巫家坝正在闯的年纪

上硬菜

9月4日，昆明发了一份2.5万字的规划，核心主题就4个字：公园城市。

规划的全称叫《昆明市公园体系规划（2022—2035年）》（意见稿），计划在4年后，昆明要建成“千园之城”，中心城区人均公园绿地面积不低于14平方米，每10万人口拥有综合公园数量达1个以上。

再具体点就是，大园连片、小园满城、推窗见绿、步行入园，还用了一句很有意境的话来概括：

千园缀春城、碧水润滇都。

在这个里面，被提及次数最多、份量最重的是巫家坝中央公园群。

其中对于中央公园的定位，是建设成昆明国际花卉主题园、“世界春城花都”中心公园、昆明的“国际会客厅”。

但注意，这次多了个“群”字，意味着不只是现在一个，而是成片。

巫家坝正加速兑现，加上一标段官渡森林公园，已兑现的中央公园面积接近700亩。

这些还不算，除了现在几个主体建筑的内容会继续丰满，新海河带状公园会有新动作之外，其实更炸裂的是下面这件事：

巫家坝终于有大型商业体了。

这是一道硬菜。

1

过去几年巫家坝的情况，昆明人都熟，但人不能老是计较过去。

人也不能老是抱怨，只能去寻找机会。否则不会在经历口罩和房地产市场波动后，龙湖还坚持要把当年承诺给昆明和巫家坝的事给办了。

9月25日，龙湖时代天街开业。也毫无意外，第一天就爆了，客流达到20万人次，销售额高达1000万元。

回过头来看，龙湖在巫家坝落地天街，有两点机会是明确的。

第一点，在几年前，这个片区的开发商拿出来的都是看家的改善型产品，产品抗打，价格就相对扛得住。在巫家坝买房的人是对居住品质有要求的，客质没问题。

当然，龙湖的生意不单单局限楼下这一圈。

第二点，以天街为圆心，3公里内常住人口80万。巫家坝、官南、关上、双凤、国贸几个板块加起来，核心辐射46万人。而这46万人，恰好被一圈天然的“物理围栏”围在中间：东边是二环，北边是官南大道和盘龙江，南边是广福路，西边是中央公园。

现有商业解决了吃喝，但逛街、做零售和体验类的消费，还是得多去主城区。

但不论怎么去主城区，这一定路过天街：

这就是天街的优势。

财哥今年专门去了趟成都，主要感觉有两个：成都商业真发达，昆明商业潜力真大。

成都那边的商业密度，差不多是一个十字路口、一公里范围内两三个购物中心，彼此之间的关系特别简单，就四个字：你死我活。

现在想在成都找一个三公里内没有商业、又有基础人口的片区，找不到了。

但在昆明，巫家坝找到了，还附赠80万人。不过人是活的，还得看你拿不拿得住。

2019年拿地时，巫家坝规划的商业用地和购物中心，不止龙湖天街一家。几年过去，如今还在兑现当年吹过的牛逼的，做到的是龙湖。

“巫家坝如果连一个像样的商场都没有，是不科学的。”所以龙湖必须说话算数。

朋友曾给我说过一个事：在巫家坝办公，他们经常加班到深夜，要出去吃饭，只能打车去几公里外的商圈。

关于这点，财哥也和不少朋友聊过，结论是巫家坝的商业配套若起不来，后面很多东西都会比较难。中央公园当然好，但现阶段：

公园是增量，商业才是刚需。

最起码先解决“有”，再解决“好”，中间这段路，总得有人先走出来。

目前中央公园区域已经有春咖咖和水下书店等零星商业，但还是太单薄。现阶段的巫家坝，最需要的还是一个能够奠定片区气质的商业综合体。换句话说，需要一个真正激活片区的按钮。

必须靠集群式商业，商业才能聚人气。再结合巫家坝的客群特点，龙湖时代天街就是最契合的项目之一。

13万方，比同德大一些，跟万象城差不多，一个标准区域型购物中心的体量。巫家坝3公里内没有竞品，核心46万人被围栏圈着，吃饭、遛娃、买菜、看电影、健身这类中产家庭的日常，全部装得进去。

这也是龙湖给昆明人的另一个选择：不去传统市中心挤，也能过上有质感的日子。

何况这里真的是新中心。把昆明的地图摊开，巫家坝就在几何正中心。

一个成长中的城市，商圈一定是会转移的。昆明要发展，下一个中心，理论上的位置就是巫家坝。

中央公园群、写字楼、13万方的商业、两条主干道，加上一批好学校和好楼盘，这个板块就长着一张“新中心”的脸：

巫家坝正迎来闯的年纪。

2

在份量重的地方，自然也要拿出份量重的产品，这才叫有诚意。

龙湖把全集团许多好的经验，都装进了这个盒子。

比如重庆公园天街在外广场做过一个四五百平的儿童无动力乐园，效果很好，现在又要加码做二期。昆明不商量了，直接干到3000平。

除了面积，时代天街索性把沿春城路一侧的广场全部做成林下休息空间。树底下摆座位，大人坐着，孩子玩着，就这么可以泡一下午。

其它项目在四、五楼把楼板打通，中间种了棵大树，阳光从幕墙洒进来，人可以坐在树下发呆。昆明又有更多发挥：四五楼板打通做挑空，大树小树配上休息区。阳光灌进来后，五楼的树可以一直长到六楼去。

