2026年1-9月中国房地产企业投资拿地分析报告

导 读

1、300城经营性用地成交规模环比增长25%，市场热度中枢下移但优质地块仍受追捧

2、前100房企拿地金额6930.0亿元，百强拿地门槛持续下探

3、央国企主导格局进一步强化

4、政策重塑土地市场运行逻辑，分化格局持续深化

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300城经营性用地成交规模环比增长25%，市场热度中枢下移但优质地块仍受追捧

9月，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积5308.1万平方米，环比增长25.0%，同比下降41.5%；成交金额1847.3亿元，环比增长21.8%，同比下降26.7%；平均成交楼板价3480元/平方米，环比下降2.6%，同比增长25.3%。平均溢价率为6.0%，较8月回落1.5个百分点，但同比仍明显高于上年同期水平。

在“控增量、优供给”政策导向下，核心城市优质地块保持点状热度，但市场热度中枢已较上半年明显下移。从走势来看，自2025年初溢价率阶段性冲高后，市场经历了三个季度的理性回调，2026年一季度溢价水平逐步企稳回升，至2026年6月达到阶段高点。进入下半年，受供地节奏调整及房企资金面收紧影响，溢价率持续回落，市场面临短期降温压力，但核心城市优质地块仍能实现一定溢价成交，土地市场投资信心在核心资产的支撑下整体仍处于筑底企稳阶段。

图1 2024年5月-2026年9月300城经营性用地月度溢价率走势

数据来源：CRIC。

重点城市方面，9月重点50城涉宅土地供应建面2889.1万平方米，季末集中推地带动环比大幅增长130.0%；成交建面1180.9万平方米，环比增长23.4%、同比下降41.6%;成交金额981.0亿元，环比下降8.5%、同比下降21.1%。平均溢价率8.89%，较8月回落0.7个百分点，但同比仍明显高于上年同期。核心城市土地市场呈现“总量收缩、热度分化、优质资产稳健”的特征。

重点地块方面，北京顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2001、2002地块由华润置地以82.99亿元竞得，综合楼面价约40635元/平方米，溢价率17.37%，居9月重点50城涉宅用地成交总价榜首；深圳B401-0151地块以溢价率125.46%、成交楼面价98069元/平方米占据两项榜首。核心城市稀缺优质地块仍是房企争夺焦点。

表1 2026年9月重点50城涉宅用地成交溢价率TOP10

数据来源：CRIC。

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百强拿地门槛持续下探

2026年1-9月，100家典型样本企业拿地门槛值持续走低，货值、总价、建面门槛分别为38.3亿元、15.4亿元、31.1万平方米，较2025年同期分别下降0.8%、13.0%和10.6%。

房企拿地门槛值持续走低，反映行业整体投资意愿仍处于低位。虽然少数头部房企在核心城市积极补仓，但并未带动市场整体回暖，多数企业仍持观望态度，面临核心城市“争不过”、非核心城市“不愿拿”的两难境地。投资策略上，房企愈发聚焦确定性高的优质地块，拿地力度与地块去化预期高度挂钩。

表2 2026年1-9月典型100家企业土储新增货值、总价、建面门槛

单位：亿元，万平方米

数据来源：CRIC。

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投资前100企业拿地金额6930.0亿元

2026年1-9月，100家典型样本企业的拿地总量同比仍保持下降。其中货值、金额、建面分别为14398.9亿元、6930.0亿元、6240.1万平方米，同比分别下降19.8%、27.8%和10.1%。

拿地金额降幅明显超过建面降幅，一方面系核心城市“控量提质”策略下优质地块占比提升但整体供应缩减，成交总量下降所致；另一方面也反映出当前弱复苏行情下，即便在核心城市，房企拿地策略也高度聚焦于确定性极强的少数地块，出价能力与意愿较往年同期明显收缩。从近五年走势来看，当前投资规模已不足2022年同期的四成，行业投资仍处于深度调整阶段。

（亿元，万平方米）

图2 2026年1-9月典型100家企业新增土储总量与往年对比情况

数据来源：CRIC。

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央国企主导格局进一步强化

2026年1—9月，拿地金额TOP10房企中，央国企占据8席，民营房企仅滨江集团入围，混合所有制企业绿城中国位列第七，央国企主导格局进一步强化。

从投资力度来看，TOP10内部断层明显，TOP3房企保利发展、华润置地、中海地产拿地金额均超500亿元，合计达2092.9亿元，接近第4至第10名总和。拿地销售比方面，多数房企处于0.2—0.4区间，国贸地产、越秀地产、华润置地相对积极。整体来看，头部房企投资收缩趋势未改，“以销定投、聚焦核心”仍是主流策略。

表3 2026年1-9月拿地金额前十企业投资表现

单位：亿元

数据来源：CRIC。

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828新政重塑土地市场运行逻辑，分化格局持续深化

三季度政策基本完成房地产发展新模式核心制度框架搭建：8月28日多部委以项目公司制、主办银行制、现房销售制重构开发—融资—销售全链条；9月重心转向细则落地与地方承接，京沪穗等核心城市先后发布实施细则，中央推出居民购房贷款贴息。政策对土地市场的影响沿需求端、企业端、供地端三条链条传导，存在明显时滞与分化。

需求端传导链条最长。8月28日信贷新政将个贷期限延至40年、明确“交房再还贷”，京沪穗细则进一步要求按揭贷款竣工备案后发放，交付确定性提升，但回款周期同步拉长。9月29日三部门发文实施购房贷款贴息，自10月1日起对120平方米及以下、总价150万元及以下的首套住房给予年化1个百分点、最长5年贴息，暂定1年、规模不设上限，需求端工具由“降利率、降首付”转向财政直补；9月20日修订后的公积金条例施行，提取情形增至9类。但受总价与面积门槛约束，一二线受益有限，效果更多体现在三四线及刚需群体，需求回暖向土地市场传导仍需时间。

企业端影响最直接。现房销售、封顶预售与资金全额监管在中长期修复交付信心，短期却提高自有资金占用、拉长回款；京沪穗细则明确新出让项目封顶方可预售、资金全额全过程监管、优先现房销售，在途项目以8月28日为节点过渡至2027年底。主办银行制进入实操，项目资金全部封闭管理，融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，天然偏好资金实力更强、信用更好的央国企与白名单房企，集中度加速提升。

供地端，9月22日自然资源部明确存量为主阶段逻辑，推动从“土地财政”转向“时空经济”，土地由一次性出让转向资产长期运营；“控增量、盘存量、优结构”导向下，城市更新、低效用地再开发、国资收储与商改住成为供地重要补充。现房销售开始嵌入出让环节，厦门、丽水等地挂牌地块明确现房销售。伴随“好房子”建设深化，核心城市低密、高品质宅地供给占比提升，供地结构优化与总量收缩并行，优质地块稀缺性进一步加剧。

综合来看，828新政对土地市场呈“短期抑制、中长期支撑”的组合：现房销售与主办银行制抬高资金占用与合规门槛，短期与“止跌回稳”存在张力；交付风险从源头封堵、购房成本由财政对冲、供地转向存量提质，则利好信心与投资意愿修复。预计土地市场延续“总量低位运行、核心城市点状高热”格局，头部央国企仍为拿地主力但出价审慎，中小民企受回款与融资双重挤压，参与度短期难有改善。四季度看点集中在三方面：828新政地方细则与在途项目过渡衔接口径、中央贴息与地方补贴能否形成“中央＋地方”双重减负、存量盘活与城市更新能否放量。投资信心有望在明年上半年稳步修复，但回暖节奏仍呈明显的城市与区域分化。