杭州降 39%、广州降 32%、上海降 31%！新政刚落地，房东在赌一件事

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杭州二手房挂牌量较历史峰值降 39%，广州降 32%，上海降 31%。

这三个数字，把很多人看懵了。

据易居研究院数据，截至 2026 年 6 月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉 8 个重点城市二手房挂牌量约 123 万套，较 2025 年中峰值减少 28 万套，降幅 19%。

这篇文章，写给正在看房、犹豫要不要出手的首套和改善家庭。

另一组数据显示，9 月前 20 天重点 20 城二手房成交同比增长 13.1%，京沪连续 7 个月同比正增长；全国新房库存自 3 月起连续 6 个月下降。

一边是挂出来卖的房子越来越少，一边是买房的人越来越多。新政刚落地，房东在赌一件事 —— 赌现在卖亏了，等市场企稳再出手。

把三组数据放在一起看，趋势才清晰。

头一组是新房库存。国家统计局数据显示，截至 8 月末全国商品房待售面积 75349 万平方米，同比下降 1.1%，自 3 月起连续 6 个月下降。3 月那次同比下降，是 52 个月以来的头一回。其中待售 3 年以下的健康库存降幅更大，说明优质房源在加速去化。

另一组是二手房挂牌。超过六成下架房源是房东主动撤牌，不是成交掉的。上海链家数据显示，核心区议价空间从调整阶段的 10% 以上收窄到个位数，好楼层好户型基本没有大砍价空间。不是房东集体涨价了，是愿意大幅让步的急售房源先卖完了。

还有一组是成交量。上海 9 月二手房网签 23851 套，创近 6 年同期新高；北京 9 月成交 15756 套，环比涨 13.7%。从刚需到改善全面活跃，不是只有低价房源在动。

如果你在看房，现在核心区优质房源的选择已经比半年前少了，看中的房子别再按去年的砍价幅度去谈。

房东为什么突然不贱卖了？五重底气撑着。

头一重，恐慌性抛盘基本出清。2024 到 2025 年上半年是挂牌高峰，高杠杆炒房客、经营困难的小企业主、极度悲观的投资者在抢着卖。经过两年消化，这类 "多少钱都卖" 的急售笋盘被市场吃光了。据中指研究院数据，2026 年一季度住宅类法拍房挂拍同比下降 4.3%，高杠杆爆仓的案例在减少。

另一重，租金回报率跑赢了无风险利率。据中指院数据，截至 2026 年 6 月，全国 50 个重点城市平均租金房价比升至 2.28%，而 10 年期国债收益率约 1.7%，国有大行三年期定存仅 1.25%。核心区一套 500 万的房子，年租金 10 到 12 万，比存银行多拿 3 到 4 万。房东完全可以转售为租 —— 卖不到合理价格就先租着，租金能覆盖大部分持有成本。

还有一重，政策底牌彻底亮明。8 月 28 日三部门联合发文重构预售制度，9 月 29 日中央财政首次为居民房贷贴息，10 月 1 日财政部部长蓝佛安在《求是》发文明确 "研究制定针对性强的增量政策"，还有 3000 亿特别国债注资金融机构、PSL 利率下调。房东看得很清楚：下跌空间被政策封住了，没必要在地板价割肉。

再一重，土拍回暖给房价托了底。7 月 28 日上海杨浦八埭头地块经过 219 轮竞价，保利华润联合体以 161.2 亿元拿下，溢价率 35.83%，楼面价 10.2 万元一平米；8 月北京朝阳酒仙桥地块中海以 46.8 亿元竞得，溢价 25.8%。面粉都涨价了，面包没道理一直跌。

还有一重，置换链条打通了。前两年旧房挂半年卖不出去，置换家庭只能贱卖凑首付；现在二手房成交活跃了，旧房能正常卖、价格也稳了，自然不着急低价出手。

很多人说房东在 "捂盘惜售"" 坐庄抬价 "，这是误解。

贝壳研究院监测显示，下架房源中超过七成业主的挂牌价并没有大幅上调，他们只是不再接受之前那种 "砍价 15% 到 20% 才肯谈" 的极端甩卖价。撤牌转租，等市场预期稳定了再正常交易。

算笔真实的账。北京海淀、上海浦东核心区一套 2019 年购入、总价 500 万的三居室，2025 年低点时市价约 380 万，账面浮亏 120 万。如果恐慌中以 360 万贱卖，亏掉首付还要倒贴银行。如果不着急卖，租出去月租金 8000 到 10000 元，按当前 3% 利率月供约 14800 元，租金覆盖六成，每月只补 5000 块左右就能持有一套核心区房产。等两三年市场回暖，价格回到 450 到 500 万，比现在割肉强得多。

拉长周期看，从美国到日本，核心城市优质房产始终是和黄金媲美的硬通货。日本房地产泡沫破裂后，东京 23 区核心地段房价在跌了 20 年后见底回升，到 2026 年较底部上涨超过 2 倍。跌的是人口流出的小城市和远郊，核心区优质房产不仅收复失地还创出新高 —— 这个剧本，和今天中国楼市的分化一模一样。

房东赌的从来不是 "房价大涨翻倍"，而是 "房价不会再大跌，现在卖亏了"。这个判断不是盲目乐观，是有数据和历史支撑的理性选择。

必须说清楚：这不是过去那种买房都赚钱的时代回来了。热销和企稳集中在核心城市核心板块，远郊无配套、产品力平庸的楼盘依然去化困难。

但历史规律在应验。中指院复盘六轮周期发现，当 "二手房挂牌量从峰值回落 20% 左右 + 成交量连续 6 个月同比正增长 + 新房库存连续下降" 三个条件一并满足时，市场处于筑底收尾阶段，6 到 12 个月内迎来价格企稳。当前 8 城挂牌量平均较峰值降 19%，京沪成交连增 7 个月，新房库存连降 6 个月 —— 三个条件全部命中。

中信证券 9 月 29 日研报判断，2027 年春节前后房价将在更广范围止跌回升；高盛认为上海、深圳核心区 2025 年底已见底。

有自住需求、月供占家庭收入 30% 以内、盯的是核心城市核心板块好房子的，现在仍有议价空间，但窗口在收窄，不必死等传说中的 "绝对底部"；远郊无配套、收入不稳定的，依然要谨慎。

8 城 28 万套房源下架，不是中介的营销噱头，是千千万万房东用实际行动投的票。

库存在降、挂牌在缩、成交在升，三组数据指向同一个方向：核心城市楼市至暗时刻正在过去。

买在绝对底部的人永远是极少数，能在相对底部选到一套满意的好房子，就已经胜过了大多数还在观望的人。

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