解码特朗普·第143章：曼哈顿赌局之野心破土（二）

唐纳德忽然笑了，“有意思。你们把这些当成风险，摆在台面上告诉所有竞拍人？”
“法律要求我们必须完整披露。”棕西装回答。
“当然。”唐纳德起身，走到挂着投影幕布的墙边。幕布投射出一张斯威夫顿村的航拍旧照：六十栋砖楼整齐排布，泳池泛着湛蓝水光，草坪修剪得平整鲜亮。唐纳德心里清楚，这是十年前的影像，现实里草坪大半荒芜，泳池积水浑浊。
“先生们，”他伸手指向投影照片，“这里有一千两百套单元，距离辛辛那提市中心只有二十五分钟车程，周边工厂依旧在招工。去年，联邦出资修建的州际公路已经修到这里。这块地的价值，不在于它现在的模样，而在于它未来可以变成什么样子。”
“可租户的难题…”
“恰恰是租户的困境，才带来了议价空间。”唐纳德转过身，直面两名联邦官员，“如果这里全都是按时缴租的优质住户，你们不会以这个价格对外拍卖。之所以报价如此低廉，是旁人只看见麻烦。而我看见的，是麻烦带来的折扣。”
“我在军校读过克劳塞维茨的理论。”唐纳德走回桌前，双手撑住桌面，“战争是商业的另一种延续，只是手段不同。你们看见拖欠租金和住户连夜出逃，我看见可以调整的杠杆和筛选的机制。这些人不是天生的坏租客，只是缺少有效管理。管理，就是特朗普集团的核心能力。”
“特朗普集团。”棕西装重复这个名字。
“没错。今后你会频繁听见这个名字。”
两周之后正式竞拍。唐纳德动用沃克斯曼协调的纽约银团贷款，加上父亲那笔尚未正式落实的借款，凑齐首付款。最终的成交价格，仅仅比拍卖底价高出百分之七，在大宗物业交易里，几乎等同于底价拿盘。
1972年4月17日，合同签署。
“这是特朗普集团成立之后，第一笔独立完成的交易。”沃克斯曼说道。
唐纳德抬头望向辛辛那提灰蒙蒙的天空，“绝不会是最大的一笔。”
斯威夫顿村的改造工作，在唐纳德抵达当地的第一周就启动了。
他没有优先修缮泳池和修补漏雨的屋顶，也没有疏通堵塞的下水管道。他在临时征用的物业办公室手写了一份通告：次月起，所有公寓租金上调百分之十五。
当地物业主管看完通告对沃克斯曼说：“他疯了吗？现在这些人连现有租金都交不起。”
沃克斯曼没有多做解释，只把通告递回去：“印制两千份，每户派送一份。”
一周之后，第二步举措落地。唐纳德雇佣本地私人安保公司，组建一支由四辆皮卡构成的巡逻队伍，二十四小时三班轮换，覆盖全部六十栋住宅楼。但凡深夜搬运大件物品，巡逻人员都有权拦停核查。
当地民权组织代表打来电话，语气愤怒：“你们这是在干什么？这是公寓小区，还是监狱？”
“这是安保措施。”唐纳德对着听筒回应，“保护那些按时缴纳房租的住户，不被拖欠租金就一走了之的人连累。”
挂断电话，他转头看向沃克斯曼：“我们需要筛选。巡逻队不只是防止住户逃跑，还可以帮我们摸清每一户的出入规律。”
沃克斯曼低头盯着计算器：“就算把拖欠率砍半，叠加租金上调，项目的年收益率依旧达不到我们对银行承诺的标准。”
“谁说我打算长期持有？”
沃克斯曼摘下眼镜：“那你的计划是什么？”
“包装，然后转手卖给出价最高的买家。”唐纳德答道。
整个春夏，斯威夫顿村都在发生缓慢的改变，一场精心算计的局部美化。唐纳德没有改造全部六十栋楼宇，只挑选了八栋。这八栋分布在小区各个主入口沿线，凡是开车进入小区的人，第一眼看见的就是它们。外墙重新粉刷，草坪补植，更换全新信箱，每户门前统一安装壁灯。造价不算高昂，但营造出整齐有序的观感。
余下五十二栋楼宇尽量维持原状。唐纳德吩咐工人，在这些楼的道路两侧，密植速生杨树。物业主管不解，询问树木何时能够长成。唐纳德淡淡回复：“等到买家过来实地考察的时候。”
与此同时，巡逻队收集上来的数据开始发挥作用。三个月时间，拖欠租金比例从百分之二十二下降到百分之十四。并不是租户收入突然好转，而是无力承担涨租的住户，或主动搬走，或被动离开。唐纳德将这套操作称作自然优化。
“不必强行驱赶住户。只需要他们留下来，变得比离开更加艰难。”他这样向沃克斯曼解释。
夏末，一份投诉递交到辛辛那提住房公平委员会。当地民权团体派出测试人员，分别前往斯威夫顿村申请租房。一名白人测试者、一名黑人测试者，收入、职业、家庭背景条件几乎完全一致。白人拿到租房申请表，被告知尚有空置房源；黑人却被告知小区已经满房，建议另寻住处。两次测试间隔不到两小时。
投诉副本寄到唐纳德在辛辛那提的临时办公室。他读完，把文件折好收进抽屉。
“准备怎么回应？”沃克斯曼问。
“不作回应。”
“他们会提起诉讼。”
“那就让他们起诉。”唐纳德走到窗前，外面割草机突突作响。“诉讼会消耗时间。在判决落地之前，我们要完成出售。”