广东
2018年，新世界发展中标承租香港机场SKYCITY航天城A2/A3地块综合体，建设11SKIES（11天空）项目，2066年到期。
2026年9月30日，新世界发展与业主香港机管局签署终止契约，提前退出该项目，不再继续开发运营。
为此，新世界发展付出了巨大的代价：
1、提前终止现金费用23亿港元
这部分相当于违约金。
2、移交前工程及配套服务拨备上限10.5亿港元
这是在会计上提前预留一笔钱，覆盖“2027年4月移交机管局前，新世界必须做完的收尾工程、维保、配套义务”，是协议约定的移交责任。
3、非现金减值149.72亿港元
这部分是新世界过去多年投进项目的建设成本、资本化利息，建成的写字楼/场馆等资产，无偿交还机管局，资产价值直接清零，属于历史投入沉没成本的账面核销。
以上三项合计183.22亿港元，属于项目净亏损（账面减值总额），拖累2026财年（截至2026年6月30日）净亏损268.18亿港元。
4、大股东配套安排
大股东周大福企业向香港机管局，以象征性的1港元授出7.5亿股新世界发展购股权，总行使价22.5亿港元，对应每股3港元。
这是大股东层面的承诺，不属于新世界上市公司的项目成本/亏损。
新世界发展9月30日收盘价6.05港元，远高于3港元的行权价，大概率会行权。
如果全部行权，周大福企业对新世界发展的持股比例将会降至约15.43%。
为了避免失去控制权，双方在协议中约定，周大福企业持股比例不能跌至30%以下。
因此，机管局最多只能够买约3.834亿股，行权后刚好维持30%。
既然如此，为什么要约定7.5亿的购股权呢？
因为周大福企业大概率会对新世界发展进行注资，从而提高持股比例。
这样一来，机管局可以低价购买更多的股份，直到7.5亿股上限。
机管局为什么要求购股权，而不是全部以现金方式支付违约金？
根据原协议，新世界发展每年支付18亿保证租金，或以项目年总收入的20~30%计算（具体比例随时间逐渐提高），取两者较高者。
因此，香港机管局每年至少获得保底18亿港元的租金收入，从2027年6月~2066 年9 月共39年3个月，总保底租金为706.5亿港元。
706.5亿，业主怎么可能放弃这么一大块“肥肉”？
郑氏家族必须付出巨大的代价！
除了直接的现金违约金+移交建成后物业，还要附加一份浮动收益：如果新世界股价未来上涨，机管局可以通过行权拿到股份套利，分享这份上不封顶的价值。
如果股价跌，期权作废呢？
这种情况发生的概率微乎其微，因为行权价不到市价的一半，机管局随时可以行权，稳赚不赔。
郑氏家族曾与恒大多次合作，盈亏相抵后获利约200亿港元。
这次新世界发展项目净亏损183.22亿，加上大股东周大福企业底价出让股权的潜在损失，几乎把从恒大身上赚到的钱全部赔光。
如果日后新世界发展股价大涨，郑氏家族的损失还会更大。
从香港机管局的角度看损失，不花一分钱就能获得免费建成的商业中心，还有23亿现金收入，以及日后新世界发展股价大涨带来的潜在收益。
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