广州现房销售定金上限5%，京沪广“三连发”释放什么信号？

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继北京、上海之后，广州也落地现房与期房销售细则。

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自发布之日起执行。该政策延续国家“8·28”商品房销售制度改革顶层框架，坚持新出让宅地优先现房销售，提高预售门槛，同时在现房定金上限、预售资金管理、土地价款缴纳等方面作出本地化调整。

与北京、上海定金上限分别为1%、3%不同，广州现房销售定金上限为5%。58安居客研究院院长张波认为，不到一周时间，京沪广三城连发，标志着一线城市销售制度改革全面铺开。从广州细则来看，既严格对齐中央制度框架，又结合本地市场特点，呈现出更大兼顾缓冲的风格；不仅本身明确守住了立制的底线，又给出了适配本地的过渡方案。三地政策都给后续落地的城市提供了可参考的样本。

在途项目，有保有压

从核心制度框架看，广州和京沪高度一致，均以2026年8月28日作为政策分界点。

8月28日后，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时加强预售资金监管：在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管。

对于8月28日之前的在途项目，也进行三类分类指导。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，一是对两类项目按旧预售政策执行，即8月28日之前已取得工规证的项目，以及“8月28日之前发布公告、8月28日之后拿地”的项目。二是各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，仍可按原有预售条件申请预售。三是明确过渡期为2027年底前，也就是“已拿地、未取证”的项目要在此之前消化完毕，这也会督促开发商加快开发建设、销售进度。

同时，对过渡期项目，预售资金监管的要求强化了，不仅确保项目本体竣工交付，而且保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。在李宇嘉看来，对在途项目的处理，有保有压，既要落实新政，又要考虑对冲政策影响、减少市场冲击。

张波也指出，广州细则呈现出更大兼顾缓冲的风格，给市场留足缓冲空间。一方面坚持“优先选择现房”但不全面强制，避免一刀切冲击供给节奏；另一方面在途项目分类施策，已拿地未取证的项目符合交付保障条件的，备案后可延至2027年底按原条件预售。这有助于房企应对预售收紧带来的资金压力，避免制度切换出现市场断层。

广州现房销售定金上限5%，高于京沪

在现房销售方面，审批要求是：完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报项目所在区住房城乡建设部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。

现房销售定金制度，是三地细则最直观的差异点。

广州规定，现房项目在取得住宅楼栋施工许可证之后，房企即可与购房者签订定金合同，现房定金最高不得超过房屋总价的5%，定金资金全部存入广州市房屋交易监管中心在主办银行开立的监管账户，必须等到项目竣工验收备案、水电气配套具备交付条件，方可解除监管。如果房企无法按期履约交房，购房者有权解除定金合同，并要求开发商返还定金、承担违约责任。

对比来看，北京现房销售定金上限为房价的1%，上海为3%，广州5%的上限在三个一线城市中最高。

张波说，对房企来说，更高的定金比例是更强的锁客工具——现房模式下回款周期拉长，定金能提前锁定真实需求、减少客户流失；对购房者来说则是双刃剑，既能锁定房源、防范一房多卖，也相应抬高了违约成本。

除了定金制度，土地款缴纳也是观察三地细则差异的重要窗口。在缓解房企资金压力方面，与北京、上海一样，广州允许土地款延期支付，实操中均可延长至两年，但表述存在细微差别。

《实施意见》明确，统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，与上海一样，广州在土地款分期方面采用“1+1”模式，名义缴清期限比北京更短，但保留了经决策再延长一年的弹性。此外，广州还提出“探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押”，这是北京、上海细则中未明确提到的内容。

京沪广三城连发，更多城市或跟进

从北京到上海，再到广州，三个一线城市的细则在不到一周内接连落地，政策信号已十分明确。

今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，以提高预售门槛、推行现房销售、强化资金监管为核心，涉及土地、开发、销售、资金等多个环节。

整体来看，李宇嘉表示，北京、上海新政细则率先落地，也给全国各地“打了样”。广州则根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理，比如过渡期项目纾困，定金比例等做了相对宽松的安排。

张波说，京沪广三城连发后，深圳及强二线、省会城市会陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。制度转型的大方向不会变，但落地节奏会因城施策。

对于其他城市的细则，李宇嘉指出，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排低于市场预期，对广州等其他城市来说，在新老划断、土地出让金缴纳、过渡期时间安排等方面，预计执行会相对宽松。

不过，政策落地仍需金融配套跟进。李宇嘉指出，对北京、上海来说，开发贷款额度、期限较有保障；但对很多三四线城市、库存较大的片区以及不少中小民企来说，开发贷覆盖率并不算高。能否像北京、上海新政规定的“受托支付、分期投放、期限匹配”一样，确保开发贷能覆盖到位，还需进一步强化与金融的对接。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