山东
今年9月，国内房地产市场出现了十分明显的阶段性变化。
随着现房销售政策在全国全面落地，楼市整体行情迎来实质性调整，也成为房地产行业发展的重要分水岭，后续市场走势将和以往有很大不同。
北京、上海等一线城市的新房市场，变化已经十分直观。目前各大楼盘都在推出各类促销活动，新房价格不再坚挺，普遍出现下调。不少楼盘都会调整优惠方案，靠低价快速卖房回笼资金，这已经成为楼市的常态现象。
造成这一轮房价波动的主要原因，就是全国统一推行的现房销售模式。过去楼市一直以期房销售为主，房企依靠预售资金流转，支撑楼盘建设、土地竞拍和企业日常运营。而现房销售要求楼盘必须全部完工、达到交付标准后才能售卖，直接拉长了房企的回款周期。
房源等待销售的这段时间里，建材、人工、贷款利息等成本一直在持续增加，房企大量资金被占用，财务压力急剧加大。现如今土地价格由市场竞拍决定，新房价格由供需关系主导，再加上各地二手房普遍卖不动，新房基本没有涨价的可能性。受这些因素影响，房企拿地态度越来越谨慎，土地市场持续降温，现房销售政策长期来看，不会推动房价上涨。
此前通过期房模式拿地的存量楼盘，如今经营压力更大。这些项目早已缴清土地款项，受新政策影响，回款时间大幅延后，叠加建材等建筑成本上涨，资金消耗越来越多。对房企而言，利润减少还可以承受，现金流不足才是最致命的风险。
房企的员工工资、工程欠款、银行利息等固定支出不能拖延，为了保住资金链，所有在售项目都以快速回款为首要目标。没开盘的项目加快入市、降低定价，已经开售的楼盘通过打折、中介返利、推出特价房等方式促销，全部手段都是为了缓解资金压力。
新房持续降价，也带动二手房市场发生变动。整体购房需求基本稳定，不会因为房价下跌突然暴增。现在买房的大多是置换人群，旧房卖出、新房购入是主流需求。置换需求释放后，二手房挂牌数量大幅增加，但买房的人数没有同步增长，二手房的议价空间也越来越大。同时新房价格持续走低，新旧房源价格差距不断缩小，楼市正常的换房节奏很难恢复。
9月是观察楼市走向的关键节点，目前市场没有出现成交量持续上涨、二手房普遍涨价的回暖迹象。短期内，房企降价促销的模式会持续，新房的优惠力度大概率还会进一步加大。
从长期角度来看，短期楼市库存减少，不会引发房价反弹。现房销售让房企拿地更谨慎，地价稳步回落，购房者的心态也更加理性，大多会选择观望挑选高性价比房源。叠加前期促销消耗购房需求、二手房挂牌量居高不下的现状，楼市房价的上涨空间会被长期压制。
普通购房者不用盲目相信各类楼市涨跌的传言，根据自身经济预算、工作生活需求，理性挑选有真实优惠的新房或二手房就可以。
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