房贷贴息重磅出击，居民敢加杠杆吗？

全国性的贷款贴息政策出来之后，引发了全社会的强烈关注。

这属于是财政发力，利用中央财政和地方财政共同出钱来补贴个人贷款买房。

但是过去几年，在楼市低迷期的时候，从地方层面来看，有很多地区出台了针对买房的补贴，这种情况远多于地方出台的买房贷款补贴。

同样是财政出钱，支持买房，二者之间的差异，其实比较大。

先举两个例子，主要对比两个方面：

一个方面，针对买房进行补贴力度比较大，而贷款贴息的力度是偏小的。

另一方面，针对购房进行补贴，简单便利，容易操作；而对于房贷进行贴息，则涉及到财政部门、金融部门以及住房管理部门之间进行协调。

先来看一下两个地方的案例：

武汉9月出台针对购房的补贴新政。

它并不是全市范围都可以拿到补贴，而是针对在新城区进行购房给予优惠支持。

这个时间段，是从 9 月份发布通知起，到今年的年底，购买新建商品住宅，按照购房合同总金额的 1% 给予补助。

总的补贴金是 1 亿元，用完即止。

这里面限制了 3 个方面：买房区域、买房时间、补贴总金额。

在此约束之下，对所购买的新房没有额外要求，并没有限制新房户型、首套房、购房总价等等。

上海8月出台房贷补贴新政。

它要求是以旧换新才能享受补贴，在上海的外环外，也就是郊区购买新房，且 1 年内出售二手房， 可享贷款总额 1% 的贴息，同时限定最高贴息 5 万元。

如果出售的是外环内二手房可叠加 3 万元补贴，两项叠加，最高可达 8 万元。

购房补贴申请日期是截止到 2027 年 3 月底，也就是半年多的时间，补贴总额度是 2 亿元，用完即止。

上海这个房贷补贴设计的机制比较复杂，限制条件比较多，限制区域，限买新房，限售二手房，限补贴额度。

买房补贴 1%与房贷贴息 1% 的差异

第一个差异，补贴的力度差异比较明显

举个例子：买的这套房子总价是 100 万，像武汉，还有过去几年很多的地方政府的操作办法，补贴 1%，也就是给购房者 1 万块钱。

如果进行贷款贴息，我们也算下账。

由于这几年楼市比较低迷，很多人的收入也降了，所以买房的时候，其实是不愿意贷款的。

目前，全国买房贷款的占比大概是 6 成左右。

在贷款者当中，有 40%‑50%，只使用公积金或者是公积金和商业贷款组合办理。

另外，使用贷款的人，贷款的成数并没有用足。

比如按照目前的首套房的首付比例最低是 15%，也就是理论上允许你贷款 85%。

我估计当前实际使用贷款的比例应该是 4 成左右。

所以经过了三重折扣之后，总价 100 万的房子，实际使用的贷款只有 15 万左右，按照 1% 进行贴息，15 万一年贴息 1500 元。

各位比较一下就会知道：补贴 1% 买一套房子可以省 1 万； 如果是贷款贴息，一年只能省 1500 元，就算按这次贴息最高可以达到 5 年，那也就是节省了 7500 元。

所以这次的全国财政支持买房，更愿意选择贷款贴息，而不是购房直接补贴，这两种方式是有区别的。

第二个差异，财政出资后的潜在收益不同

发放购房补贴，相关的财政部门只需要跟住建部门进行协调，就可以方便操作了。

而针对房贷贴息则涉及到 3 个部门：财政部门、金融管理部门、住建部门。

为什么这次新政，宁可选择这种复杂的操作手段呢？

主要是它具有杠杆效应：只有贷款买房的人才能够享受补贴，也就是引导购房人更多地使用贷款来买房。

使用贷款的人多了， 这对于银行部门是利好。

近几年我们国家实行货币宽松，但其实很多的钱都囤积在金融体系当中，贷款放不出去。

为什么呢？

因为实体经济偏弱，居民部门信贷意愿不足，他们担心未来自己的收入水平出现问题，宁可把钱存进银行，这就是居民部门的债务缩表。

今年8月末，全国居民部门贷款余额同比下降1.6%，而在楼市最繁荣的2016-2017年，同比增长超20%。

如果很多人买房子都不使用贷款，这就使货币放水没有意义。

因为这个资金流不到居民消费、投资的领域里面去，这就造成了整个金融循环体系的堵塞。

另外，从支出和收入角度来看，虽然进行贷款贴息，需要财政部门每年拿出几十亿甚至上百亿的支出，但是买房者贷款之后，他只享受了不超过 5 年的贷款贴息。

而这个贷款需要还 20 年，甚至 30 年，也就是银行会因为你这笔贷款而受益 20 年、30 年。

而咱们的银行体系是以国有为主的，银行赚的钱，相当部分还要上交国库。

同时通过贷款贴息也增加了购房量，只要是买房就会产生税收，这种收入直接进入国库。

另外，还有房产交易引发的其他的一些间接收益。

所以这本账算下来，结果就很清楚了。

实施全国性的房贷贴息，其价值远大于直接给买房者发放补贴。

各位老铁们好好想想，是不是老杨说的这个理儿？

但新的问题来了，2023年以来，我国居民部门开始持续降杠杆（降负债），最近的杠杆率为58%。

在此次房贷贴息新政的刺激之下，有多少人为了1-5万元，愿意主动加杠杆贷款买房？

不过，我们有理由相信，如果后续进一步提高贴息的力度，尤其是房价止跌后，会有相当部分人愿意重新加杠杆的！