香江集团，大草坪变豪宅

文/十一弟

2024年，广州番禺南村镇里仁洞村。

锦绣香江小区里面，一片曾经让上千户业主质疑了十几年的大草坪，终于被开发商用围挡隔开了。

挖掘机进场，树木迁移，地下室开始施工。

很快，这块大草坪有了一个新的名字——

香江1号。

它变成了广州番禺万博CBD片区最昂贵的豪宅项目——

占地5.2万平米，容积率低至1.77，规划了6栋住宅楼，总共有394户；

主力户型是200平米~600平米大平层，还有1200平米的顶层复式。

今年初，香江1号开盘入市，项目备案价最高站上了23.8万/平米。

按此计算，楼王的大户型产品，总价需要一两个小目标。

开盘以后，有人查了下，香江1号的实际成交均价，仅维持在8万/平米。

相比预售备案价，打了很大的折扣。

但在整个广州番禺，新房价格还停留在每平米3、4万的水平，香江1号算得上卖得最贵的豪宅了。

把时间拨回到十几年前，香江1号所属地块，还是一片大草坪。

2012年秋天，锦绣香江的老年活动中心里，坐着几位老人，桌上摊着从售楼时保存下来的规划图。

他们盯着图纸上的一块绿色区域。

这个地方，就是锦绣香江出了名的大草坪——

有业主在草坪上晨练，有人遛狗，老人坐在树荫下消磨时光，孩子在草坪上奔跑玩耍。

这片毗邻汉溪大道的大草坪，是锦绣香江小区举办各种文体活动的地方，也是当年很多业主买房时一眼就看中的卖点。

一位早在2001年买房的业主，拿出了锦绣香江当年的规划图。

她说，自己买房时，这块地方标注的是绿地。

另一位2003年购房业主拿出的规划图上，则已经出现了“发展用地”四个字。

更让业主们匪夷所思的是——

到了2012年，新的规划公示里，这块草坪又变成了R2性质地块，也就是住宅用地。

当时，锦绣香江有上千户业主签名反对，他们最大的质疑是——

明明是一大块草坪，为什么突然改了规划，竟然能建楼盖房？

一位业主说得很直接——

买房时销售人员曾经很明确地告诉他们，这片草坪不会改变用途。

面对质疑，锦绣香江和香江1号的开发商——香江集团，选择了回避，没有立马作出回应；

而规划部门的回复是，需要核清事实。

后来，把这块大草坪的规划图翻出来一看，业主们的质疑声更大了——

规划部门提供的官方信息里，这块地的规划编号是E3，也就是果园、茶园、橡胶园等用地；

而开发商给到业委会的回复里，则称这是按照历史批复，将远景发展用地更正为建设用地。

从最初的大草坪，变成了后来的果园，又变成了远景发展用地，最后直接变身居住用地，开发建设豪宅。

十一弟查了下，A股上市的香江控股，曾经对广州番禺锦绣香江项目的土地规划，作过一番解释——

2000年开始分期销售，原计划在2011年开发剩余地块；

到了2011年，广州批准控规全覆盖，控规将小区内未开发用地控制为远景居住用地；

于是，从2013年开始，项目公司广州番禺锦江房地产有限公司，向规划部门申请剩余未开发用地的规划修正。

也就是说——

早在十几年前，香江集团一直在尝试对这块大草坪进行土地变性，用作住宅开发。

而在规划部门提供的大草坪地块的规划图里，之所以标注为E3性质土地，据说是此前电子数据库录入存在错误，后来又纠正为R2二类居住用地。

到了2024年，广州市规划部门正式挂出来了这块大草坪的规划许可——

项目所属新建地块四，位于南村镇里仁洞迎宾路西侧锦绣香江花园内，建设单位是广州番禺锦江房地产有限公司。

十一弟查了下，项目公司广州番禺锦江房地产有限公司，背后有两大股东——

香江控股持股51%；

广州番禺区属国资企业广州市盈泰房地产有限公司，持股49%。

得到了官方的规划确认，香江集团就能名正言顺地把这块大草坪围起来，开进挖掘机，动工开发豪宅了。

那块陪伴了锦绣香江业主二十多年的大草坪，已经一点点地消失在挖掘机下面。

香江集团的故事，要从它的老板娘——翟美卿说起。

1985年，21岁的翟美卿跑到北京做家具生意。

第一次卖衣服，她赔了2000块钱。

后来帮人从广东采购家具，赚到3万块钱，她没拿钱去享受，而是辞了工作，继续下海做生意。

她曾租下北京六里桥附近一个四合院般的厂房，办起美满床垫厂。

23岁时，她赚到了人生的第一个100万。

1989年，她还遭遇过入室抢劫，脸上至今留着伤疤，骨头里甚至还残留着无法取出的匕首碎片。

1990年，翟美卿和丈夫刘志强回到深圳创办香江集团。

1992年，罗湖海运仓改成9万平方米的香江家居，后来又做金海马、锦绣香江。

香江集团从家具生意起家，慢慢长成一家横跨家居、地产、金融等领域的民营企业集团。

翟美卿后来回忆自己的创业经历，她总结成了一句话——

“我们踩着所有的点，其实都是改革开放的路径。”

如今，项目规划已经一锤定音，香江1号正在开发建设。

仍然感到愤愤不平的，是那些住在锦绣香江的业主们。

他们在各种公众意见反馈渠道上留言投诉——

有人说，这片草坪已经使用了二十多年，不存在地块闲置浪费；

有人说，自己当初买锦绣香江，就是因为这里有块大草坪；

有人说，儿童乐园、老人活动中心都在这里，围起来以后，原来的生活都被改变了；

还有业主希望把大草坪保留下来，甚至提出做成类似纽约中央公园的城市绿地。

其中，有一条留言直接说出了所有业主共同的心声——

“大草坪属于全体业主。”

官方的意见回复，几乎都是同一句话——

根据土地证、2000年建设用地规划许可证以及2024年的规划批复，该地属于锦绣香江开发地块，用地性质为商业居住用地，项目已经取得相关许可。

我话讲完，谁赞成，谁反对？

你质疑你的，我开发我的，香江1号已经开盘入市，工地上机器轰鸣。

再过两年，就会有几百户豪宅业主收房入住了。

锦绣香江的业主们，不会再有那块大草坪了。

香江1号的最高备案价，高达23.8万/平米，但最后实际的成交均价，只落在了8万/平米。

之所以能有这样大的降价空间，只因为项目地块原是一块大草坪。

二十多年前的拿地成本，放到现在房价面前，几乎可以忽略不计——

单价卖到23.8万/平米是暴利，降到8万/平米依然能大赚。

当年锦绣香江的老人们坐在树下消磨时光、孩子奔跑玩耍的大草坪，今天摇身变成了394套千万豪宅。

草坪消失了，豪宅正在建起来。

这块地在二十多年后，终于等来了另一种价格。