告别普涨狂欢后，出海资本如何重新审视迪拜楼市|问海

在经历长达近五年的连续上行周期后，迪拜房地产市场正在迎来增长斜率的结构性变化。

迪拜土地局（DLD）数据显示，2025年迪拜住宅市场以超过20万套的成交量创下历史峰值，2026年一季度交易额同比仍保持23%以上的高增。然而，这一陡峭的上行曲线在二季度戛然而止。随着中东局势骤紧、建材供应链阻滞与运费攀升，世邦魏理仕（CBRE）统计数据显示，今年二季度迪拜住宅成交不足3.7万套，同比大幅下挫29%；成交金额由去年同期的近1540亿迪拉姆回落至约880亿迪拉姆，回落约43%。

比成交量骤缩更具警示意味的是价格与租金的走势背离。CBRE数据显示，二季度住宅售价同比虽微升1.9%，但平均租金同比已下行2.6%，环比降幅更达6.2%。

接受第一财经采访的多位外资机构高管与本土开发商普遍承认，迪拜楼市正告别“全面普涨”时期，迈入基本面主导的“深度分化期”。对于寻求跨境资产配置的国际投资者而言，面对即将到来的供应交付高峰，下行风险究竟落在何处、由谁承担，正成为新的关注焦点。

供需两端的周期拐点

“尽管2025年迪拜住宅市场曾创下交易纪录，但当前需求正呈现放缓态势。”仲量联行（JLL）中东及非洲地区首席执行官塔基丁（Mouhammad Takieddin）对第一财经记者表示，地缘事件直接冲击了二季度的价格、租金和成交量。但他强调，这一调整并非断崖式崩盘，而是经历五年高增长后市场触及的“自然峰值”。尽管面临较大的外部压力，自今年2月以来，当地住宅价格整体仅录得约4%的回调，并未出现恐慌性抛盘。

评级机构与独立研究机构的判断则表明，拐点早在外部事件发生前便已隐现。惠誉评级（Fitch Ratings）此前预警，自2025年下半年起迪拜房价可能面临至多15%的回调；莱坊（Knight Frank）的数据亦提示，年化涨幅在2024年三季度触及16%后已开始放缓。

预测曲线同样反映出降速趋势。迪拜知名综合体开发商Select Group集团首席执行官利亚卡特（Israr Liaqat）告诉第一财经记者，在经历了2023年上涨19%、2024年上涨17%的两位数高增长后，目前绝大多数独立机构对2026年全年的房价涨幅预测已收窄至4%至8%的区间，并预计这一温和增长趋势将延续至2027年。

尽管利亚卡特将这一放缓定义为“健康的常态化回归、而非降温”，但供给端即将迎来的集中交付洪峰，正在对这一温和预期构成实质性考验。穆迪在今年2月的报告中警示，迪拜2026至2028年间约有18万套新房交付，年均达6万套，显著高于此前五年年均3万至4万套的历史常态。JLL数据也显示，仅在2026年下半年，迪拜计划竣工交付的住宅就达2.83万套。

需求侧也显现出疲态。DLD数据显示，今年上半年，迪拜住宅市场成交量同比下降14.3%，成交金额收缩16.0%。租赁端同样出现同步松动，据JLL监测，二季度迪拜租约总登记量环比下降8.2%，新签与续签需求双双回落，各细分板块租金环比降幅普遍在4%至6.5%之间。

结构演变

在整体需求增速放缓的背景下，期房与现房之间以及不同物业形态之间正出现剧烈分化。

期房交易依然保持增长并占据绝对主导。迪拜土地局（DLD）记录显示，2026年上半年，期房销售占迪拜住宅总成交量的比例稳定在七成左右。期房交易共计5.7万笔，同比增长3.9%；与此形成鲜明对照的是，现房交易量大跌40.0%，降至2.3万笔。

仅凭投机炒作，已不足以充分解释高企的期房占比。迪拜设计驱动型开发商艾灵顿房产（Ellington Properties）首席执行官纳曼（Elie Naaman）对第一财经记者表示，与上一轮周期相比，投机资本退潮的迹象非常明确，“去年售出的房产中，仅4%在12个月内被转售，而2008年这一比例为25%，凸显了市场从短期投机向长期持有的演进。”纳曼观察到，在其国际买家群体中，租金收益率通常仍是投资者的出发点，但开发商声誉与交付记录正成为决定性因素，其次是生活方式、社区规划，以及学校与配套设施的便利程度。

