北京土拍，十月要断顿了

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

临到十一长假的最后一刻，北京终于又挂地了。

9月30日下午，昌平歇甲庄村0704-0049、0077-01、0073地块进入用地预申请，并旋即转正。

它的交易日，定在11月3日。

难道，十月份的北京土拍市场，真要断顿了？

在9月份被现房政策而暂停的三宗地，何时重新上架呢？

这些问题，敏感而尖锐。

为了做好政策衔接，北京悄然间，优化了宅地交易的规则。

一切，向前看。

首宗地，降低资金门槛

这次上架的歇甲新地块，是北京首宗明确要求，按828新政实施的地块。

挂牌文件里的第八条写道：

“该项目应严格执行《住房城乡建设部、 自然资源部、国家金融监督管理总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），及《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（京建发〔2026〕460号）的有关规定。”

翻译成大白话，就是歇甲地块按新政，申请预售时，须单体建筑应完成主题结构封顶。（详见《北京楼市，安心过个中秋》）

为了这首宗地，北京规自委还专门在9月30日18点49分，在官微上发了一篇推文：《北京优化商品住宅用地出让交易规则》。

里面提到地价支付款方面的规定，涉及两点：

1、降低预申请保证金收取金额。由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元。

2、延长地价款分期缴纳期限。土地竞得企业如参与用地预申请，地价款在签订出让合同后24个月内缴清，未参与预申请，在签订出让合同后18个月内缴清。

北京规自委，也在给房企松绑。

有人会问，新政后的地价降了吗？

歇甲新地块起价29.36亿元，楼面价3万元/平米。和隔壁已开盘的国贤府PARK相比，价格还稍微涨了点。

但，由于地段差异、配建等等因素，这种价格差异，说明不了问题。

三宗暂停地的复活悬念

歇甲新地块明确了在11月开拍，此前被暂停的朝阳区驼房营629地块、丰台岳各庄L02地块，以及小沙河0006地块，能否在10月份复活呢？

它们分别在9月3日，9月23日和9月23日，被按下了暂停键。

按照之前的挂牌数据，它们的起始价合计153.57亿，建面合计35.08万平米。

这三宗地，是有随时上架条件的。原因有三：

1、预申请已走完，挂牌文件已发，撤回重新挂牌，路径很短；

2、北京四季度土地财政的指望。3宗叫停地若不重挂，10月土拍账单是零；

3、也是最关键的一点，如果3宗地不挂牌，会严重影响市场判断，认为不拍出让土地了。

如果它们在10月份成交，将是北京现房时代，第一批吃螃蟹者。

1、地价分期首次实测。首付50%、余款两年不计利息。按新规，3宗叫停地起始首付价76.79亿元，两年后再付76.78亿元。

2、封顶预售首次定价博弈。3宗地按新办法挂出，拿地后必须盖到主体封顶才能申请预售，回款周期至少拉长一年。

起拍楼面价能不能扛住这个周期，看溢价率。

3、现房优先首次拍品。细则明文，8月28日后新挂的地优先现房销售，开发商既可选择预售（封顶后），也可申请现房销售（竣工备案后）。

两个选择，意味着两套账本，和两套打法。

有了现房销售，加上个贷放款限制，花姐预计，这三宗地会降低出让条件。

比如：驼房营629地块，是否会减少体育场馆配建体量？丰台岳各庄地块和小沙河地块，是否会降低起拍价？

前9月拍地金额，同比降27%

借着今天是10月第一天，花姐来盘一下北京前九月的土拍成绩。

前9个月，北京至今成交了36宗地，尚有17宗未成交。

这17宗地，分成三类：

1、明确上架交易的。昌平歇甲庄村0704-0049、0077-01、0073地块。

2、被暂停的地块。包括朝阳区驼房营629地块、丰台岳各庄L02地块，以及小沙河0006地块。

3、没有激活的地块。包括永安里0401-1地块、海淀东升镇地块等13个地块。

按以往北京供地的逻辑看，一个地块进入供地清单之后，做走如下三步：

1、先进入预申请；2、然后上架；3、线下竞拍。

这三步走完，最快的时间，也要超过30天以上。

换句话说，除了那三宗被叫停的地块，其余14宗地，最快也要在11月3日之后，才能交易。

这14宗地，总占地50.85公顷，总规划建面111.17万平米。

这个规模，即便在2026年内，也未必能消化完。它们大概率有一半左右，会转入2027年的市场。

假如被叫停的三宗地，在10月份全部成功卖出，加上11月、12份的预估成交，2026年北京的土拍成交单，就大致可以推测出来了。

花姐预计，2026年全年成交宅地180公顷左右，规划建面约330万平米。

反观2025年，这两个数字分别是：170公顷和353万平米。

从体量上，两年的差异不大。

但参照今年前9个月的土拍成绩，2026年全年的交易金额，应该同比至少下滑27%。

1-9月，北京宅地土拍收入，共814.3亿元，去年同期卖了1121亿元。

花姐点评：

当现房时代来到，一个城市的土拍第一拍，最关键。

因为，它是试金石。

一试开发商。地价分期的钱，够不够填回款周期挖的坑？10月歇甲新地块的报名名单，见分晓。

二试规自委。三宗地重启时，是不是现房时代的第一次让利？

三试市场信心。三宗地必须挂，也必须成。新时代，信心更宝贵。

再往长远看一点，量稳价跌，是2026年北京土拍的底色。

土拍的黄金年代，正在翻篇。

如果10月份三宗地被叫停的地，未被激活，那就只能看歇甲新地块了。

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