行业里这两年流传一个玩笑，说龙湖最擅长的事是在商场里种树。这不奇怪，去问问龙湖业主就知道，多少人买龙湖的房，是奔着它的园林和造景去的。其实，玩笑背后是个朴素的判断，好的购物中心：

得让人喘得上气。

龙湖的朋友告诉我，项目刚启动的前半年，天街团队就干一件事：把市面上的盒子，重新拆开研究，死磕气质。

啥气质？两个关键词：自然感，呼吸感。

比如公区的香氛，项目团队找了很多种，每天在办公室里挨个喷，挨个闻，判断哪一种味道让人一进来就是放松的；

更重要的是整体审美的统一，店铺的形象设计，龙湖会提前介入和抠细节。有的品牌老板不理解：我的店长啥样，跟你有啥关系？

那当然有关系。你想想，一排素色铺面中间突然跳出一个大红大绿的门头，就好比一排帅气的财哥中间冒出个范德彪，整个氛围就全毁了。

有意思的是，被看得最紧的位置，恰恰留给了昆明本地的品牌。

一楼主入口的临街位，历来是连锁快餐的兵家必争之地。龙湖这次反着来：空出来的一楼好位置，给本地有设计、有审美、有想法的品牌，比如上山喝茶的Pro店。

当然，好位置的附加条件是，双方在设计理念、产品内容等方面是要一起共创的。天街的核心思路很明确：愿意拿好位置，去孵化好内容。

这样的案例还有很多，比如请昆明头部脱口秀厂牌“不止喜剧”走进天街这样的购物中心，如果同一个位置招餐饮品牌，能收更高的租金，但龙湖选择做内容。

其实做的所有，都是围绕整个项目的定位“城市质感生活新中心”来。不会刻意去做一两个网红打卡点，而是建好生态，注重整体的场域感。

其实，整个巫家坝，最需要的也是“质感”。

为什么强调质感，而不是品质？因为品质通常最多代表用料好和干净，质感则还要有调性和审美：

这是昆明不少商业项目最缺的东西。

说白了，龙湖天街要走的不是传统百货商场卖货的逻辑，而是先让人愿意来逛，喜欢了再消费，走的是内容逻辑。

所以，天街要做的事没那么复杂，就是先让场子热起来，客流、营业额、收益都会跟上来。

3

巫家坝的居民，等这个商业配套太久了。

有了它，更多的企业和其他配套才会进来，片区居民才有更多吃饭遛娃的地方，昆明人也多了一个有质感、有呼吸感、有审美的消费场景。

而对于龙湖来说，这意味着又一次兑现。

在每一座城市，龙湖都在做同样的事：拿了地，就要把东西做出来。不管是住宅还是商业，不管市场好还是不好，不管快还是慢：

它都没让昆明失望过。

牛皮真不是吹哩。

就在离时代天街落定最近的去年，龙湖还在给昆明交作品，而且还是高端系龙湖·峯萃，再往前推，揽境、御景、紫宸、锦粼天序、山海原著、天璞、听蓝半岛、天第，直到最初的水晶郦城，都是如约交付。

代建的那就更多了，我都懒得数。更难得的是业主满意度：连续10年保持在90%以上。

说这些不是为了证明什么，而是一个企业做好自己的本分，在当下是多么的难得。

从自己的地产项目到替别人代建，再到如今商业的呈现，龙湖除了体现出全航道的实力，更重要的是：

真真正正在全方位与城共进。

在我们看来，巫家坝在昆明的位置既然如此独特，仅靠一两个商业项目显然不够，还需要更多公共服务和产业功能的配套。

那么天街的落地，也只是巫家坝繁荣的开始，这里还需要一个有质感的夜生活街区，和越来越多的特色消费场景。

而从天街引入寰映影城昆明首店、润兴万家昆明首店、海克力斯黑金旗舰店等一批城市首店、旗舰店这件事来看，它传递了一个清晰的信号：品牌愿意把“第一次”放在巫家坝。

这种信号对产业招商同样有效。当一个区域被消费品牌认可时，服务型企业、创意型企业、年轻创业者的入驻意愿也会随之提升。

好饭不怕晚，纵然巫家坝还有诸多的不足，但诸多利好因素正在堆积。

主干道刚刚贯通，第一个大型商业综合体——龙湖时代天街刚刚开业，中央公园刚刚开放，雨林咖啡刚刚爆红……这些“刚刚”加起来，就是巫家坝真正的起点。

但它还需要更多的耐心。一个城市新中心的成熟，通常需要10到15年的周期。有些事急不来。

现在真正有效的策略，是把每一个已经落地的项目运营好：让天街的商户能赚到钱，让中央公园的周末客流能转化为日常客流，让入驻的企业能在这里找到客户和合作伙伴。

巫家坝的未来，不取决于它还能建多少楼，而取决于在建成的空间里：

能不能长出真实的生活和生意。