这背后的深层原因，实际上在于核心区优质现房的“流动性枯竭”。塔基丁解释称：“现房市场库存持续收紧，卖方要么自用，要么选择观望，等待更有利的市场时机。因此，有实际购房需求的终端用户正转向期房市场，以寻找可售房源；追求收益与资本保值的投资买家也持续将期房作为目标。”

在产品形态上，分化同样显著。DLD数据显示，今年上半年，公寓、别墅、联排别墅及酒店式公寓等散售住宅共录得7.6万笔交易，较2025年上半年仅微降6.3%；但住宅用地与整栋楼宇的登记交易量则骤降67.6%，跌至不到4000笔，反映出机构开发端在拿地扩张上的审慎收缩。

零售端各细分资产的表现也在变化。塔基丁提醒，虽然在当前市场环境下，别墅产品持续跑赢大盘并享有显著溢价，但展望2028至2030年，多个大型总体规划社区预计将集中交付大量别墅及联排别墅产品。随着新增库存逐步入市，长期表现将不再单纯取决于物业类型是别墅还是公寓，价格支撑力将更多取决于开发品质、社区成熟度与综合配套的完善程度。

与此同时，制度环境的调整也在重塑资本的留存周期。2026年2月，DLD取消十年期黄金签证的权益前置条件，只需认证房产总购买价值达200万迪拉姆（可合并多套），无论按揭、期房或已付比例，均可申请。4月底，DLD进一步取消两年期投资签证的最低门槛（原75万迪拉姆），单独产权所有者只要持有迪拜已完工注册房产，即可申请，无论价值高低。塔基丁认为，这类长期居留政策从制度层面扭转了迪拜以往作为“过渡型市场”的特征。

跨境投资如何风控

对首次进入迪拜市场的国际投资者，利亚卡特的首要建议是：“不要仅仅盯着建筑外墙上挂着的国际品牌，必须对项目背后的开发商进行严格的尽职调查。”

他发现，与三年前相比，最大变化是买家成熟度提升。买家信息获取更充分，会直接将迪拜与其他国家和地区在净收益率、税收待遇及居留路径等维度进行对标；在询问装修标准之前，他们往往会先就开发商的交付履历与现金流纪律提出更尖锐的问题。他表示，过去几轮市场下行周期截然不同，包括2008年的全球金融危机、2015至2016年油价暴跌、2020年疫情，以及近期中东地区局势波动。开发商能否在每一轮周期中都按期履约交付尤为重要。

与开发商信用绑定的另一大风控环节，是付款方案与资金监管的法律边界。市场降温后，不少开发商将“交付后分期付款（Post-handover）”作为获客工具。利亚卡特从跨境资本实操角度分析，分阶段付款客观上契合国际买家跨境调拨资金的节奏，避免了单次大额跨境支付带来的流动性压力。

然而，看似宽松的分期方案实质上是一把双刃剑，一旦后期市场逆转或买家自身流动性断裂，分期契约便面临严苛的违约处置风险。针对买家后续无力继续支付分期的极端情景，迪拜法律设立了明确的法定追索程序。

与此同时，即便买家按期履约，资金的安全也高度依赖制度执行。利亚卡特提醒，投资者必须核实拟投资项目是否已在DLD登记，并纳入项目专属的第三方托管账户（Escrow account）体系。依据迪拜2007年第8号法律，期房款项须存入该独立账户，开发商仅能凭DLD/RERA认可的工程进度审核分阶段支取工程款，以限制资金被擅自挪用。“再叠加迪拜受第三方托管监管的框架——资金按经核实的工程进度拨付——这一机制实质上激励买家选择拥有真实交付履历的开发商，而非仅被纸面上最激进的付款计划所吸引。”

基于此，利亚卡特建议，跨境买家须改变短期转售套利的心态，将投资模型建立在5至7年的长周期维度之上。

随着迪拜楼市从暴涨步入交付考验，展望未来，纳曼表示：“我们认为迪拜房地产市场的下一阶段将由品质而非数量定义。供应将持续增长，但买家预期也将同步提升。我们预计，购置决策将日益由开发商声誉、交付记录、产品品质及长期资产表现驱动，而非单纯取决于价格或地段。”