中指研究院：房地产市场筑底态势预计延续

来源：智通财经网

中指研究院表示，展望四季度，房地产市场筑底态势预计延续。中期看，8·28新政通过拉长资金占用周期、改变房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现，年末供地高峰的土拍表现和各地细则落地是重要观察窗口。长期看，行业基础制度加快完善，有利于优化市场供应结构、促进行业平稳转型。短期内，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期，叠加9.29房贷贴息政策、上年度低基数效应，有望带动房企销售降幅进一步收窄。

业绩：1-9月100家房企销售额降幅与1-8月持平

2026年1-9月，100家房企销售总额为22597.2亿元，同比降幅与1-8月持平。楼市仍处淡季行情，仅核心城市在优质项目入市带动下市场仍有支撑，重点房企销售业绩降幅略有扩大。100家房企操盘销售额为17851.5亿元，权益销售额为15689.7亿元。具体企业来看，1-9月，中海地产、华润置地、北京城建等企业销售额同比增长。这些房企抓住了“好房子+好城市”的结构性机遇，用精准供货和产品力把分化行情转换为销售表现。同时，在交付焦虑未消、需求分化大的环境下，国资背景带来低融资成本、保交付确定性和购房信任度，项目溢价能力与去化能力突出，使房企更容易抓住结构性需求。

图： 2022年1月-2026年9月100家房企累计全口径销售额均值及增速情况

图：2021年1月-2026年9月100家房企全口径单月销售额情况(单位：亿元)

说明：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额

数据来源：中指数据CREIS

阵营数量：行业经历深度洗牌，房企向高质量发展转变信号愈发明确

2026年1-9月，千亿房企5家，较上年同期减少1家；百亿房企51家，较同期减少8家。从2023年至2026年1-9月房企销售阵营变化来看，千亿、百亿梯队房企数量呈现持续收缩态势，房企销售梯队整体下沉，反映出行业高规模扩张时代已然落幕。2024-2026年各1-9月千亿房企数量下滑已经明显放缓，头部房企市场地位愈加稳固。过去几年，行业经历了深度洗牌与出清，房企从高规模扩张向高质量、稳健经营转变的信号愈发明确。

图：2023年至2026年1-9月千亿、百亿房企数量

热销项目：核心城市需求端政策带动下，多个项目发挥地段、产品力优势实现热销

在8月底核心城市需求端支持政策带动下，上海、北京、成都、杭州、武汉等重点城市的部分项目凭借地段、产品力等优势实现热销。热销项目多受益于以下多个因素：一是政策窗口期的集中引爆，北京、上海、杭州、成都等核心城市在8月底集中出台楼市新政，提振了市场信心，9月份迎来一波需求释放。二是核心地段价值显现，热销项目多位于城市核心或高潜力板块，产业和人口聚集支撑度较强，同时部分项目所在版块近年新增项目稀缺，地块稀缺性增强了项目价值。三是产品力突出，热销项目为新规产品，得房率较高，多个项目采用抬板设计重构社区立体空间，改善了居住体验，并以下沉庭院会所、宋式园林与科技住宅系统等形成差异化卖点。四是品牌信用与交付确定性显著增强购房者信心，央国企背书、会所提前交付与成熟社群运营，有效对冲了市场对交付风险的担忧。

表：近期部分热销楼盘情况

数据来源：中指研究院综合整理

展望：9.29房贷贴息政策将有力支持需求释放，有望带动房企销售降幅收窄

政策方面，中央延续“稳定房地产市场”定调，9月28日国常会中再次强调出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施，表明稳定房地产市场是稳定宏观经济的重要一环，短期政策仍将加力。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局发文，中央财政首次给予个人住房贷款贴息，以财政“补息差”的方式，在不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差的前提下，将有限的财政资金定向投向真实的自住需求，直接降低符合条件的首套购房者实际资金成本约1个百分点，切实减轻了购房者月供压力。

房地产制度改革落位，全力推进三项基础性制度落地实施。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门发布“1+2+5”政策文件，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，加快构建房地产发展新模式。9月18日，住建部在发布会中，明确房地产出现了“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。从房地产发展新模式的角度来看，住建部首次明确“1234”内涵，“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，“2”是完善保障和市场两个体系，“3”是项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度，“4”是推动“人房地钱”四要素联动。同时住建部强调将“全力推动房地产三项基础性制度落地实施”，当前政策给地方因城施策留出了一定空间，具体如何执行仍有待地方实施细则明确。北京、上海、广州等城市探索现房销售、提高预售门槛。9月24日北京率先落地实施细则，明确8·28前拿地但未拿工规证的项目，原则上按新预售政策执行，同时为各区设定了一定灵活空间，给予一定过渡期安排，提出各区政府确保能够按时建成交付的，在2027年底前可以按原预售条件预售，但按揭放款条件将按新政执行，明确定金一般收取不超总房价款的1%，并明确8·28后公告项目，土地款都可以分期缴纳，30天内缴纳不低于总价款的50%，两年内缴清，不计利息。上海9月28日快速跟进出台实施细则，大体框架与北京基本一致，更加细化明确已发布出让公告但未成交土地的预售管理，定金收取比例为不超购房总价款3%，明确可凭土地出让合同申请工规证，有助于加快项目建设进度。广州在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海高度对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排。

新房方面，根据中指初步统计，2026年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约10%。具体来看，一季度销售同比下降21%，回落较为明显；二季度随着基数走低，叠加核心城市需求端政策持续优化，成交整体保持平稳，同比降幅收窄至3%。进入三季度，7-8月传统淡季重点城市新房成交面积同环比均出现回落，同比分别下降1%和6%，9月同比延续回落态势，根据中指初步统计，9月重点城市新建住宅销售面积同比下降约7%，三季度整体同比下降约5%。

土地市场方面，三季度土地市场延续“缩量提质”特征，成交规模继续收缩，8月核心城市高总价地块带动出让金明显增长，9月同比再次转降。根据中指数据，三季度(截至9月27日)，在8月北京、上海、杭州、深圳等热点城市优质地块成交带动下，300城住宅用地出让金同比下降4.6%，降幅较二季度收窄明显，成交面积同比仍下降24.3%。9月单月来看，受供地节奏放缓及8·28新政后房企报价趋于审慎的综合影响，土地市场成交出现回落。9月1-27日，300城住宅用地成交规划建面2982万平方米，土地出让金1155亿元，同比分别下降37.4%、29.0%。三季度300城宅地平均溢价率整体回落，9月1-27日为6.0%，较8月下降1.4个百分点，多数城市以底价、低溢价成交为主。