改善现房，未来售价至少 8.5 万。成本是刚性的，房企不会做亏本买卖。

土拍溢价高的板块，未来 1 到 2 年新房价格会迈上一个新台阶，现在同板块的次新房和尾盘，反而是价格洼地，刚需和改善可以重点看。

上海这个风向标，已经热了。

新房端，青浦徐泾一个楼盘 281 套房源吸引 1364 组客户认购，开盘当天售罄；嘉定象屿金茂、森兰越秀天屿接连日光。据安居客上海统计，9 月上海新房累计销售同比上涨 22%。

二手房端，隆昌路一套 30 平老破小，从 230 万被加价到 235 万成交；上海老破小年初至今涨了 5% 到 8%，几乎见不到 "捡漏" 房源。9 月上海二手房成交超 2 万套，同比增长 12%，连续 7 个月同比增长。

上海是全国楼市风向标，历来一线先热再向强二线传导。2015 年深圳先涨，半年后蔓延全国。这一次上海新房二手房共振，信号意义不用多说。

一线和强二线核心区的折扣收回速度，会比多数人想象的快。刚需别死等 "更底"，改善置换的 "卖旧买新" 窗口现在顺畅度高，带押过户和以旧换新政策都在发力。

说透本质。

这轮回调本质上是收回过去的过度优惠、覆盖现房销售的新增成本，涨幅 1% 到 3% 非常克制，真正直接上调备案价的项目不到 5%，远没到房价跳涨的程度。

分化依然存在。涨价的全是一二线核心板块的品牌改善盘，三四线远郊刚需盘还在以价换量，没有涨价基础。K 型分化的格局不会变。

但标志性意义摆在那里：持续 5 年的 "房价只跌不涨" 预期被打破了。2015 年 3 月也是房企先集体上调 1% 到 2%，当时很多人说是营销噱头，半年后全国成交量大涨，价格正式进入上升通道。

自住需求现在仍是利率低位、首付低位、选择充足的窗口，遇到合适的房源可以适时出手；加杠杆投机仍不是好时机，房住不炒的定位没有变。

小周还是交了定金。他说，不等了，再等半年工资又没了。

市场永远在绝望中见底，在犹豫中上涨。现在身边说 "涨价都是套路" 的人越多，反而说明还在底部区间。

对自住的人来说，别拿自己的真金白银去赌一个抓不住的低点。折扣收回来容易，再放出去就难了。

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