降息贴息双双落地：财政货币两大增量政策齐出手，首套房贷最高可省5万元

继9月28日国务院常务会议定调择机推出务实增量举措后，国庆长假前夕，一套财政与货币政策的组合拳正式出炉，引发市场高度关注。

9月29日，多份重磅政策集中官宣。其中，央行下调抵押补充贷款（PSL）利率、加码科技再贷款；另外，财政部、央行、金融监管总局联合推出全国性首套住房贷款贴息新政。在业内看来，此次政策是"货币+财政"双线并行，一边给实体经济注入长期低成本资金，一边直接为刚需购房者减负，释放出明确的稳增长信号。

房贷利好：贷款贴息高至5万元

9月29日下午，一则关于房贷贴息的政策公告，触动了无数普通家庭的神经。

财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知称，为支持城乡居民刚性住房需求，决定在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。

从通知看，自2026年10月1日起，实施期限暂定一年，在全国范围内，符合条件的新发放首套住房商业贷款，可以享受财政年化1个百分点的贴息，贴息最长5年；能够纳入贴息计算的贷款本金上限为100万元。

需要注意的是，这里有几个硬性门槛：一是仅限新发放贷款，存量房贷不能享受；二是所购住房建筑面积不超过120平方米、房屋总价不高于150万元；此外只针对首套刚需家庭，不覆盖投资、二套置换群体。

按照官方测算，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。居民家庭享受的具体贴息金额，视贷款规模、期限、还款方式等情况而异。

"每个家庭最多能拿到5万元的贷款贴息，这一力度比传统购房财政补贴要大。"上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，以往购房补贴多为1万至3万元，此次财政贴息力度明显更大，且资金更多由中央承担，与地方购房补贴存在差异，有助于缓解地方财政支持压力。

在严跃进看来，中央财政贴息在资金效率和力度上更高，进一步体现了对住房消费的支持。贷款100万元，实际可减轻约5万元的补贴，对于百余万元一套的房子而言，力度比较明显。

不过，也有业内人士指出潜在的现实问题：一线及部分强二线城市，总价在150万元以内、120平方米以下的可选房源本身较少，政策的实际红利更多释放到刚需盘供给充足的二、三线城市；而部分高房价城市的年轻群体，依然难以触及政策门槛。

中原地产首席分析师张大伟分析，综合来看，此次全国房贷贴息政策是房地产调控精细化的体现。二线、普通三线刚需市场将迎来最直接利好，成交有望阶段性回暖；一线城市受益集中于远郊低价小户型；人口流出型三、四线与县城以托底为主，改善空间有限。政策重在减轻刚需家庭利息负担，稳定居民住房消费预期，推动房地产市场回归居住属性，促进市场平稳健康发展。

"货币+财政"的调控逻辑

针对房贷市场，为什么采用贴息而不是降息？这背后其实有一些背景和故事。

严跃进指出，实际上，尤其是考虑到美元加息、LPR难以再下降，以及银行息差也比较小，所以直接通过降息的方式来降低房贷成本，空间比较小。

"当前为降低购房成本，首付比例下调至15%已经落地，市场反馈尚可，但购房者的主要压力仍集中在还贷环节。"严跃进进一步表示，本次政策最高可提供5万元贴息，力度高于传统购房补贴；叠加银行降息、最长40年贷款期限等配套政策，房贷还款负担得到进一步缓解。再叠加首付下调，低首付、低利率、低月供的"三低"效应凸显，对当前楼市整体回暖具备积极作用。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒则进一步指出，居民购房贷款贴息有多重意义。

一方面是针对性强，主要目标是降低新市民等中低收入群体的房贷负担，政策通过住房面积、住房价格筛选出需要支持的目标群体，以贴息来降低负担，提高其现金流和抗风险能力，腾出的资金可以用于新的消费，对于稳定消费也有积极意义。

