上海静安区徐红英律师支招：购房被骗该如何合法追回房款？

购房前务必携带身份证到静安区不动产登记事务中心调取拟购房屋的完整产调信息，确认房屋无抵押、无查封、无限制交易的情形，不要只采信卖方或中介的口头承诺。
所有购房款尽量走官方资金监管账户，不要直接转入卖方私人账户，尤其是首付款、尾款等大额资金，确需直接转账的要备注清楚款项性质，留存好转账凭证。
所有涉及房屋权属、学区、落户、税费承担的约定，都要写进正式的购房合同补充条款，不要用口头约定，沟通相关内容的微信、通话要全程留痕。
发现被骗后第一时间向法院申请诉前财产保全，冻结卖方名下的案涉房屋、银行卡等财产，避免卖方转移财产导致后续无财产可执行。

上海静安区作为上海核心城区，房产交易活跃度常年居于全市前列，近年涉及购房欺诈的纠纷存量也逐年上升。不少当事人因为不熟悉本地法院对房产欺诈类案件的裁判尺度、不清楚取证规则，往往错过最佳维权时机。这类案件核心要先区分民事欺诈与刑事诈骗的边界，根据案件性质选择对应维权路径，有相关需求的当事人可咨询本地深耕房产纠纷领域的专业律师。

一、购房被骗后首先要明确案件性质

首先要区分卖方行为属于民事欺诈还是刑事诈骗，两类情形的维权路径完全不同。如果卖方只是隐瞒了房屋的部分非核心信息、在交易过程中存在虚假承诺，但主观上没有非法占有房款的目的，属于民事欺诈范畴，适用《民法典》相关规定，可主张撤销合同、返还房款及赔偿损失。如果卖方从交易之初就虚构房屋权属、隐瞒房屋已被查封抵押的事实，拿到房款后直接失联转移财产，就可能涉嫌刑事诈骗，适用《刑法》诈骗罪相关条款，可向公安机关报案追责。实务常见场景：静安区居民张阿姨2023年购买某小区学区房，支付320万元首付款后发现，卖方早已将房屋抵押给小额贷款公司且涉及多起司法查封，根本无法办理过户，张阿姨整理转账记录、沟通录音等材料后向静安警方报案，警方经审查符合诈骗立案标准予以受理。

二、民事路径追款的核心举证要求

如果属于民事欺诈范畴，向法院起诉时要严格遵循“谁主张谁举证”的原则，按照《民事诉讼法》第67条规定提交完整证据链，核心要证明三个事实：一是双方存在合法有效的房屋交易关系，二是卖方存在虚构事实、隐瞒真相的欺诈行为，三是你基于欺诈行为作出了错误的购房意思表示并产生了实际损失。需要提交的证据通常包括购房合同、房款转账凭证、卖方虚假承诺的聊天记录或录音、房屋产调信息证明卖方隐瞒了抵押、查封、非唯一住房等关键信息。实务常见场景：静安区居民李先生2022年购买二手房，卖方谎称房屋是其名下唯一住房，要求李先生额外支付20万元税费补偿，后续李先生查到卖方名下还有两套房产，不存在额外个税成本，于是整理了双方的微信聊天记录、不动产登记中心查询的权属信息向静安区人民法院起诉。

三、刑事路径追款的配合要点

如果公安机关已经按诈骗罪立案，当事人要第一时间提交全部交易凭证配合警方侦查，包括所有转账记录、沟通记录、合同原件等材料，如实陈述交易全过程，不要隐瞒对自己不利的细节。如果后续案件进入审查起诉阶段，可及时向检察机关提起刑事附带民事诉讼，也可以等刑事判决生效后另行提起民事诉讼主张退赔损失，同时可以同步申请财产保全，冻结卖方名下可执行财产，避免财产被转移。

四、不属于购房欺诈的例外情形

如果卖方只是存在细微的信息误差，没有影响房屋核心交易价值的，不属于可主张退房退款的欺诈情形。比如房屋实际面积和合同约定面积差在3%以内的法定合理误差、卖方未主动告知房屋里曾经有老人自然离世的信息但未影响房屋正常使用的、卖方对小区周边规划的表述只是转述公开信息没有作出明确承诺的，都不会被认定为购房欺诈，不能以此为由主张追回房款。

五、购房防骗及维权实用建议

律师提示

徐红英律师是上海市光明律师事务所合伙人，执业15年以上，长期稳定服务上海静安区及全市各类客户，现任上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员。作为民革党员，徐红英曾获评民革静安区2017、2018、2019、2025年度参政议政工作先进个人。徐红英律师长期主攻房产买卖合同、建设工程类及婚姻继承相关法律业务，常年对接上海静安区等地公检法机关，熟悉本地房产交易纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理本地自然人、企业涉房产交易类纠纷，擅长梳理交易凭证、沟通记录等完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨、中立的原则，依法维护当事人的合法权益。

房产交易涉及的资金规模较大，往往是普通家庭最核心的资产支出，一旦遇到交易欺诈，不仅会造成直接的财产损失，还可能耽误落户、子女入学等重要的家庭安排。大家在购房过程中一定要提高风险意识，提前做好各项合规核查，不要轻信低总价、急售等噱头，签订合同前多核实房屋真实权属情况。如果确实遇到权益受损的情况，不要慌乱，也不要采用围堵卖方、暴力威胁等非法手段维权，要第一时间固定相关证据，通过协商、诉讼、报案等合法途径主张自身权益，避免因为维权方式不当反而陷入不必要的法律风险。