河南
9月29日，中信证券发布了最新研报，核心观点：
在供求两端政策共同加持下，预计2027年春节前后，全国房价将在较为广阔的范围内止跌回升，房地产市场景气复苏节奏有望明显提速
9月29日，中指院也发布了四季度的预测，核心观点：
8·28新政通过拉长资金占用周期、改变房企拿地投资行为产生的影响，将自2027年起逐步显现，2026年末供地高峰的土拍表现和各地细则落地是重要观察窗口
10月1日，中指院发布了百城新房二手房数据，核心趋势：
百城新建住宅价格指数整体延续结构性微涨态势，1-9月累计上涨1.18%，各季度分别上涨0.18%、0.40%和0.59%，三季度涨幅有所增加
百城二手住宅价格指数累计下跌4.33%，各季度分别为下跌1.72%、1.20%和1.48%，三季度跌幅有所扩大
不仅于国内机构，境外机构也给出了几乎相同的时间点——2027年
只不过，有的机构说年中，有的机构说年末
高盛判断全国房价整体真正的底部要到2027年前后才会出现，核心一线城市核心区域后续房价有上涨空间
摩根士丹利认为本轮地产调整从2021年高点算起已满6年，符合全球地产调整周期中位数，调整已接近尾声
判断2027年接近“止跌回升”的因素，不难找。三个因素：
828后，封顶预售和现房销售，大部分新开项目的房源释放周期会拉长，某个阶段部分城市可能会出现新建房源紧张的情况
929的房贷贴息政策，精准面对三四线城市，部分摇摆客户因为持有成本减少而下单
大部分城市的二手房已经降到了几乎降无可降的底部，对应的房租收益率超过长期国债收益率（无风险收益率），甚至超过了商业贷款利率
以上三个因素中，一个是新房的，一个是二手房，一个是新房二手房只要是首套房都能享受到的，所以在高频次政策和市场因素下，房价极有可能会在最近一年内基本稳定；
不排除一线城市核心区之外，强一线二线城市的核心区房价出现结构性上涨的可能；
甚至，部分三线四线城市的新房结构性上涨，也不是没有可能。
之前一贯的观点，房价的稳定，在市场层面有三道门槛
第一道是房企出险清零。现在，这个门槛基本上算是跨过去了，虽然还有万科这个变数，但上头让它暴雷的可能性，很小趋近于零
第二道是保交楼接近尾声。从现房销售执行时间上看，能交楼的都已经交了，到现在还没有交楼的，大概率是真的交不了了
第三道是居民资产表修复。央行的居民中长期贷款数据已经证明了，卖旧还贷是现在的主流趋势，对应的居民部门杠杆率已经从2023年Q4的63.5%降至2026年Q2的57.7%（国家金融与发展实验室NIFD数据）
但是，有一个指标还是没有太大改善——债务收入比（债务/可支配收入）
高盛7月份的时候有个报告《Chinese Household Balance Sheet: Structural Shift from Property to Financial Assets Amid Ongoing Deleveraging》，中国居民债务收入比大约140%；
这意味着100元的可支配收入对应着140元的债务，远高于国际120%的警戒线。
解决方案，很简单，要么减少分子（债务），要么扩大分母（收入）
话，说起来容易，做起来，难！
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