大湾区3座城市同日挂地，土地市场在释放什么信号？

9月末，粤港澳大湾区三座城市同时挂出住宅用地：珠海香洲一宗宅地起价5.56亿元，起始楼面价14918元/平方米；东莞茶山、道滘三宗涉宅地块总起价18.8亿元；佛山禅城槎湾路西侧一宗宅地起始价9840万元。三宗挂牌体量、单价、区位各不相同，恰好构成观察四季度土地市场的一个切口。

三种体量，对应三种供地思路

三宗挂牌放在一起，最先浮现的是体量梯度。珠海香洲这宗地按起价与起始楼面价推算，对应计容建面约3.7万平方米，规模不大、土地单价不低，属于典型的"核心区小体量"供应。

东莞一次挂出三宗涉宅地块、总起价18.8亿元，走的是片区成规模供地的路子，更适合承接产业人口与中心城区外溢的居住需求；佛山禅城这宗起始价9840万元，门槛明显更低，属于补位型供应。核心区小步快跑、外围成片供给，是当前大湾区供地的两条主线。

14918元/平方米，标出珠海核心区的水位

珠海这宗地的看点不在总价，而在起始楼面价。14918元/平方米的起拍水位意味着，即便以底价成交，项目成本线也已被抬到一定高度，后续产品大概率要走改善路线。

从今年珠海的土地成交看，香洲核心区地块仍是资金关注重点——2026年珠海土地成交排行榜上，香洲区红山路东侧、童心路北侧地块以10.07亿元成交总价位列全市第一。核心区宅地单价高、总量少，意味着未来一到两年香洲新增住宅供应仍将以改善型小盘为主。

东莞挂地与9·29新政，是一次配套动作

东莞这次挂牌的时点值得琢磨。9月29日，东莞市住房和城乡建设局等六部门联合印发优化房地产政策措施的通知，主要内容包括：购买新建商品住房给予合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴；装修款可按每平方米1500元、最高核算144平方米提取公积金；首套房认定范围由全市收窄至拟购房屋所在镇街（园区）；商办去化周期连续3个月超过36个月的镇街，暂停新增商办用地及相关商住混合用地出让。需求端减负、土地端调节，三宗涉宅地块的挂牌正是这套组合拳里的供给一环。

市场层面，东莞成交正在温和修复。9月14日至20日，东莞一手住宅网签224套、环比增长16%，二手住宅网签878套、环比增长8%，二手网签均价12254元/平方米。但库存压力并未解除：8月底一手住宅库存约525万平方米，按近三个月平均去化速度测算，去化周期约38个月，1至8月商住用地也仅新增6宗。据克而瑞好房点评网测评，东莞滨海片区在售项目综合表现处于中等水位，深物业滨海港湾综合得分6.99分，在7个同区域同定位竞品中位列第4，项目价值与市场口碑两项均居第2。

佛山禅城：9840万元的门槛，考验补位能力

佛山禅城这宗槎湾路西侧宅地起始价9840万元，总价门槛较低，参拍主体更宽，本地房企与区属国企平台都有机会参与，出让确定性相对更高。

作为对照，去年9月挂牌的三龙湾禅城片区奇槎2号地块，位于禅城区桂澜路东侧、华祥路南侧，净用地约1.2万平方米，起拍价2.85亿元，初始楼面地价约8500元/平方米。同一区域从不足1亿元的小地块到数亿元的标准地块并存，说明禅城的供地节奏更强调补齐拼图，而非集中放量。

房企现在只算"确定性"这一笔账

土地市场的温度，最终由房企的算账方式决定。8·28现房销售新政落地后，新出让土地优先现房销售、预售须主体封顶、预售资金全额监管，叠加房贷期限由30年延长至40年，房企的拿地测算从高周转转向现金流安全与产品溢价。

9月29日全国土拍的表现也印证分化：上海今年第十批次涉宅用地收金159.69亿元，杭州两宗涉宅用地收金28.11亿元、最高溢价率达到33%，而天津四宗地块11.04亿元全部底价成交，资金明显向核心城市、核心地块集中。融资端则保持友好，9月5年期以上LPR为3.5%，8月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，房企的谨慎更多来自对去化速度的预期，而非资金价格本身。

结语

三城同日挂地，与其说是全面回暖的信号，不如说是一次结构鲜明的节奏安排：核心区用小体量地块维持热度，外围用成片地块补充供给，地方政策则在需求端同步减负。

对购房者而言有两点值得留意：一是新供地对应的一到两年后供应结构，核心区改善型小盘会增多；二是地方需求侧红利有窗口期，例如东莞购房补贴需在今年12月31日前完成网签备案、并在2027年3月31日前足额缴纳契税。

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