房价大势已定？若无意外，未来5到10年，中国楼市可能出现4大变化

过去二十年，买房就能躺赚的神话，不少人都亲身经历过。可最近这几年，身边不管是买学区房还是炒房的朋友，都在说赚不到钱了。上海有位购房者前几年四百万入手的学区房，最后亏了一百万才出手，还说早卖一步反倒庆幸少亏了一百万。现在光看每个月的房价涨跌已经抓不住重点，楼市的底层逻辑早就换了。

有没有发现，现在爸妈那一辈，还是见了年轻人就劝买房？我接触到的王大力，前两年把手里多余的房子卖了，他妈妈每次打都催他再买一套，之前催生二胎，现在催买房，聊天话题换了，执念没变。也难怪，老一辈经历了几十年房价一路上涨的时代，在他们的认知里，没有自己的房子就心里发慌，日子都没安全感。

现在的年轻人可不这么想了。不少年轻朋友买房，真不是为了炒涨价赚差价，就是单纯想要一个属于自己的稳定空间。不想天天担心房东涨租或者收房，不想好不容易把房子装成喜欢的样子，说搬就得搬。

把房子彻底当成消费品，已经是越来越多年轻人的共识。杭州有个年轻姑娘就说，哪怕买了房之后，房产占了自己家庭总资产的七成，只要能长期自住，就算房价不涨甚至小幅贬值，只要自己收入一直稳定增长，整体资产还是在往上走的，她觉得特别踏实。

现在不少年轻夫妻，哪怕落脚在一线城市，也不着急背上三十年房贷买商品房了。上海就有一对结婚好几年的小夫妻，名下没房，短期也没买房计划，一直住着公租房。

外环内没自有住房，有正经工作就能申请，价格比市场价便宜不少，还不用担心房东突然收房，后续如果工作变动，换地方住也灵活，这种稳定性和自由度，是租私人房东房子比不了的。当然，涉及到孩子上学，学区房这块还是绕不开，但大家现在算账都理性多了。

之前王大力为了孩子上学，刚好在房价最高点买了四百万的学区房，等孩子读完小学出手，算上利息亏了一百万，要是再晚两年卖，还要多亏一百万。现在买学区房的家长，思路早就变了。

杭州有些二孩家长，买学区房就只选一百万出头的小户型，不指望它升值，就是买个学位给孩子用。就算房价跌一半，亏的五十万分摊到两个孩子身上，一人也就二十五万，算下来比给孩子报好几年课外补习班还划算。而且首付付完，房租差不多能覆盖月供，就算跌也没多大压力，这种思路就很清晰。

现在楼市的城市分化早就越来越明显了。同样的预算，在杭州只能买个小两居，去三四线城市或者偏远地区就能买个宽敞的大平层，但年轻人不会为了便宜去偏远地方定居，毕竟工作、生活资源都在自己落脚的大城市。

普通家庭，只要不是富豪，房产基本都占了总资产的大半，选对城市太重要了。人口持续流出的中小城市，房价再便宜也没人抢，人口不断流入的核心城市，哪怕房价高，还是有源源不断的人接盘。这种城市之间的虹吸效应只会越来越强，强弱分化的格局不会变。

放在早些年，楼市都是不停盖新楼卖新房，土地出让是地方财政的大头，现在早就不一样了。近些年土地出让收入已经从八点七万亿的峰值腰斩到四万多亿，增量扩张的时代过去了，现在二手房才是市场的主力。

想要置换房子的朋友应该都有感触，现在房子挂出去三五个月没人问太正常了。王大力之前本来想卖一套小的换一套位置更好的大房子，结果自己的房子卖不掉，看中的房子卖家也急着出手，后来还碰到买家宁愿赔十万违约金也不买了，说明大家都看出来房价往下走了。

最后王大力干脆降价把房子出手了，也放弃了换大房子的计划，现在回想起来，要是当时置换成功，可能多亏八百万，想想都后怕。所以说，现在买卖房子真不能脑子一热，听朋友说涨就三天敲定，毕竟是几十万上百万的大额资产，得多看多问，摸清市场真实温度再下手。

说白了，过去闭眼买房就能实现财富跃迁的时代，已经彻底翻篇了。现在低利率宏观环境下，不动产的增值红利早就褪干净了，靠买房实现资产保值增值的路子走不通了。

未来五到十年，普通家庭的资产会慢慢从房产、银行固收理财，往股票、基金这类权益类资产迁移，这个大趋势很难逆转。一方面六零后老一辈的资产慢慢要交接给八零九零后，代际资金转移规模有几十万亿，另一方面，年轻人接触的金融产品更多元，投资理念也更开放，更适配权益类投资。

老一辈那时候城镇化高速发展，房价普涨，银行理财利率也高，所以偏爱把钱都投在房产上，存点钱在银行。未来这种传统的资产结构会慢慢被打破，普通家庭的权益资产配置比例，会稳步持续提升。

房价大势已经定了，但每个家庭的财富选择还握在自己手里。放下对房产增值的旧执念，不在高位盲目加杠杆，用理性的配置代替跟风买房，才能稳稳护住自己攒下的家底。

参考资料：第一财经 未来5到10年中国楼市四大变化