山东
青岛楼市这步棋，肯定有高人支招——距离828新政发布已经过去一个多月，作为北方第二城的青岛，新政细则迟迟未落地，却接连推出超低密、小地块，看看市场反应到底如何。
▲市北地块容积率创新低
壹
容积率比别墅还低
9月30日，青岛市自然资源和规划局发布国有建设用地使用权预申请公告，地块编号为SF0801-207-01，位置在市北中庭山景小区以南、宜阳路以东、南昌路120号小区以西、福彩四方老年公寓以北。
土地面积8161.5平，折合约12.2亩；计容建面8977.65平；容积率控制在1.0~1.1，建筑密度不超过40%，绿地率不低于30%。这块地确实有点袖珍，一个标准足球场大约10.7亩，这块地也就比足球场大一点。
▲地块面积仅8161.5平
市北近几年住宅用地里，主流新盘容积率往往在2.0以上。海信境观容积率2.0，招商河西地块容积率2.2，海信望天境2.3，海信君安2.5。
按照规划指标倒推，这块地未来很可能走4~6层低密洋房路线，面积段大致会往120~180㎡改善户型靠，参考周边次新洋房项目的价格表现，后续新规产品若能做到位，将来卖到2.5万~3万元/㎡，并不算离谱。
贰
低密真香和扎心短板
9月22日，青岛地铁8号线南段正式开通，8天后，这块地发布预申请，地块距离大山站百米以内，地铁红利几乎贴着地块落地。
周边生活配套也成熟。学校有宜阳路小学、四流南路第一小学以及多所幼儿园，规划层面还有1处九年制学校、3处幼儿园；商业更接地气，麦德龙、凯德MALL、悦荟，还有大山宝城农贸市场、北岭山农贸市场。环境也不错，北岭山、嘉定山就在周边。地铁、山、公园、成熟生活圈，低密改善盘里，能把这些要素凑齐的，并不多见。
可惜地块太小。8977.65平方米计容建面，扣掉配套、公建等空间，住宅实际体量不会太大。按120平左右一套计算，整个社区也就七八十套房。
小社区有小的精致，但也意味着，没有多少空间，来做景观、会所这些东西。项目还需要配建50个地下社会公共停车位，同时建设不低于350平方米的邻里坊，还要满足老年人与儿童户外活动场地等要求。12亩地里塞进这些东西，空间利用率怎么平衡，对设计水平的要求很高。
▲地块形状极不规则
还有地块形状。它夹在中庭山景、南昌路120号等老社区之间，地块边界并不舒展。未来项目建成以后，新楼与老楼紧邻，社区内部可以做得很精致，但窗外的城市界面，短期很难焕新。
▲地块周边现状
叁
土地替政策说话
9月底，北、上、广、武汉等城市，已经相继出台828楼市新政执行细则，作为北方第二城的青岛，截至目前，实施细则仍未落地。但青岛的土地出让文件已经开始出现变化，比如9月30日发布的黄岛HD2026-3026号地块出让公告，已经把“优先现房销售、如果预售则单体建筑完成主体结构封顶、交房即办证”等内容，写进土地出让条件里。
青岛主城未来的土地供应，低密改善的小地块，将成为土拍主流。市北新推出的这块地，总建面不到9000平，即使按现房销售，开发商需要的资金量，预计在1亿出头，压力相对较小。而且地块容积率低、楼层低，建设组织相对简单，几十套房子盖到封顶，再转现房销售，现金流压力相对更容易控制。
▲市北袖珍地块
还有一点，这块地，1.1容积率、地铁站旁、主城成熟板块、纯洋房，这种产品在市场上天然带着一点稀缺属性，未来销售压力相对较小。
▲地块旁的卓越坊，二手房价格在2万+
青岛的楼市新政细则没有落地，但是却正在用一种很高明、很克制的土地出让方式，把土地、产品、现房销售和改善需求，慢慢串在一起。青岛版的新政细则还在路上，而土地市场已经提前换了赛道。
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