购房贴息之后，宁波哪些板块/楼盘/房东会受益？

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贴息新政出来当晚，老司机就用贴图发表了对此次新政的简单看发，具体请。如果还不了解这条新政，或者不清楚贴息细则，看这条贴图马上就明白了。

今天老司机用稍长一点篇幅，谈一谈贴息可能惠及的板块楼盘和房东，给各位做个参考。

本次贴息新政，文件说得很清楚，只补贴120平以下，总价150万以下的首次新购住房群体。

很显然，房价越低的城市/板块受益越明显。以宁波为例，除了郊区的个别楼盘，买新房基本享受不到这个补贴。受益群体主要是首次购房的二手房客户，因为宁波二手房的成交总价中位数，就在150万左右。

以上是宁波二手房的构成比例（含郊县），可以看到，150万以下占了绝对多数。这些客群中，如果是首次购房，就可享受到5年贴息，最高4.8万左右。

那么哪些板块受益最明显呢？我们来看看今年1-8月，宁波150万以下二手房的成交板块排行榜（这个数据只有老司机统计过）。

杭州湾以2190套遥遥领先，大家都看不起杭州湾，认为那就是个黑洞，但其实我们看看它的二手房成交量，没那么可怕。二手成交反应了一地的真实需求，杭州湾房子确实便宜，也确实多，但不能说杭州湾的房子没人要。

1-8月至少有2190人买了二手房。

骆驼排第二，同样是因为骆驼便宜，这里虽然里市中心比较远，但需求仍然很旺盛。如果将来常洪大桥开建，世纪大道高架全线拉通，骆驼的区位劣势将大幅改善。

主城区及近郊排在前面的有洪塘、姜山、蛟川、石碶、小港、庄桥、邱隘、集士港、高桥、潘火等，近郊主要是次新房和安置房，主城则主要是老破小。具体我们来看看哪些楼盘的成交量是最多的。

上图是今年1-8月150万以内二手房成交量排行榜（这个数据同样只有老司机有统计），江北宁江府、镇海新兴岚湾超过200套，大幅领先；超过10个小区的成交量过百，排名前二十的小区都超过了70套。

这个榜单最大的特点是安置房霸榜，所以本次贴息新政，受益最大的就是这批安置房，近郊且房龄比较新的安置房。

老司机有个判断：次新安置房的价格确定已经见底，目前正在反弹的路上，到明年反弹幅度会更加明显。

是不是只有120平以下、150万以下的房东会受益呢？事情并不是如此简单，事实上本次补贴是受益者远比这个群体要大。

楼市里有个概念叫“置换链条”，卖掉一套房后，再买进一套房，这个过程叫做置换。置换会不断向上传递，房东150万的旧房卖掉后，可能会买进250的新房/二手房；同理，卖掉250万的房东，又可能会置换一套300-400万、甚至更高的新房/二手房。

这种置换链条要启动，首先就是要启动底层的成交，也就是150万以下的成交。

很多人对于二手房的成交数据不屑一顾，他们总是说只有便宜房子在成交，贵的卖根本不掉。事实恰恰相反，便宜的成交后，才能置换出更高的购买力，贵的房子才有机会卖得掉。

宁波以前的以旧换新，是直接置换到新房，越过了二手置换这个环节，但由于新房的价格和老破小差距太大，有些人哪怕想换新，也没那个能力。

置换的需求是各种各样的，有人用150万的置换200万的，也有人置换400万的，一切根据个人能力和需求而定。根据成熟国家经验，大量置换其实都只发生在二手市场内部，即卖掉一套二手房，再买进另一套更好的二手房。

毫无疑问，中国楼市也将快速步入这个状态，特别是再过两年，大量低总价新楼盘退出市场之后，初级的置换，包括很多中级的置换，都只会发生在二手市场内部。

此次购房贴息，表面上补贴的是120平以下、150万以下的中小面积、中低总价的购房者，但实际上它也会间接促进200万、甚至300万以上房屋的成交，补贴起到了四两拨千斤的杠杆效应。

一个可能想不到的情况是，为了获得补贴资格，一些略高于150万的成交，会刻意报低成交价，导致统计上的价格降低。

譬如一套房子的实际成交价是180万，明显超过150万的补贴标准，但客户不想放弃补贴资格，他会在网签时把价格调低到150万，这样网签单价就比实际单价要低了。

考虑到二手房当中，有相当一部分成交集中在150-200万之间，这种故意报低价格的行为，最终会导致二手房价格在统计意义上出现下跌。

这就比较有趣了，领导拿到报表一看，补贴之后房价反而跌了。

要说此次补贴有什么不足，老司机认为就是补贴年限太短，只有5年。如果补贴年限放大到10年，会大幅提高租房群体的购房积极性。

因为补贴完之后，买房比租房实际上花费更低了。

另外大家比较关心公积金会不会有补贴，老司机希望能有，因为如果不补，公积金就比商贷更高了，这对公积金用户很不公平。

虽然老司机的VIP客户绝大部分都是改善客户，但我也不会拒绝刚需客户加入，事实上今年我们也有几位VIP买了200万以下的住房。碰上此次新政，如果您有买房的需求，无论总价高低，都欢迎加入

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