实用文丨香港买房，定息按揭、H按和P按，汤姆是怎么选的？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

踏入2026年的尾声，银行摩拳擦掌年末冲业绩抢按揭生意，最近有大银行把定息计划的利率微微上调定在2.93%，但是也比新造H按普遍的3.25% 听起来划算得多。

尤其是在美国加息的预期下，不少 2 年前做按揭，已经过了罚息期的业主开始蠢蠢欲动，毕竟能锁住 3 年甚至 5 年 3% 以下的供房成本，听起来真的很心动对不对？

事实确实如此，金管局数据一摆出来，定息按揭的选用比例在2026年7月份录得 34.1% 的高位，创下逾八年新高。（H 按站 61%，P 按占 1.3%跟前几个月比几乎没变，所以说白了就是很多原本是 H 按的人转到了做定息按揭去了）

来源：网络

小白速懂

按揭三兄弟，P按、H按、定息怎么分

正式算账前，先给各位香港买房小白快速科普按揭三兄弟：

P按，利率跟最优惠利率（P Rate）挂钩。P Rate是银行用来计算按揭封顶息和贷款基准的利率。如果实际利率通常是“银行P减折扣”，比如P是5.25%、折扣2.5%，到手就是5.25%－2.5%＝2.75%。但P基本由各银行自定，通常跟随美国联邦基金利率变动，但不同银行P值可能不同，比如大银行通常较低，中小银行可能较高。

来源：恒生银行官网截图

H按，全称香港银行同业拆息按揭，利率以香港银行同业拆息（HIBOR，银行之间互相借钱的利率）为基准浮动，通常有封顶息。

来源：恒生银行官网截图

定息按揭，则是约定期间内利率固定不变，不管P按和H按怎么蹦跶，它都稳如泰山。

实测算账

500万贷款，定息每月真能省868块

以贷款 500 万、还款期 30 年为例：选 H 按（目前 3.25%）每月月供约 21760 港元；选定息（2.93%）计划，月供仅 20892 港元，每月直接怒省 868 港元，1年就能省下10416元。有这钱，吃几顿好的、买张机票出去走走，不香吗？

而且这个息差，按照现在美联储的态度，短期内大概率不会消失。单看纸面数据，定息确实是现阶段最省利息的选择，这一点没什么好争的。

来源：网络

拦路虎一：

省下的利息，敌不过一个Mortgage Link

既然定息这么香，为啥还是有大部分人不买单？汤姆就是其中一个宁可选 H 按不买单定息的，至于这个作业你抄不抄，大家先看完下面三个理由，再结合大家实际情况再做决定

第一个拦路虎就是定息按揭不支持 Mortgage‑link，也就是大家常说的存款挂钩高息户口，也是我最在意的点。简单说，这是和房贷绑定的专属活期户口，注意，是活期，你把闲钱存进去，存款利息可以直接对冲一部分房贷利息，闲钱越多，省得越多，这笔高息闲钱封顶是贷款额一半。

来源：恒生银行官网截图

现在能在楼市里玩转的，不少是有实力的投资者，手里闲钱多，放进去就能赚回一笔。你定息省的那800块，人家靠Mortgage Link户口轻轻松松就能追平，所以，别看现在 3% 点多的利息，如果你用得好这个高息户口（Mortgage-link），你实际供款的利息甚至能做到 2% 以内，这笔账，你随便让元宝或者豆包帮你算一算就知道了。

拦路虎二

现金回赠诱惑大，比每月省息更实在

第二个重要原因，就是按揭现金回赠。通俗讲，就是银行为了拉拢贷款客户发的现金奖励，按贷款总额的百分比计算。

定息按揭虽然也有回赠，但一般来说，都会比 HR 的回正要更保守，甚至略低。举例，定息按揭500万贷款大约能拿到0.55%的现金回赠，但横向一比就有点寒酸：部分中小银行H 按回赠可达1%，部分银行面向专才还能叠加额外福利，综合回赠最高到1.4%。

汤姆身边不少客户反映，与其每个月省那点利息，不如先拿一笔现金回赠更实际。就好比你每月账面少扣钱是细水长流，但一笔现金直接进账户，那种“落袋为安”的踏实感，确实很难替代。

银行精算师不是吃素的

但客户心里也有本账

市场中一直流传一个说法：银行推出定息产品前，都会交给精算师反复测算利率走向，不会做亏本买卖。有人觉得，选定息就是跟银行对赌未来利率涨跌。

来源：网络

汤姆觉得，这话不是没道理。翻看过往定息计划，银行确实是赢多输少。

所以过往的市场表现，让不少普通购房者心里打鼓，担心自己预判错利率，最后反而吃亏，对定息按揭始终抱有戒备心理。

按揭没有万能选项，适配自己最重要

反话说回来，如果定息按揭真的魅力十足，其他银行肯定不会坐视不理，后续市场大概率会冒出更多花样百出的按揭产品，比如：

某中字头银行最近推出一个听起来有点复杂的先P后H按揭计划， 客户可按需要选择首2年或3年采用为特优 P-2.32，以现时实际最优惠利率计算即为2.68%；特优 P 按期满后自动转为年利率 H+1.3。 （此处真的不是广告）

来源：网路

如果文章都看到这里了，还是看不懂的话，听我劝一句，不要死盯着利率高低，也不要只被高额现金回赠冲昏头脑。一定要掂量清楚自身手头流动资金、家庭长期现金流，结合对利率走势的判断，权衡各个方案利弊之后再做决定。

如果你正在香港找房、看盘、纠结选项，欢迎直接扫码加汤姆微信。我帮你按你的预算、位置和生活方式，一起慢慢挑。

并且添加微信后，可以免费领取我们团队制作的一手购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

港岛

区域分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨

九龙

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨

新界

一手楼盘分析：

二手楼盘分析：

名人豪宅

其他

丨丨丨丨丨丨丨 丨丨 丨