北京
9月30日，我们看一组土地市场的数字。中指研究院的统计显示，8月300城住宅用地平均溢价率7.5%，比上个月回落了。
7.5%这个水平不算高，关键要看结构。8月的土拍是点状高热，不是全面升温。少数位置好的地块竞争激烈，溢价率被拉上去，多数普通地块底价成交，有的干脆流拍。平均下来就是7.5%这个数。
北上广的优质地块依然抢手。这三个城市的好地拿出来，报名家数和竞价轮次都还是多的。房企现在的打法很清楚，宁可在少数城市的核心位置多花钱，也不去遍地撒网。
再看今年前8个月的账。全国排名前20的城市，住宅用地出让金合计占全国比重61%。这20个城市以一线和强二线为主。全国的土地出让收入，六成以上来自这20个城市。
上海前8个月住宅用地出让金975亿元，在各城市里排在头一位。975亿元这个数字放到全国看，分量很足。土地收入往少数城市集中，这个趋势今年一直在延续。
为什么房企愿意往一线城市的核心区域挤？逻辑不复杂。那些地块的需求基础扎实，房子建出来不愁没人买，即使行情平淡，去化速度也快过远郊。房企算的是周转的账，不是单价的账。一块地多花几个亿，只要能快半年清盘，资金成本就省回来了。
溢价率这个指标有个毛病，容易被单宗地块带偏。一批里有一宗位置特别好，争抢的人多，平均值就被抬上去。反过来，多宗地底价成交，平均值也看不出冷清。所以看平均数的时候，得同时看成交宗数和底价成交的比例。
土地收入集中在这20个城市，另一层意思是这些城市的基础设施和公共服务投入更有着落。出让清淡的地方，财政那头的压力会大一些，供地节奏也会放慢，推出来的地往往挑更好的位置。
这里有个反常识的地方。土地市场热不等于楼市整体热。8月的成交数字里，新房和二手房的表现有温差，土地这一头的热集中在少数城市的少数地块上。有人拿了一块高价地，不代表周边二手房就能跟着往上走。
我的看法是，看土地市场别只盯着溢价率的平均值。更值得看的是报名家数、竞拍轮次，以及拿地企业的性质。国企底价拿和多家民企争抢，背后的含义完全不同。前者多半是托底，后者才是真金白银的看好。
对买房人来说，这些数字有个实用价值。看哪些城市在集中推地，哪些地块被反复争抢，大致能判断一两年后新房供应会从哪里出来。供应量摆在那里，后面的价格走势就有了参照。
后面几个月还有不少城市要推地。三季度和四季度一般是供地高峰，到时候再看这批数字怎么走。
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