另一方面，这是财政金融协同联动的又一重大创新举措，贴息可以发挥杠杆效应，提高财政资金的使用效益。此外，贴息政策是财政支出结构的进一步优化，进一步向改善民生、住房保障领域倾斜，更好投资于人。"通过激发居民部门购房的积极性，有利于稳定房地产需求，实现房地产新的供需平衡。"罗志恒称。

中国首席经济学家论坛国际金融研究院资深研究员刘涛同样称，这是中央财政首次推出全国统一的商业性个人住房贷款贴息政策，标志着住房支持政策从供给侧延伸到需求侧、从货币工具拓展到财政金融协同。

"贴息幅度达到1个百分点，约相当于当前全国个人住房贷款加权平均利率（8月份为3.1%）的三分之一，贴息期限最长5年，政策力度较大。"东方金诚首席宏观分析师王青判断，本次居民购房贷款贴息政策实施后，接下来视具体政策效果，还有可能进一步对政策措施进行优化调整，加大贴息力度，扩大贴息范围，这方面有充分的政策空间。

结构性工具加码，助力扩大有效投资

除了贴息政策外，当天下午，央行还发布了一条公告，调整完善了若干货币政策工具。

其中包括，将一年期抵押补充贷款（PSL）利率下调0.25个百分点，从1.75%降至1.5%。同时扩大抵押补充贷款支持领域，将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等"六张网"建设纳入抵押补充贷款支持领域，引导政策性银行加大对"六张网"建设的金融支持，助力扩大有效投资，深入挖掘内需潜力。

刘涛告诉北京商报记者，PSL自2014年创设以来，前期已经历了三轮大规模投放，每一轮的支持领域和宏观背景都有所不同。

2014年至2019年，主要用于棚改货币化；2022年9月至11月，主要用于基建与"保交楼"；2023年12月起，投向保障性住房、城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设"三大工程"。刘涛认为，与前几次主要是托底房地产或传统基建投资不同，本次PSL更侧重于支持新型网络基础设施，有助于夯实中长期产业发展基石，培育新质生产力。

另外，PSL利率下调0.25个百分点至1.5%，将直接降低政策性银行资金成本，显著提升政策性金融投放基建类长期项目的积极性。

同步落地的还有科技创新和技术改造再贷款的扩容：新增2000亿元额度，支持比例由60%直接提至100%，总规模从1.2万亿元升至1.4万亿元。

此外还增加支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。调增后，支农支小再贷款和再贴现额度从4.35万亿元增至4.85万亿元，其中民营企业再贷款额度从1万亿元增至1.3万亿元，将进一步激励地方法人银行加大对涉农、小微企业，尤其是中小微民营企业的信贷支持。

刘涛认为，再贷款工具从额度扩容升级到激励规则重构，推动银行"敢贷、愿贷"。新增科技创新和技术改造再贷款2000亿元额度，同时将央行资金支持比例由60%提升至100%，将大幅提升银行投放中小科技企业、设备更新贷款的意愿。此前银行投放对应贷款，仅六成资金由央行提供，剩余部分由银行自筹。支持比例提至100%后，银行信贷投放的资金成本、资本占用、风险压力将显著下降。这是本次政策的重大机制优化，有望撬动更多企业参与设备更新与技改投资。

展望后续政策走向，北京社科院副研究员王鹏进一步称，结构性工具持续迭代优化，后续还会根据宏观经济运行的动态变化，持续调整优化结构性货币政策工具的覆盖范围和激励机制，让定向支持的效能不断提升。

另外，中长期基建投资将成为重要抓手，新型基础设施相关的重大工程将成为下一阶段扩大有效投资的核心载体，带动全社会投资活力持续释放，为经济增长提供稳定支撑。

而在利率走势上，则将保持审慎下行节奏，王鹏判断，在兼顾银行体系稳健性、金融市场稳定的前提下，将引导融资成本稳步下行，不会采取激进的全面降息操作，保持调控的灵活性和可持续性。后续政策的关注点将从"工具出台"转向"实物工作量落地"，推动资金尽快转化为实际的项目投资和产业产出，切实把政策红利转化为经济增长的动力。

北京商报记者刘四红